土地所有權移轉登記

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二五七六號 　　上 訴 人　乙○○○ 　　被上訴人　丙 ○ ○ 　　　　　　　甲 ○ ○ 右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年十月七日台 灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十四年度上更㈣字第八四號），提起上訴， 本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：兩造於民國六十四年十二月三日訂立不動產預定買賣契約書，約定 被上訴人丙○○將坐落彰化縣員林鎮○○○○段一五之四一號土地六‧二八九坪、被 上訴人甲○○將同段一五之四○號土地四‧五三六坪售與伊，每坪價金新台幣（下同 ）三萬八千六百元。伊已付丙○○二十萬二千七百五十元，餘四萬零六元未付；已付 甲○○十四萬五千零八十九元，餘三萬零一元未付。被上訴人負有移轉所有權與伊之 義務等情，爰依買賣關係，求為命丙○○於伊給付四萬零六元之同時，將同段一五之 一一二號土地○‧○○一三公頃移轉登記與伊，及將同段一五之四一號土地如原判決 附圖（下稱附圖）所示Ａ部分○‧○○二四公頃自該土地分割後，將Ａ部分土地所有 權移轉登記與伊。甲○○於伊給付三萬零一元之同時，將同段一五之一一一號土地如 附圖所示Ａ２部分○‧○○○九公頃及同段一五之四○號土地如附圖所示Ａ１部分○ ‧○○○二公頃各自該地號土地分割後，將Ａ２、Ａ１部分土地所有權移轉登記與伊 之判決（上訴人起訴原依買賣及互易之法律關係請求，原審第一次更審時撤回互易部 分。又上開請求一五之一一二號及一五之一一一號土地部分，係上訴二審後擴張之聲 明。上開請求之一五之四一號及一五之四０號土地面積，原為如第一審判決附圖所示 Ａ部分○‧○○四四公頃及同附圖所示Ｃ部分○‧○○三八公頃，上訴二審後最後減 縮如上述）。 被上訴人則以：系爭契約書並未包括東瓦厝段一五之一一一及一五之一一二號土地 在內，上訴人請求伊分別將一五之一一二號及一五之一一一號分割出Ａ２後移轉登記 與上訴人，即屬無據。又兩造及訴外人楊黃葉為達合建房屋之目的，於六十四年九月 十七日簽訂同意書，復於同年十二月二日與訴外人楊垂滴、花正隆、花正毅再簽訂同 意書，約定以同段一四之二一號、一五之一號、一五之三九號、一五之四○號、一五 之四一號土地合併建築四層樓房，各人分得房屋之基地交換、分割，登記所有權與分 得房屋者。復為達合建目的，兩造於次日即六十四年十二月三日簽訂系爭契約書。訂 約後，即聯名申請建造執照，並與承建商江信發簽訂工程合約書。且房屋尚未興建， 買賣土地之位置未確定，上訴人尚不得為本件請求。系爭買賣契約係附隨於合建主契 約而訂立，上訴人應依合建契約履行完畢，取得使用執照，雙方就分得土地辦理交換 登記，不足部分始有依買賣契約移轉登記與上訴人之必要與實益，若合建契約之主契 約未履行，附隨之從契約亦失其效力，茲原合建契約既已失效，買賣契約自亦失效等 語，資為抗辯。 原審依審理之結果，以﹕查坐落彰化縣員林鎮○○○○段一四之二一、一五之一、一 五之三九、一五之四○、一五之四一號土地，分別屬兩造及訴外人楊垂滴、花正隆、 花正毅、楊黃葉所有，因扣除都市計劃之綠地，均屬畸零地，無法建築房屋，合併使 用始可建築房屋。兩造乃先於六十四年九月十七日與楊黃葉簽訂同意書，繼於同年十 二月二日與楊垂滴、花正隆、花正毅、楊黃葉簽訂同意書，約定同意將上開土地合併 興建四層七棟房屋，自北起算編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ七戶，依約分配房地 ，上訴人分得北端Ａ戶。分配後辦理交換土地，如各人持分額與建築坪數出入時，以 每坪三萬八千六百元計算買賣，亦即合併後各人分配之位置如有一部分原屬他人之土 地，該他人分配之位置亦有同一情形時，在持分面積相同範圍內互易，而為交換登記 ，至超過持分面積部分即按上述約定價金買賣。兩造為遵行該同意書之約定，旋於翌 日（六十四年十二月三日）訂立不動產預定買賣契約書。依六十四年十二月二日合建 同意書之內容，上訴人依合建契約約定除分得Ａ戶房屋之房地外，尚應分配未建屋部 分之空地，Ａ戶房屋之建築基地實為一四‧五四坪，應分配空地為五‧六七坪，合計 二○‧二一坪，而上訴人共有之同段第一五之三九、一五之一號土地，上訴人之應有 部分折算可供建築之土地面積僅為九‧三八五坪，其分得土地即增加一○‧八二五坪 。因此上訴人乃就不足之一○‧八二五坪與被上訴人訂立系爭不動產預定買賣契約書 ，依同意書之約定，以每坪三萬八千六百元之價格，向被上訴人丙○○買受六‧二八 九坪，向被上訴人甲○○買受四‧五三六坪土地等事實，有不動產預定買賣契約書、 土地登記簿謄本、同意書、分配明細表及同意書之附圖可稽（一審卷七至八、十三至 二三、三五至三八、四九、一二五至一二六頁、原審更二字卷六四頁），且為兩造所 不爭，自堪信為真實。上訴人依同意書附圖所分配之Ａ戶房屋基地部分，經實測結果 （上訴人請求移轉登記僅為上開合建契約中Ａ戶之基地部分而不包含空地比及綠地部 分，參見一審卷一二六頁之設計藍圖），該基地部分包含本件上訴人請求之丙○○所 有第一一五之一一二號土地面積○‧○○一三公頃、第一五之四一號如附圖編號Ａ所 示部分面積○‧○○二四公頃，及甲○○所有第一一五之一一一號中如附圖編號A2所 示面積○‧○○○九公頃、第一五之四○號如附圖編號A1所示面積○‧○○○二公頃 部分，有勘驗筆錄、複丈成果圖足憑（原審更二字卷五八、六九頁）。兩造既因先簽 訂同意書合建房屋，約定除分配之位置有一部分原屬他人之土地，該他人分配之位置 亦有同一情形時，在持分面積相同範圍內互易，而為交換登記，至超過持分面積部分 即按上述約定價金買賣，因而另再簽訂不動產預定買賣契約書。足見系爭不動產預定 買賣契約書係為合建房屋之目的而簽訂，如兩造未訂立合建契約，即無簽訂系爭不動 產預定買賣契約書之必要與可能，二契約雖為個別不同之契約，惟依當事人之意思， 不動產預定買賣契約書係依存於合建關係而訂立，甚為灼然。不動產預定買賣契約書 與合建同意書，二個契約為「契約之聯立」，二契約既經簽訂之當事人意思合致，且 查無妨礙契約生效之事實，自均屬有效。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不 得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。契約應以當事人之真意為準，真意 何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥字面或截取書據中 一二語，任意推解致失真意（最高法院十九年上字第二八號、四五三號、三十九年台 上字第一○五三號判例參照）。系爭不動產預定買賣契約書雖其契約名稱為「不動產 預定買賣契約書」，承買人為上訴人，出賣人為被上訴人，惟兩造係因合建房屋，上 訴人分配之房屋基地坐落於被上訴人所有土地，被上訴人二人所分配之房屋基地亦有 部分坐落於上訴人共有之一五之一、一五之三九號土地，乃約定分配之位置有一部分 原屬他人之土地，該他人分配之位置亦有同一情形時，在持分面積相同範圍內互易， 而為交換登記，至超過持分面積部分按約定價金買賣，不惟有合建同意書可按（原審 更四字卷四四頁反面）。且不動產預定買賣契約書第十一條記載：「本件出賣土地出 賣人應會同合建關係人立即向地政機關辦理分割及交換登記等手續，如其費用由承買 人負擔部分（承買人原有土地即東瓦厝段一五之一、一五之三九地號因位置交換關 係變更取得位置為東瓦厝段一五之四○、一五之四一地號內所發生既〔應為「之」 字筆誤〕費用）」；土地標示欄記載「員林鎮○○○○段一五之一、一五之三九、一 五之四○、一五之四一計四筆，右四筆為交換關係所發生承買人超額土地面積」（原 審更四字卷四六頁）。又此系爭不動產預定買賣契約書，係於六十四年十二月二日簽 訂同意書後，隨即於次日簽訂。代書林瑞堂亦到場證稱：「（契約書）是我寫的，當 初是為了合建，有同意書，但同意書不是我寫的，出賣人是丙○○、甲○○，買主是 乙○○○，當時雙方拿同意書及設計圖來找我，才按照他們意思寫『土地買賣契約書 』，如同丙○○提出的一樣。但我僅看同意書，沒看設計圖，契約書是照雙方之意見 來寫，我沒有另外繪圖，指定特定部分之買賣」，嗣該證人經詢及「位置交換係何部 分﹖」，陳稱：「我沒有另外劃位置交換的圖」（原審更二字卷二四頁）。上訴人亦 始終未能證明兩造曾指定某特定部分位置為互易，某特定部分位置為買賣。衡諸常情 ，約定交換土地，就超過部分面積為買賣者，實無區分某特定部分位置為互易，某特 定部分位置為買賣之必要與實益。同理，本件因分配位置就提供合建土地為交換，僅 須原土地所有人將上訴人所分配基地分割移轉與上訴人即可，並無必要再行區分某特 定部分為買賣，某特定部分為互易。上訴人雖主張同意書附圖之分配綠地及法定空地 （原審更四字卷證物袋）為互易（同卷一八一頁）云云，惟經被上訴人否認，上訴人 亦未舉證以實其說，自難採取。兩造所簽訂之不動產預定買賣契約書，雖名為「不動 產預定買賣」，實為互易與買賣之混合單一契約（原審更一字卷二○○頁、更二字卷 一○一、一○四頁、更三字卷二七頁），買賣與互易為不可分，兩造並未區分何者為 買賣之特定部分，何者為互易之特定部分，應無疑義。上訴人雖援引另案即最高法院 七十九年度台上字第一六三六號判決理由所載內容（原審更一字卷八七頁），主張兩 造買賣特定部分已確定云云。惟該案係上訴人依互易及買賣關係為請求，該確定判決 理由仍就互易及買賣一併論述，並未認定互易及買賣為可分之各自獨立契約，被上訴 人於該案亦未承認互易及買賣為可分，經原審調閱台灣彰化地方法院七十八年訴字第 一二二二號所有權移轉登記事件全卷查明屬實（該案歷審判決影本附原審更一字卷七 九至八七頁、另參閱原審更二字卷一○四頁、更三字卷二七頁上訴人之陳述），不能 以被上訴人於該案抗辯「本件乃特定部分之買賣」用語未周全，而認定兩造指定某特 定部分為買賣標的物。至上訴人主張點交一節，亦屬被上訴人將互易及買賣之土地交 上訴人管領，不能認為係單獨就買賣部分為點交。又本件雖依最高法院八十三年度台 上字第八一二號判決發回意旨，行使闡明權，命上訴人就何部分為交換，何部分為買 賣之土地，為必要完足之陳述，惟上訴人係主張分配綠地及法定空地為互易，本件請 求部分為買賣云云（原審更四字卷一八一頁）。然此項主張為不可採，前已敘明，且 本件兩造所簽訂之不動產預定買賣契約書，其性質實為互易與買賣之混合契約，兩者 不可分，並無單獨特定買賣部分，故無從確定買賣之特定部分位置。被上訴人所辯本 件未指特定部分買賣位置，自堪採取。綜上所述，本件無從區分買賣與互易之特定部 分，兩造所簽訂之契約，買賣與互易為不可分，並未就上訴人請求移轉之特定部分土 地訂立獨立之買賣契約，上訴人主張買賣及互易為可分，僅依買賣關係請求被上訴人 移轉如前開聲明所示之土地，自有未合，應予駁回。第一審駁回上訴人就系爭一五之 四一、一五之四○號土地減縮聲明之請求，理由雖有不同，結論並無二致，爰就此部 分維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並駁回上訴人前開擴張聲明之請 求，經核於法並無違背。上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實及解釋契 約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 八 月 十五 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 劉 福 聲 法官 許 朝 雄 法官 葉 賽 鶯 　　　右正本證明與原本無異 　　　 　　　書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 八 月 二十七 日