返還無權占有土地等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三三五八號 　　上　訴　人　甲○○ 　　　　　　　　乙○○ 　　　　　　　　黃子祿 　　　　　　　　林春成 　　　　　　　　林　近 　　　　　　　　林守義 　　　　　　　　林清萬 　　共　　　同 　　訴訟代理人　張英傑律師 　　被 上訴 人　丙○○ 右當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國八十六年四月十五日 台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度上更㈡字第三五五號），提起上訴，本院 判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落台北縣三峽鎮○○段第二七號土地係伊與訴外人李春木、李 欽鎮及李逸卿所共有，伊之應有部分為七二分之六六。上訴人甲○○、林春成、林近 、林守義、林清萬等五人（下稱甲○○等五人）之被繼承人林貴士未徵得伊及其他共 有人之同意，自在如第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號二七之二、二七之四、 二七之五、二七之六、二七之八、二七之九、二七之一○、二七之一一號土地上建築 房屋，並由上訴人甲○○、乙○○占用附圖所示編號二七之四、二七之五、二七之六 、二七之八、二七之九、二七之一○、二七之一一號土地上建物及編號二七之七號土 地。另由上訴人黃子祿占用附圖所示編號二七之二號土地上建物及編號二七之三號土 地，迭經催討，均不返還，自屬無權占有，伊自得為共有人全體之利益，請求上訴人 甲○○等五人拆除上開地上物，將土地交還於伊及其他全體共有人，及請求上訴人甲 ○○、乙○○、黃子祿分別自上開占用之土地及建物遷出。又上訴人甲○○等五人於 占用系爭土地期間受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊亦得依不當得利法則請 求上訴人甲○○等五人按所占用土地公告地價年息百分之十，各賠償伊自民國七十八 年一月二十日起至八十三年一月二十日止相當於租金之損害金新台幣（下同）三萬九 千零五十八元，及自八十三年一月二十一日起至拆除地上物返還土地之日止按月各給 付伊七百十二元等情。求為命㈠上訴人甲○○等五人將附圖所示編號二七之二、二七 之四、二七之五、二七之六、二七之八、二七之九、二七之一○、二七之一一號土地 上建物拆除，返還上開土地於伊及其他共有人全體，並各賠償伊三萬九千零五十八元 及自八十三年一月二十一日起至拆除地上物返還土地日止按月各賠償伊七百十二元。 ㈡上訴人甲○○、乙○○自附圖所示編號二七之四、二七之五、二七之六、二七之八 、二七之九、二七之一○、二七之一一號土地上之地上物及編號二七之七號土地上遷 出。㈢上訴人黃子祿自附圖所示編號二七之二號土地上建物及編號二七之三號土地上 遷出之判決（被上訴人關於損害金之請求，第一審判命上訴人甲○○等五人分別給付 被上訴人二萬一千一百三十四元，及自八十三年一月二十一日起至拆除地上物返還土 地之日止按月各給付被上訴人四百二十七元，駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就 其敗訴部分未提起第二審上訴）。 上訴人則以：上訴人甲○○等五人之被繼承人林貴士於四十年間，向原共有人即被上 訴人之前手李春（已亡故）承租系爭土地建屋使用，李春於七十七年間出售系爭土地 之應有部分於被上訴人時，自應通知上訴人甲○○等五人優先承買，竟未為通知，依 土地法第一百零四條第二項後段規定，被上訴人不得以其買賣契約對抗上訴人甲○○ 等五人，甲○○等五人本於基地租賃契約占用系爭土地，自非無權占有。又上訴人乙 ○○經甲○○等五人同意而與上訴人甲○○共同使用除附圖所示編號二七之二號以外 之建物及同附圖所示編號二七之七號土地，上訴人黃子祿向甲○○等五人承租如附圖 所示編號二七之二房屋而使用系爭土地，亦非無權占有等語。資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴部分判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地係被上訴 人與訴外人李春木、李欽鎮及李逸卿所共有，被上訴人之應有部分為七二分之六六， 上訴人甲○○等五人之被繼承人林貴士在系爭土地上如附圖所示編號二七之二、二七 之四、二七之五、二七之六、二七之八、二七之九、二七之一○、二七之一一部分蓋 建房屋及雨棚等地上物，為上訴人等所不否認。上訴人雖辯稱：系爭土地為甲○○等 五人之被繼承人林貴士向原共有人之一之李春所承租，並舉證人「林春成」、蘇王旦 、李何却、李景通、李正明為證。惟其中證人「林春成」、蘇王旦、李景通間與上訴 人甲○○間就租金繳付時間，系爭土地原先有無耕作等情，證述互不一致，彼等證言 ，尚難遽信；而證人李何却證稱：系爭土地原係李春借予林貴士蓋牛欄，未收租金， 原說蓋一間，後來愈蓋愈大，伊已忘記有無收取甲○○每年之一千元租金，及證人李 正明證稱：不知上訴人甲○○有付租金予其母，聽伊父說因無處綁牛，故曾將地借其 綁牛各云云，參以證人李何却為李春之妻，林貴士之姊，其子李正明為林貴士之外甥 ，稱呼上訴人甲○○為舅媽，關係非淺，彼等之證言應屬可採。且早期本省土地不甚 值錢，親戚之間借用土地情形要為常情，是彼二人證稱：當初李春將系爭土地借予林 貴士，應堪採信。而上訴人復無法舉證證明林貴士與李春間確有租賃關係存在，是上 訴人甲○○等五人主張其被繼承人林貴士當初係向李春租賃系爭土地建屋云云，尚非 可採。按「使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定。縱令上訴人之前手 將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其 訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人有使用該房地之權利」（最高法院五十 九年台上字第二四九○號判例參照）。是借貸之土地於移轉於第三人時起，嗣後借用 人之占用借貸土地之行為即構成無權占有。系爭土地原共有人李春已於六十九年十月 十四日將其應有部分出售移轉於訴外人陳淵斌，陳淵斌於七十七年十一月二十九日將 系爭土地完成登記，移轉出售於被上訴人，而林貴士係於六十九年五月二十五日死亡 ，是自系爭土地移轉於第三人陳淵斌時起，上訴人甲○○等五人對於系爭土地即屬無 權占有。且上訴人甲○○等五人對系爭土地既無租賃關係存在，自無主張優先承買權 之餘地。而上訴人黃子祿原係向林貴士租賃系爭土地蓋建門牌號碼為三峽鎮○○街六 ○巷一號之房屋（即如附圖所示編號二七之二部分），及使用如附圖所示編號二七之 三之空地部分，為其所自承，林貴士死後，此項法律關係則由上訴人甲○○等五人繼 承。上訴人乙○○並非上訴人甲○○之家屬，其雖經林貴士或甲○○等人之同意使用 系爭土地上如附圖除編號二七之二部分以外所示之地上物及使用如附圖所示編號二七 之七之土地，惟其既非甲○○等之占有輔助人，且上訴人甲○○等五人復係無權占有 系爭土地，則上訴人乙○○與黃子祿，對於系爭土地之占有使用，自亦屬無權占有。 從而被上訴人為全體共有人之利益，本於所有物返還請求權，請求上訴人黃子祿、甲 ○○、乙○○分別自其所占用之地上建物及土地上遷出，上訴人甲○○等五人將上開 土地之地上物拆除，返還其土地於被上訴人及其他共有人全體，即屬有據，應予准許 。次按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第八百 十八條定有明文。本件上訴人甲○○等五人所有地上建物，既因占用被上訴人共有土 地致被上訴人不能使用收益，被上訴人依不當得利之法則，訴請上訴人甲○○等五人 償還其按應有部分計算相當於租金之損失，自非無據。查系爭土地未曾申報地價，其 公告地價七十六年為每平方公尺三千三百元，八十年為每平方公尺四千元，經勘驗結 果，僻處巷內，核其土地利用價值，以按年息百分之六計算為適當，被上訴人自得請 求上訴人甲○○等五人分別賠償其自起訴日起算前五年內（即自七十八年一月二十日 起至八十三年一月二十日）相當租金之不當得利各二萬一千一百三十四元，及自八十 三年一月二十一日起至拆屋還地之日止按月各給付被上訴人四百二十七元等詞。為其 判斷之基礎。 查，上訴人主張：證人李何却、李正明係關係人，如承認雙方有租賃關係，則將被認 定伊對系爭土地有優先承買權，彼等應負賠償責任，因此彼此親戚仍不願為伊作有利 之證言，已有背常情，必有隱情等語（見原審更㈠卷二二頁正面）。原審就此未詳加 推闡明析，並說明其何以不足採之理由，即以證人李何却、李正明與上訴人甲○○關 係非淺，故其所為之證言為可信，而為不利於上訴人之判斷，自有判決不備理由之違 誤，殊屬可議。究其實情如何，則有發回詳查之必要。次查，審酌建築基地之租金， 必須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 項，並與鄰地租金相比較，以為決定。計算相當租金之損失，亦應以同一標準為之。 原審命上訴人給付相當租金之損害金，僅泛言系爭土地均僻處巷內，故其土地利用價 值，以按年息百分之六計算為適當，而未依前開原則逐一審酌，尚屬速斷。上訴論旨 ，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十一 月 七 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 建 男 法官 曾 煌 圳 法官 許 澍 林 法官 鄭 玉 山 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十二 日