請求確認優先承買權

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三○三九號 　　上　訴　人　丙 ○ ○ 　　　　　　　　黃 和 順 　　　　　　　　顏 瑞 清 　　　　　　　　黃 寶 村 　　　　　　　　黃 寶 週 　　　　　　　　黃 聰 益 　　　　　　　　黃 秋 美 　　　　　　　　財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處 　　右　一　人 　　法定代理人　胡 漢 斌 　　被 上訴 人　乙○○○ 　　　　　　　　甲 ○ ○ 　　　　　　　　沈 英 泉 右當事人間請求確認優先承買權等事件，上訴人對於中華民國八十六年二月三日台灣 高等法院台南分院第二審判決（八十五年度上字第四○三號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。 理 由 本件被上訴人主張：伊自台灣光復初期即向上訴人財政部國有財產局台灣南區辦事處 台南分處（下稱國有財產局）承租坐落台南縣新營市○○段一○二六－一八地號、面 積○點○○六三公頃國有土地耕作，詎國有財產局未徵得伊同意，亦未依平均地權條 例第七十八條規定之程序辦理，即於民國八十四年五月間將系爭土地以新台幣（下同 ）二百七十二萬四千五百五十二元讓售並移轉登記與上訴人丙○○、黃和順、顏瑞清 、黃寶村、黃寶週、黃聰益、黃秋美（下稱丙○○等七人），其應有部分，丙○○、 黃和順、顏瑞清各為四分之一、黃秋美為一萬分之八九二、黃寶村、黃寶週、黃聰益 各為一萬分之五三六，伊自得主張優先承買權等情，爰依土地法第一百零七條、第一 百零四條規定，求為：㈠、確認伊就系爭土地有優先承買權存在；㈡、命丙○○等七 人塗銷系爭土地之所有權登記；㈢、命國有財產局就系爭土地與伊補訂買賣契約，並 於伊給付買賣價金時，協同辦理所有權移轉登記與伊之判決。 上訴人則以：國有財產局係依國有耕地租賃契約書第十一條第九款之約定事項終止租 約，無須依平均地權條例第七十八條規定之程序辦理。且系爭土地已依法編為建築用 地，國有財產局係先予終止租約，再行讓售系爭土地，被上訴人自無優先承買權。丙 ○○等七人取得系爭土地依土地法第四十三條規定，應受信賴登記之保護，況被上訴 人承買系爭土地並無實益，其行使優先承買權顯屬權利之濫用等語，資為抗辯。 原審以：系爭土地係屬國有，被上訴人自台灣光復初期即向國有財產局承租，訂有國 有耕地租賃契約，最近換訂之租約，期間自八十四年一月一日起至八十九年十二月三 十一日止，而系爭土地已由耕地變更為建築用地，並於八十四年六月二十一日辦畢所 有權移轉登記與丙○○等七人之事實，有土地登記簿謄本、國有耕地租賃契約可稽， 復為兩造所不爭，自堪信為真實。按出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回 自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約，平均地權條例第七十六條第一項定有 明文。國有財產局於八十四年五月九日以台財產南南三字第八四六○六五六九號函通 知被上訴人依平均地權條例第七十六條暨國有耕地租賃契約第十一條第九款規定終止 租約，並未記載究係「收回自行建築」或「出售作為建築使用」，已難認為合法。且 依平均地權條例第七十六條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市 或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約；其 經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調，同條例第七十八條第一項前段 規定甚明。國有財產局雖辯稱：依內政部六十七年三月二十五日台內地字第七八○八 九四號函及七十六年六月十一日台（七六）內地字第五○八三四二號函示，公有耕地 之放租，經與承租人取得協議，自行終止租約時，應不適用平均地權條例第七十八條 之規定云云。惟查內政部上開七八○八九四號函係就公有出租耕地因未經向縣市政府 及鄉鎮區公所辦理租約登記，從而其因編為建築用地而經與承租人取得協議，自行終 止契約時，免依平均地權條例第七十八條規定向縣市政府及鄉鎮區公所申請終止租約 登記而為釋示，而上開五○八三四二號函係就上開七八○八九四號函予以補充解釋外 ，並強調公有耕地之租賃仍應適用耕地租佃有關法令，公有耕地之承租人對租約終止 或對公地管理機關依法應給之補償有爭議時，自得依平均地權條例第七十八條有關規 定辦理，均未明示公有耕地之終止租約，其承租人對於終止租約有爭議，或未經與承 租人取得協議自行終止時，公有耕地之出租人，無須依平均地權條例第七十八條規定 程序辦理。而平均地權條例第七十八條並未限定耕地為私有出租耕地，則不論私有或 公有出租耕地，於終止租約時，均應踐行上開條文規定之程序，始能發生終止租約之 效力。國有財產局就系爭公有出租耕地依平均地權條例第七十六條規定終止租約，竟 不依同條例第七十八條所定終止租約之程序辦理，自不生終止租約之效力，國有財產 局所辯要無足取。次按土地法第一百零四條第二項已於六十四年七月二十四日修訂為 ：出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買 權人；同法第一百零七條規定：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先 承買或承典之權；又耕地三七五減租條例第十五條第一項前段規定：耕地出賣時，承 租人有優先承受之權。故出租人之耕地縱經政府劃為都市建築用地，倘承租人仍繼續 耕作該土地，亦不變更其耕地租賃之性質，出租人出售該耕地時，仍應將出賣條件以 書面通知承租人得優先承受。查系爭土地原為耕地，雖經政府依法編定為住宅區，惟 被上訴人仍繼續耕作該地，有勘驗筆錄及現場圖可按，自仍不失其耕地租賃之性質， 而國有財產局對系爭土地之租賃契約既未經合法終止，則被上訴人主張其就系爭土地 有優先承買權，即屬可信。至丙○○等七人辯稱：系爭土地面積僅六三平方公尺，且 屬狹長型，兩側均為伊所有之土地，被上訴人無法在該地建屋，其表示優先承買，旨 在高價轉售以圖暴利，顯屬權利之濫用。又伊買受系爭土地已繳納全部價款，並辦竣 所有權移轉登記，依土地法第四十三條規定應受保護云云。然查法律既僅規定耕地出 賣時，承租人有優先承買權，而對於優先承買之面積並未加以限制，則被上訴人主張 優先承買，乃權利之正當行使，並非權利之濫用。又國有財產局於出售系爭土地時未 通知被上訴人，則依土地法第一百零七條第二項準用同法第一百零四條第二項之規定 ，國有財產局與丙○○等七人就系爭土地所訂立之買賣契約，不得對抗被上訴人，丙 ○○等七人所辯依土地法第四十三條規定伊應受保護一節，亦無足取。從而被上訴人 本於優先承買權之法律關係，請求確認伊就系爭土地有優先承買權存在及丙○○等七 人應塗銷系爭土地之所有權登記暨國有財產局應與伊補訂系爭土地之買賣契約，並於 伊給付買賣價金時，協同辦理所有權移轉登記與伊，即屬正當，應予准許，因而維持 第一審所為被上訴人勝訴之判決。 按耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日修正時，增訂第十七條第一項第五 款，規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止 租約。又實施都市平均地權條例於六十六年二月二日修正為平均地權條例時，該條例 第七十六條第一項規定，出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或 出售作為建築使用時，得終止租約。嗣該條例於七十五年六月二十九日、七十八年十 月三十日、八十三年二月二日修正時，該項規定均未更動，可見平均地權條例第七十 六條第一項規定訂定在前，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定訂定在後 。次按耕地三七五減租條例第一條規定：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定 者，依土地法及其他法律之規定，則關於耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得 終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項既已設有特別規定， 自應優先適用該條例。末按土地法第一百零七條及耕地三七五減租條例第十五條規定 耕地承租人之優先承買權，係為扶植自耕農而設，故承租人優先承買權之行使，應以 其確有租佃關係存在，且該承租土地仍屬耕地，俾承租人優先承買耕地後，能成為自 耕農者，始符上開法條賦予承租人優先承買權之立法意旨。查被上訴人向上訴人國有 財產局承租之系爭土地，雖原為耕地，惟業經變更為建築用地，上訴人國有財產局已 將之讓售與上訴人丙○○等七人，並於八十四年六月二十一日辦竣所有權移轉登記， 為原審認定之事實。揆諸前揭說明，上訴人國有財產局既得依耕地三七五減租條例第 十七條第一項第五款規定終止其與被上訴人間之租約，倘上訴人丙○○等七人購買系 爭土地係作為建築使用，則與繼續供耕作使用者有別，如由被上訴人優先承買，繼續 耕作系爭土地，顯與系爭土地經改編為建築用地之意旨有違，能否認被上訴人得主張 優先承買權，即非無斟酌餘地。原審就此未為調查審認，遽依前揭理由為被上訴人勝 訴之判決，顯有疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十 月 二 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 許 朝 雄 法官 曾 煌 圳 法官 陳 國 禎 法官 李 彥 文 法官 許 澍 林 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 十 月 十七 日 Ｑ