給付居間報酬事件

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二八○號 　　上　訴　人　甲○○ 　　　　　　　　乙○○ 　　共　　　同 　　訴訟代理人　邱六郎律師 　　被 上訴 人　馬上發國際企業股份有限公司 　　法定代理人　林資清 　　訴訟代理人　林文彬律師 　　　　　　　　簡文玉律師 右當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國八十五年五月十三日台灣高 等法院台中分院第二審判決（八十四年度重上字第一一三號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 原判決關於駁回上訴人之訴及命其負擔該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中 分院。 理 由 本件上訴人主張：被上訴人欲購買苗栗縣西湖鄉○○段、銅鑼鄉○○○段二百零九甲 土地，與伊於民國七十八年六月六日訂定「土地買賣居間契約書」，該契約書第二條 約定：「委託購買土地價格，以每台甲新台幣（下同）二百四十萬元計算，前述價格 包括土地價款、地上物補償，因理清土地而牽連費用，居間人之酬勞費用。」嗣後伊 依約為被上訴人居間完成二十七點八○三○七七甲土地時，被上訴人發現有其他便宜 之土地可買，乃萌違約之念，不配合匯款購地，導致伊只完成居間上開土地。被上訴 人已給付土地實際價金、居間費用一百六十萬元及經台灣高等法院八十一年度上更（ 一）字第三六六號民事判決確定之土地價款二百萬元外，拒不給付其餘依居間契約書 第二條每甲二百四十萬元計算之居間費用，計二千九百四十一萬四千七百六十四元等 情，爰求為命被上訴人如數給付及加計法定遲延利息之判決（第一審判決被上訴人應 給付上訴人一千八百二十九萬三千五百三十四元及利息，兩造各就其敗訴部分提起上 訴，原審將第一審判決所為不利於被上訴人部分廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴， 並駁回上訴人之上訴，上訴人原就原審判決全部提起第三審上訴，嗣後又減縮僅就原 審判決關於駁回其訴部分上訴本院，故其餘經原審駁回其上訴部分已告確定）。 被上訴人則以：伊已給付上訴人居間費用一百六十萬元，並未欠上訴人居間報酬。又 伊為籌設遊樂區，需約二百零九甲相互連接足堪使用之土地，上訴人並未居間完成全 部約定之二百零九甲土地，且其居間完成之二十七點八○三○七七甲土地，分散各處 ，未符契約書第五條所約定「必須相互連接足堪使用」，上訴人請求居間報酬即有未 合。且伊除預付土地價款二百萬元，足付上訴人先支付多次購地之定金外，伊在三義 鄉之農會尚有巨額存款，本件係上訴人不履行契約，非伊不匯款配合購地。上訴人請 求之居間報酬為數過鉅，顯失公平，伊得依民法第五百七十二條規定請求酌減等語， 資為抗辯。 原審廢棄第一審判決關於命被上訴人給付部分，改判駁回上訴人之訴，係以：上訴人 主張伊依約居間完成之二十七點八○三○七七甲土地，被上訴人僅給付土地實際價金 、居間費用一百六十萬元及經台灣高等法院八十一年度上更㈠字第三六六號民事判決 確定之土地價款二百萬元，其餘未再給付之事實，業據上訴人提出土地買賣居間契約 書及購買土地明細表各一件為證，被上訴人對該等證物之真正不爭執，而（原審）調 閱台灣新竹地方法院八十年度訴字第二五二號民事案卷，經核亦與上訴人所主張已完 成居間二十七點八○三○七七甲乙節相符，自堪認為實在。按「稱居間者，謂當事人 約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」「如 依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定酬額者，按 照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」為民法第五百六十五、五百六 十六條所明定，故居間行為本質上為有酬，查兩造所訂定之土地買賣居間契約書關於 居間報酬之計算標準，於第二條約定：「委託購買土地價格，以每台甲二百四十萬元 計算，前述價格包括土地價款、地上物補償，因理清土地而牽連費用，居間人之酬勞 費用。」及特約約定：「若乙方（即上訴人）經甲方（即被上訴人）存入如契約第四 條所載價款後三個月內仍無法將標的土地約二百零九台甲全部經乙方居間仲介由甲方 承購完成時，則乙方無條件至少要負責居間仲介承購台一１２８線道路旁，以地籍圖 所載之範圍相互連結足堪使用之土地一百四十三台甲以上，且價格應以雙方與地主實 際買賣價由甲方承購之，乙方不得主張本約第二條所載金額。」被上訴人欲購之土地 呈長條形，中間有台一１２８線貫穿，有被上訴人提出之地圖可稽，並為上訴人所自 認，上揭特約所謂「無條件負責」應係強調上訴人必須完成之任務，並非上訴人就完 成部分不得請求報酬。本件契約期限屆至，上訴人表示無法再為仲介，則其依約請求 報酬，即無不合，被上訴人辯稱上訴人未居間完成所約定之全部約二百零九甲土地之 買賣，僅居間完成二十七點八○三○七七台甲土地之買賣，不得依居間契約請求報酬 云云，尚無可採。按「居間約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因委託人請求酌減之。」民法第五百七十二條前段定有明文。查上訴人 未依被上訴人所委託之面積仲介完成，僅完成二百零九甲內之二十七點八○三○七七 甲，非台一１２８線旁且不相連接，為上訴人所不爭，並有地圖可憑，故報酬自不應 以契約第二條或訴外人許萬能與許錦富等間之居間報酬計算，而應斟酌契約性質及一 般習慣。經（原審）向台中市房屋仲介商業同業公會函查結果，一般土地買賣，居間 報酬最高以成交價買方百分之三，賣方為百分之五，總額不得超過成交價百分之六為 最高限，有該公會八十五中市仲商字第二二號函附（原審）卷二七五頁可按。該公會 雖在台中市，但台中市不動產交易較苗栗縣熱絡，其仲介報酬應不低於苗栗縣，而足 參考。本件為包買性質，其仲介報酬應較單純仲介為高。上訴人居間完成之二十七點 八○三○七七甲土地之實際價格為三千三百七十一萬二千六百二十元，如依百分之十 計算，報酬為三百卅七萬一千二百六十二元，而上訴人已收仲介費一百六十萬元及土 地價款二百萬元，該土地價款經台灣高等法院八十一年上更一字第三六六號民事判決 認定與上訴人應受報酬抵銷被上訴人不得請求返還，成為上訴人所收仲介費之一部分 ，計上訴人收到三百六十萬元，為買賣總價之百分之十點六，已逾百分之十，則上訴 人所收者足抵仲介報酬，其再為請求，不應准許。綜上所述，兩造間居間契約，對上 訴人僅完成廿七甲餘土地之報酬，並未明確約定，應依習慣定之，茲斟酌契約及民法 五百六十六、五百七十二條之規定，認以百分之十左右為適當，上訴人已收受三百六 十萬元，超過應得之數，其餘已不得再為請求等詞，為其判斷基礎。 按民法第五百七十二條前段規定：約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅 失其公平者，法院得因委託人之請求酌減之。旨在防止居間人乘委託人之無知或無經 驗，約定不當高額之報酬。故居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，若報 酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。原審認定台灣地區一般土 地買賣，居間報酬最高以成交價買方百分之三，賣方為百分之五，總額不得超過成交 價百分之六為最高限。因兩造間就本件上訴人僅完成二十七點八○三○七七台甲土地 之居間，未定報酬額，復無價目表可按，依民法第五百六十六條第二項規定應按照習 慣給付。然既云習慣，係指在社會上普通一般人多年慣行之事實，確信具有法之效力 ，並不違背公共秩序及善良風俗者而言。委託人或相對人既應依民法第五百六十六條 第二項規定，按照習慣給付居間之報酬，自不發生有失公平情事。乃原審一方面認上 訴人得依習慣請求被上訴人給付居間報酬，一方面竟又適用民法第五百七十二條前段 關於酌減報酬之規定，與論理法則不無違背。究竟買三賣五，是否為不易之法則﹖有 無酌情加減之習慣﹖原審就其公平性既有疑義，自有進一步調查審認之必要。原審未 遑詳究，遽依上揭理由，為上訴人不利之判決，難謂已盡審理能事。上訴論旨，執以 指摘，求予廢棄關於駁回其訴部分之原判決，為有理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 一 月 二十四 日 最高法院民事第一庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 楊 鼎 章 法官 李 慧 兒 法官 顏 南 全 法官 梁 松 雄 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 二 月 十七 日 Ｅ