返還保證金事件

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二七五六號 　　上　訴　人　祐群建 　　法定代理人　呂清進 　　訴訟代理人　呂福元律師 　　被 上 訴人　中港紡織廠股份有限公司 　　法定代理人　楊國宙 　　訴訟代理人　陳明良律師 右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十五年八月十四日台灣高等 法院第二審判決（八十四年度重上字第三○四號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：兩造於民國八十一年十二月廿八日簽訂合建樓房契約書（以下稱契 約書），約定由被上訴人提供重測前坐落苗栗縣竹南縣營盤邊段營盤邊小段五一一－ 一五號等十七筆土地，供伊規劃興建七層樓房及五層樓房，伊已交付保證金新台幣（ 下同）五千萬元，依約被上訴人應即或至遲於八十二年六月三十日前將土地上之抵押 權登記塗銷，並購買訴外人林金秋、林永富所有同所五三一、五二八號土地，作為公 共設施及道路用地，以利伊開工建築。詎被上訴人未依約履行，屢經催告，均置不理 ，致五樓部分無法動工，七樓部分雖勉予動工，亦因被上訴人未履約，致承購戶解約 ，伊依法催告被上訴人履行上開義務，被上訴人未予置理，伊乃於八十四年二月二十 一日解除契約，被上訴人應返還保證金五千萬元、承購戶所交之定金六百三十八萬一 千四百零九元與伊，並給付伊違約金五千萬元及賠償伊支出之工程款九千四百七十二 萬三千五百七十一元等情，求為命被上訴人給付伊二億零一百一十萬四千九百八十元 ，及其中五千萬元自八十一年十二月二十九日起、一億五千一百一十萬四千九百八十 萬元自起訴狀繕本送達之翌日起加付法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：兩造所訂契約書並未約定抵押權登記塗銷之期限，伊嗣後改向中聯信 託投資股份有限公司（以下稱中聯公司）抵押貸款，以之向世華聯合商業銀行（以下 稱世華銀行）清償貸款，塗銷所設定之抵押權登記，獲上訴人同意，此抵押貸款之清 償期限為八十四年九月十七日，上訴人於期限屆滿前催告伊塗銷抵押權登記，自屬無 據。且伊將土地交由上訴人規劃建築，並未約定應購買他人土地以供道路使用，伊未 違約，上訴人嗣後解除契約，不生效力。況上訴人就合建房屋未如期完工及開工，伊 已於八十四年三月二日依約解除合建契約，依契約書第十五條約定，伊得沒收上訴人 所已交付之全部款項等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張兩造於八 十一年十二月廿八日簽訂契約書，約定被上訴人提供土地由伊規劃興建房屋，土地上 原有世華銀行設定之抵押權應由被上訴人負責塗銷。嗣被上訴人於八十二年九月間改 向中聯公司抵押貸款，塗銷世華銀行之抵押權登記等事實，為兩造所不爭，並有契約 書、土地登記簿謄本可證，堪信為真實。查契約書第八條並未約定被上訴人塗銷抵押 權登記之期限，其文義係重在該抵押權登記不得阻礙上訴人之工程進展及產權取得。 契約書第十條係關於被上訴人交付權狀及證件之時間之約定；契約書第七條係關於增 值稅負擔之約定，其文義均未提及抵押權登記塗銷之期限。且兩造成立之合建契約既 係約定被上訴人提供土地，由上訴人出資興建，房屋建成後再依約定之比例由上訴人 取得分配之房屋及土地之所有權，被上訴人實無於房屋興建完成前即將土地所有權移 轉予上訴人之理，故契約書第十條所載交付權狀及證件並非等同於移轉土地所有權。 被上訴人早已將權狀及證件交付上訴人持有，上訴人據以指稱被上訴人於八十二年六 月三十日前有塗銷抵押權登記之義務，自非可採。次查系爭土地於八十二年十月八日 設定抵押權予中聯公司，同年十一月十八日塗銷先前世華銀行設定之抵押權登記，而 合建契約規劃建築之五層樓房、七層樓房則分別於同年十月七日、同年十月十二日取 得建造執照，尤可見原有之抵押權登記之塗銷與否，與上訴人之申請建造、開工無關 ，上訴人指依契約精神，被上訴人有先塗銷抵押權登記之義務，以利伊開工云云，即 無可取。又查兩造於訂立合建契約後，由上訴人之股東兼監察人劉利雲主動向中聯公 司聯絡轉貸事宜，此據劉利雲在台灣桃園地方法院八十四年度自字第三四號妨害信用 刑事案件審理中證明屬實。嗣被上訴人將系爭土地設定抵押權予中聯公司，取得貸款 一億四千二百萬元，大部分用於清償世華銀行貸款，並塗銷該行設定之抵押權登記， 上訴人並在被上訴人向中聯公司借款所簽發之本票上背書之事實，為兩造所不爭執， 且有本票二紙在卷可證，上訴人之法定代理人及其餘董監事亦均為該筆借款之連帶保 證人，有保證契約書可稽，可見被上訴人向中聯公司借款乙事，上訴人非但知情，且 亦參與其事，上訴人謂此係股東之個人行為云云，自無可信。參以該筆借款之清償期 限所以定為八十四年九月十七日（即本票到期日），係因借款之初，中聯公司向上訴 人查詢可完工日期，才以該期日為清償日，此據證人楊松年證述無訛，是被上訴人抗 辯兩造係預定於完工後清償貸款，顯非子虛。上訴人主張被上訴人受其催告，即有除 去抵押權之義務云云，殊無可取。再查上訴人主張依契約書第五條及兩造與傑富廣告 有限公司訂立之廣告銷售代理合約第十五條約定，被上訴人於訂約後即有義務取得林 金秋、林永富所有同所五三一、五二八號土地，以為五樓建物基地之對外通路等情， 已為被上訴人所否認，契約書第五條約定「道路及公共設施用地均歸由乙方（被上訴 人）負擔，但設施工程及一切費用均由甲方（上訴人）負擔」，兩造與傑富廣告有限 公司訂立之代理銷售合約第十五條約定「甲方（兩造）應負責在開始銷售前完成雙方 所協定之公共設施」均未記載被上訴人應取得同所該五三一號、五二八號土地以供道 路使用，上訴人以上開約定作為被上訴人負有該義務之證明，已非可取。且兩造訂立 之契約書之附圖，僅標示七樓及五樓基地之位置，未附建築圖，建築圖係於八十二年 七月間始繪妥，於同年八月間交付被上訴人閱覽，有劉利勤建築師事務所八十二年七 月十九日繪製之配置圖乙件可證，可見兩造於八十一年十二月十八日訂約時，就系爭 土地之道路設置尚未規劃，遑論責令被上訴人取得鄰地所有權，以供道路使用。縱事 後規劃建築之結果，該五樓基地確無聯外道路，亦不得據而推論被上訴人有取得道路 用地之義務。況林秋金等所有之土地係都市○○道路，此為兩造所不爭，上訴人並稱 因政府財政預算之故，而未全部徵收，上訴人顯係預計政府將予徵收開闢而為如此之 規劃，亦無可能於訂約時再約定由地主購買，以作為其建築房屋之通路。上訴人主張 被上訴人應取得鄰地以供道路使用乙節，應無可信。再查兩造合建房屋之建造執照於 八十二年十月間核發，而被上訴人主張上訴人僅興建七樓部分至第二層，五樓部分迄 未動工，為上訴人所不爭執，上訴人即屬未依契約書第十五條、第十二條之約定施工 ，故被上訴人依契約書第十五條之約定，於八十四年三月二日解除契約，及沒收上訴 人所已交付之全部款項，自屬有據。兩造之合建契約既已由被上訴人於八十四年三月 二日合法解除，則上訴人於其後再向被上訴人為履約之催告及解除契約之意思表示， 即於法未合，不生效力。從而上訴人以被上訴人違約及契約解除為由，請求被上訴人 返還保證金、客戶定金並給付違約金及賠償損害共二億零一百一十萬四千九百八十元 及其利息，即有未洽，不應准許等詞，為其判斷之基礎。 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條 所明定。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶 不失契約之真意。查兩造所簽訂之契約書第五條約定：「道路及公共設施用地均歸由 乙方（被上訴人）負擔，但設施工程及一切費用均由甲方（上訴人）負擔」，雖契約 書未載明此之道路係指上開五三一、五二八號土地，亦未附建築藍圖，但附有實測複 丈之附圖，附圖標明兩造合建七樓房屋及五樓房屋建築之範圍。契約書第一條復已載 明七樓房屋及五樓房屋建築坐落之土地，故兩造簽訂契約書之際，合建之五樓房屋基 地有無聯外道路，自為兩造於訂約所明知。斟酌此立約情形，及上開證據資料，若謂 契約書第五條所載明應由被上訴人負擔之道路非聯外道路用地，勢將使合建之五樓房 屋對外無適宜之聯絡，難以通行，能否謂係兩造簽訂契約書之真意，似非無研求之餘 地。原審未通盤審酌契約書之內容及其附圖，逕謂契約書第五條所指之道路非特定相 鄰之土地，據為上訴人敗訴之判決，尚嫌速斷。次查對照契約書之附圖及卷存八十四 年八月二十三日地籍圖謄本（外放），顯示兩造合建之五樓房屋如未通過前開五三一 、五二八號土地，則無通路可達計劃道路，亦無通路可對外聯絡，因之上訴人主張依 契約書第五條之約定，被上訴人有義務取得林金秋、林永富所有之該二筆土地，是否 不足採信，即非無斟酌之餘地。契約書第五條約定；道路應由被上訴人負擔云云，所 謂「道路」係指何處土地之道路﹖契約書第一條既已載明被上訴人提供合建房屋之十 七筆土地，何以兩造又約定道路應由被上訴人負擔﹖又此之所謂「負擔」，其涵義為 何﹖是否指取得所有權而言﹖若非指取得所有權，究何所指﹖均欠明瞭，原審應予詳 查澄清，資為判斷之依據。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 九 月 四 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 鄭 三 源 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 九 月 二十二 日 Ｈ