履行契約

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二七三九號 　　上　訴　人　甲○○ 　　訴訟代理人　黃淑華律師 　　被 上訴 人　匯普企業股份有限公司 　　法定代理人　王俊元 　　訴訟代理人　周憲文律師 右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十五年九月十日台灣高等法院 第二審判決（八十五年度上字第六八二號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：兩造於民國七十九年五月三十日就坐落台北市○○段○○段四○ 九號等十一筆土地簽訂合建房屋契約書，嗣該合建房屋建造完成後，上訴人與伊另於 八十三年十月二日再就交屋事宜簽訂協議書，約定：㈠上訴人應返還伊保證金、房屋 補貼款暨相關交屋款計新台幣（下同）一千五百七十二萬三千四百四十三元。㈡伊同 意移轉上開四○九號二一‧八五平方公尺土地與上訴人，再由上訴人於稅單核發時給 付伊三百萬元。㈢上訴人另購之台北市○○○路○段四八二號十五樓之一房地買賣價 款定為七百三十萬零八百元，該房地現有之抵押債務六百萬元由上訴人承受，其餘價 款應於產權移轉清楚後，由上訴人一次付清。㈣伊應補貼上訴人合建期間之地價稅八 萬二千六百十三元。而伊就上開㈡㈢所約定之房地產權，均已依約移轉登記與上訴人 指定之名義人，惟上訴人除返還上述保證金一千五百萬元外，其餘上開房屋補貼款暨 相關交屋款七十二萬三千四百四十三元、土地款三百萬元及另購房屋扣除貸款六百萬 元後之餘款一百三十萬零八百元，迄未給付，經扣除依協議書伊應補貼上訴人之地價 稅八萬二千六百十三元及伊同意之磁磚扶手折價款四萬零八百二十元後，上訴人尚積 欠伊四百九十萬零八百十元等情，爰本於契約之法律關係，求為命上訴人如數給付並 加計法定遲延利息之判決。 上訴人則以：伊為合建契約之地主，依分屋比例取得土地應有部分乃屬常情。協議書 所約定之三百萬元價金，絕非土地價款，該款實乃伊為解決土地分配不足問題，同意 代被上訴人繳納土地增值稅並互補工程之價差。簽訂協議書時預估該土地增值稅約達 二百餘萬元，伊始允諾代為支付，事後該七坪土地經主管機關核定應納稅額約僅八萬 元，而非原先預估之二百餘萬元，故伊只須給付八萬元即為已足。又忠孝東路五段四 八二號十五樓之一房地價差一百三十萬零八百元部分，雙方約定於產權移轉清楚後一 次給付，被上訴人未履行交屋及交付該所有權狀義務之前，自難謂產權移轉清楚，伊 應得行使同時履行抗辯權而拒絕給付該價金。再被上訴人遲延交付上開忠孝東路房屋 十三個月之久，依市價租金計算伊受有高達七百十七萬六千七百八十元減少租金收入 之預期利益損失，且伊因被上訴人所交付忠孝東路五段四九○號房屋存有瑕疵支付廁 所等整修費九十八萬三千一百元，另被上訴人依約同意分擔地價稅十一萬零一百五十 元暨房屋稅一萬一千一百九十九元，該部分伊亦得對被上訴人主張抵銷等語，資為抗 辯。 原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張之事實，已據提出合建契 約書、協議書、土地暨建物登記簿謄本等件為證，上訴人對各該書證之真正亦不爭執 ，自足信為真實。上訴人雖以上開情詞置辯，惟查土地款三百萬元部分，據證人即代 筆書立協議書之楊郁勛證稱：「（協議書）是我寫的沒錯，……寫完後其（甲○○） 女兒一字一字的唸給她聽，……鄭的女兒是當代書，三百萬元稅金部分，是原告當初 賣土地給鄭，但他不同意，後協商三百萬元過給甲○○，同意簽三百萬元土地款、增 值稅，因土地成本三百萬元是由別的地主過過來的，應由甲○○負擔，三百萬元當場 有算給鄭女士看，用地主過過來的土地增值稅價款計算」等語（見一審卷八六頁）， 該協議書之見證人即證人陳武雄亦證述：「八十三年十二月二日雙方簽協議書，我是 見證人……是甲○○找我去見證，但第一次未成……第二次鄭找我去，成了三百萬元 ，是因起先價錢差很多，當時有計算式，計算過程我不知道，但只知道殺價至三百萬 元，……三百萬元是經多次討價還價的結果，當時計算三百多萬元（三二○萬元）， 後來以三百萬元結論，匯普有算大約增值稅二百多萬元，我要鄭拿一些增值稅，建方 也讓一些，雙方算工程差價及補貼，三百多萬元不僅增值稅，尚有工程款差價，原來 滙普是要拿上千萬元，鄭不願付一文錢，鄭分的比率不夠，所以滙普要鄭貼錢」云云 （見同上卷一○○頁）。稽之該土地增值稅單確有二百多萬元（同上卷四八－五○頁 原證九），上訴人對該金額並不爭執，足見兩造係以被上訴人取得土地所支付之土地 增值稅、工程款為參考標準，計算出三百多萬元，最後折價以三百萬元達成協議，而 非祇要求上訴人補貼本次移轉所生之增值稅而已。且由上訴人辯稱：如自其他地主直 接過戶與上訴人，土地增值稅較高，約二百萬元，但由被上訴人過戶與上訴人，因已 有前次移轉課稅，再課徵之土地增值稅較低，僅有八萬元，伊只負擔該八萬元等語觀 之，可徵其他地主過戶土地與被上訴人，應由被上訴人負擔土地增值稅二百多萬元（ 見一審卷原證一合建契約書第十二條第二款之約定），本件被上訴人乃給付二百餘萬 元增值稅及工程費用，始取得地主之土地，自不可能僅要求補貼八萬元即將二十一‧ 八五平方公尺土地移轉與上訴人。何況該土地按當年期公告現值每平方公尺十九萬八 千一百六十七元計算，價值已達四百三十二萬九千九百四十八元，被上訴人更無將該 土地以八萬元即為移轉與上訴人之理，故上開協議書第二項所約定之三百萬元，應係 上訴人取得系爭四○九號土地二十一‧八五平方公尺所有權之對價甚明。次查被上訴 人請求給付另購忠孝東路五段四八二號十五樓之一房屋款一百三十萬零八百元部分， 上訴人辯稱被上訴人尚未將該屋及所有權狀交付一節，依上開兩造簽訂之協議書之約 定，該房地總價款扣除貸款六百萬元後尚餘一百三十萬零八百元價款係於「產權移轉 清楚後」一次全數給付，所謂「產權移轉清楚」應指房屋所有權之移轉而言，上訴人 既依雙方約定於所有權移轉登記完成後，即負有先行給付價金之義務，則上訴人以點 交房屋及所有權狀之交付為同時履行之抗辯，依民法第二百六十四條第一項但書之規 定，自非可採。又上訴人對於被上訴人主張伊房屋補貼款及交屋款七十二萬三千四百 四十三元未付之事實，並不爭執，所為上開房地稅金、整修費及租金損失抵銷之抗辯 ，其中關於地價稅十一萬零一百五十元部分，兩造協議書第六項既僅約定合建期間之 地價稅八萬二千六百十三元由被上訴人貼補，而被上訴人對該款項已於本件總價為請 求時主動扣除，上訴人仍執以主張抵銷，即非有據。關於房屋稅一萬一千一百九十九 元部分，上訴人所提出之該房屋稅繳款書，其納稅義務人為訴外人王裕明、鄭裕聰等 人，而非被上訴人，此依兩造合建契約第十二條第一項約定：「簽約前本合建之房屋 稅，由上訴人負擔繳清，……過戶後雙方則按各自分得部分自行負擔」等情以觀，該 房屋稅款自應由上訴人自行負擔，上訴人所為抵銷之抗辯，亦非可取。關於地磚、扶 手、廁所、安全梯、廚具、瓦斯表等整修費九十八萬三千一百元部分，查兩造曾於八 十二年十二月二十七日簽立驗屋表一份，列舉本件合建房屋瑕疵，並於八十三年十月 二日雙方簽訂協議書時於第五項訂明由被上訴人儘速將未裝修者完成（約十五日內完 成），有驗屋表及協議書可憑，復為兩造所不爭。上訴人於本項所列之地磚、扶手固 為上述驗屋表上載明，然證人楊郁勛於第一審證稱：簽協議書是把一些未完成的或颱 風損壞的負責整修好，洗臉台部分有補她錢，其餘部分是颱風毀損，十五日修補有完 成，包含天花板、鐵門、磁磚等，至驗屋表「未載明全部瑕疵」當初沒有這些字等語 （見一審卷八六頁），足證驗屋表上所載之項目，已於協議書所載之十五日內修補完 成，至廁所、安全梯、廚具、瓦斯表等項目並未載於上開驗屋表內，自非屬協議書所 列未裝修完成之部分，被上訴人又否認交屋時有該等瑕疵，上訴人就此部分費用主張 抵銷，要非有據。關於遲延交屋租金損失七百十七萬六千七百八十元部分，上訴人雖 提出租賃契約八件、支票，並舉證人張政一、高竹頭為證，但本件被上訴人主張伊不 交屋之原因，係因上訴人未依合建契約第五條乙項第㈡款約定退還一千五百萬元，伊 不願交屋實為同時履行抗辯權之合法行使等情，核與合建契約雙方之約定相符（一審 卷十九頁），是被上訴人認其不負交屋遲延之責，已堪信實。且至八十三年十月二日 兩造就交屋事宜會算達成協議，由上訴人退還保證金，被上訴人同時辦理交屋時，上 訴人並未提及此項遲延交屋之租金損失或聲明保留，亦為上訴人所不爭。苟簽訂協議 書時，上訴人已有六、七百萬元之鉅額租金損失，豈有不予保留之理？甚且還同意將 台北市○○○路○段四九○號房屋（含地下室及二樓）借與被上訴人使用至八十三年 十二月底，倘有該鉅額租金損失，為何肯再借被上訴人使用，在在可證上訴人上開所 謂之租金損失，不足憑信，更不得據以行使抵銷之抗辯。從而，被上訴人本於兩造協 議書之約定，請求上訴人給付上開四百九十萬零八百十元及其利息，即屬正當，應予 准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其他抗辯及聲明證據為不足採之理由。爰維 持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。經核於法尚無違背。上訴論旨，仍執 陳詞，並以原審取捨證據、認定事實之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘 原判決不當，求予廢棄，難謂有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 九 月 四 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 朱 錦 娟 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 九 月 二十 日