土地所有權移轉登記

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二七五五號 　　上　訴　人　甲○○ 　　　　　　　　丁○○ 　　共　　　同 　　訴訟代理人　錢國成律師 　　　　　　　　牛湄湄律師 　　　　　　　　徐南城律師 　　被 上訴 人　乙○○ 　　　　　　　　陳金鳳 　　　　　　　　詹欽智 　　　　　　　　詹志雄 　　　　　　　　詹天賜 　　　　　　　　詹忠村 　　　　　　　　詹清一 　　　　　　　　詹輝雄 　　　　　　　　詹元吉 　　　　　　　　丙○○ 　　　　　　　　詹榮次 　　　　　　　　詹松江 右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年六月二十九 日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第一八九號），提起上訴，本院判決如 左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：伊因通行，必須經由被上訴人共有坐落台北縣樹林鎮○○○段九四 號土地中如起訴狀附圖斜線部分所示三百二十二平方公尺（以下稱系爭土地），乃於 民國六十八年二月十一日與代表該筆土地當時共有人全體之詹永旺及其子即被上訴人 詹元吉簽訂買賣契約書（以下稱契約書）購買系爭土地，其後買賣契約得其他共有人 即詹松江、詹開、詹碧壽之同意等情，求為命被上訴人將系爭土地辦理分割登記，並 移轉登記為甲○○所有之判決。 被上訴人則以：本件買賣契約係由詹永旺與上訴人甲○○所簽訂，其餘之土地共有人 及上訴人丁○○均非買賣契約之當事人。且系爭土地為農地，甲○○於簽訂買賣契約 時，非系爭土地毗鄰耕地之自耕農。又本件買賣契約以分割系爭土地售予甲○○為目 的，違反訂約當時農業發展條例第二十二條「農地不得分割」之規定而無效。況契約 書於六十八年二月十一日簽訂，上訴人遲至八十三年二月八日始請求被上訴人補正有 關文件，並於同年十月間提起本件訴訟，已逾十五年之時效期間，伊得拒絕履行等語 ，資為抗辯。 原審以：上訴人主張其於六十八年二月十一日與系爭土地之共有人之一即被上訴人詹 元吉、詹耀雄之被繼承人詹永旺就系爭土地簽訂契約書之事實，業據提出買賣契約書 一件為證，堪信上訴人此部分主張為真正。查依土地登記簿謄本之記載，坐落台北縣 樹林鎮○○○段九四號土地於簽訂買賣契約時，地目為「田」，迄今仍為「田」，依 當時農業發展條例第二十二條規定，不得分割。土地登記簿謄本並無該筆土地部分變 更為非耕地使用之記載，上訴人雖稱系爭土地為既成道路，係私設之通路云云，惟究 不得以私人任意設置之道路指為已變更為非耕地使用。故上訴人謂依該法條後段規定 ，該筆土地部分變更為非耕地使用，並非不得分割云云，自非可採。上訴人雖又主張 本件買賣契約於六十八年七月八日第四次收款之際，買賣雙方另立另約一：「甲方（ 指出賣人）同意永遠負責完成土地分割及過戶。其不能分割過戶之一部分，甲方亦同 意負責完成地役權之不定期之永久設定給乙方（指買受人），並由甲方負責收集全體 所有權人之印鑑證明及戶口謄本及過戶所需之法定文件」，於同月十八日另補立另約 二：「甲方同意於能分割時繳分割應備文件給乙方，並給乙方甲○○過戶或乙方指定 人辦理過戶登記或合併登記」等情。惟該二約定除有買方即甲○○、介紹人蔡阿火、 及詹元吉之用印外，並無賣方詹永旺及其他共有人詹松江、詹開、詹碧壽之簽名或蓋 章，被上訴人否認詹松江、詹開、詹碧壽已經同意詹永旺之代理行為，並否認該四人 在該二約定處簽名蓋章。該二約定上之詹永旺之署名係代書該二約定者之筆跡，非屬 詹永旺之簽名，故上訴人主張買賣雙方除訂立契約書之外，另訂有該二約定增補條款 云云，要非有據。是上訴人主張依該二約定，系爭土地之買賣已預期農地變為非農地 後再為移轉，依民法第二百四十六條第一項但書、第二項規定，仍屬有效一節，即無 足取。從而上訴人依買賣關係請求被上訴人分割系爭土地，及將其所有權移轉登記予 甲○○即非正當，不應准許云云，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上 訴。按契約書訂立之時間為六十八年二月十一日，為兩造所不爭執，且有契約書影本 可稽（見一審卷六、七頁），復為原審所認定，依當時施行之農業發展條例第二十二 條：「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有 。但因繼承而移轉者，得為共有；部分變更為非耕地使用者，其變更部分得為分割」 之規定，耕地除有該法條但書及後段規定之情形外，不得分割。查坐落台北縣樹林鎮 ○○○段九四號土地既為農地，又無該法條後段規定之情形，為原審合法確定之事實 ，則上訴人本於買賣關係，請求自該筆土地中分割出系爭土地及為其所有權移轉登記 ，乃係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段規定，系爭土 地之買賣為無效，上訴人之請求自不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不 合。上訴論旨雖謂：系爭土地由詹永旺分管，其他共有人一致同意其代理出售。且系 爭土地之共有人詹碧壽、詹開、詹松江等三人於六十八年七月八日均表示同意詹永旺 出售。又當日簽寫另約一及另約二時，契約書甲方賣主由詹永旺加填，詹碧壽等三人 亦在場。六十八年七月十八日詹永旺復送來其與詹碧壽等三人之印鑑證明各一件由甲 ○○簽收。且被上訴人於八十一年仍請領印鑑證明及相關文件，而於八十二年十二月 再承認上訴人之請求權，並同意履行契約，更於分割登記、移轉登記、增值稅報稅文 件上用印等情。惟查該樟樹窟段九四號土地係耕地，依契約書於六十八年二月十一日 簽訂當時適用之農業發展條例第二十二條前段規定，不得分割，上訴人本於買賣關係 請求就其中系爭土地為分割登記及移轉登記係以不能之給付為契約之標的，依法系爭 土地之買賣無效，有如前述，故上訴論旨謂系爭土地由詹永旺分管，其他共有人詹碧 壽等三人均表示同意詹永旺代理出售等情縱認屬實，亦不足資以推論系爭土地之買賣 非屬無效。次按無效之行為在法律行為當時已確定不生效力，即不得依據此項行為主 張取得任何權利，本院著有判例可循（見本院三十三年上字第五○六號判例）。系爭 土地之買賣於六十八年二月十一日簽訂之際即為無效，上訴人自不得本於契約書主張 權利。況關於契約書上所載另約一、另約二，原審以並無賣方詹永旺及系爭土地其他 共有人詹松江、詹開、詹碧壽之簽名或蓋章，認上訴人主張系爭土地買賣雙方除訂立 契約書外，另訂有該二約定為不足採，則屬認定事實之範疇，非適用法律有無違誤之 問題。原審基此事實，認上訴人主張依該二約定，系爭土地之買賣已預期農地變為非 農地後再為移轉，依民法第二百四十六條第一項但書、第二項規定，仍屬有效一節， 並無足取云云，經核並無違背法令。準此而言，上訴論旨謂：系爭土地之共有人全體 事後同意簽訂另約一、另約二，復將印鑑證明交付甲○○，且請領印鑑證明及相關文 件，承認上訴人之請求權，同意履約，更於分割登記、移轉登記、增值稅報稅文件上 用印等情，無非上訴人就契約書簽訂後，系爭土地之共有人全體有無再簽訂該二約定 之事實上之爭執，上訴人據為上訴，自非有理。其餘上訴論旨仍執陳詞，並以原審取 捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，亦非有理由 。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 九 月 四 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 鄭 三 源 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 九 月 二十二 日