遷讓房屋等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三三七六號 　　上　訴　人　甲○○ 　　訴訟代理人　薛源基律師 　　上　訴　人　鄭福財（即聯和醫院） 右當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國八十五年七月十五日台灣高等法 院高雄分院第二審判決（八十四年度重上字第八六號），各提起上訴，本院判決如左 ： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 理 由 本件上訴人甲○○主張：伊於民國八十二年十二月間，向訴外人李存義購買坐落高雄 縣鳳山市道○○段下菜園小段八九－二一一、八九－二三二號土地及其上門牌高雄縣 鳳山市○○○路二二九號房屋（下稱系爭房地）所有權全部，於同年年底交付，並辦 畢所有權移轉登記，伊已取得系爭房地所有權。系爭房屋由原所有人李存義出租與方 明達（已於八十二年十一月七日死亡），租期於八十三年六月三十日屆滿，原出租人 李存義及伊均於租期屆滿前，函知方明達之繼承人方文生、方美珠等租期屆滿即不再 續租，並經伊訴請方文生等人遷讓系爭房屋，方文生、方美珠二人已與伊成立訴訟上 和解，同意遷讓返還該房屋及給付積欠之租金。又系爭房屋由方明達承租獨資經營聯 和醫院，因方明達無醫師執照，故以每月新台幣（下同）四十萬元聘請對造上訴人鄭 福財為該醫院名義上負責人，鄭福財係因受僱於方明達而占有系爭房屋，租賃契約業 於八十三年六月三十日屆滿而消滅，鄭福財原占有之權源即喪失，其繼續使用系爭房 屋，自屬無權占有，系爭房屋已登記部分本於所有權，該房屋未登記部分本於原始建 造人讓與該房屋之返還請求權，請求鄭福財遷讓交還等情，求為命鄭福財遷讓交還系 爭房屋，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓交屋之日止，按月給付二萬九千四百七十 七元損害金之判決（甲○○另請求超過上開損害金部分，經第一審判決駁回其訴，未 據聲明不服）。 上訴人鄭福財則以：系爭房屋六至八樓屬未辦保存登記之建物，係甲○○之前手李存 義所建造，甲○○並非原始建造人，對該增建部分無所有權，甲○○本於所有權，請 求伊遷讓該增建部分，於法無據。又方明達死亡後，自八十三年二月起，聯和醫院由 方文生代表與鄭國盛合夥經營，仍以伊為院長，聯合醫院既屬合夥組織，自不得訴請 伊遷讓交還系爭房屋等語，資為抗辯。 原審將第一審所為甲○○勝訴之判決部分廢棄，改判駁回其訴，並駁回鄭福財之其餘 上訴，係以：甲○○前揭主張伊向李存義購買系爭房地，於八十二年年底交付，系爭 房屋一至五樓已辦保存登記部分所有權已移轉登記之事實，業據其提出不動產買賣契 約書、房屋暨土地所有權狀為證，並為鄭福財所不爭。系爭房屋原由方明達向李存義 承租，與毗鄰方明達所有高雄縣鳳山市○○○路二二五、二二七、二三一、二三三號 四棟房屋連同增建部分，共作聯和醫院之營業場所，系爭房屋之租期於八十三年六月 三十日屆滿，甲○○於同年四月間，即通知方明達之繼承人方文生等表示租期屆滿， 將收回該房屋，不再續租。又聯和醫院係方明達所獨資設立經營，鄭福財自七十六年 三月十三日起，以每月四十萬元，受聘在該醫院擔任負責人。鄭福財雖辯稱，聯和醫 院自方明達死亡後，自八十三年二月起，由方文生代表與鄭國盛合夥經營，仍以伊為 院長，聯和醫院已屬合夥組織云云。惟方明達死亡後，鄭福財於八十三年一月間，尚 立具承諾書，承諾聯和醫院為方文生、方美珠二人之父方明達所獨資，僅由伊出名經 營，該醫院應為方文生、方美珠二人所繼承等語。是鄭國盛上開抗辯，無足採取。聯 和醫院於方明達死亡後，仍由鄭福財擔任院長，鄭福財仍繼續占有系爭房屋，經營聯 和醫院。系爭房屋之租約係由方明達所簽訂，其當事人為方明達或方明達之繼承人， 鄭福財受聘占用該房屋，自屬基於承租人方明達之占有輔助人地位，嗣於八十三年六 月三十日，該租賃契約終止後，鄭福財即無以承租人之占有輔助人之地位占用系爭房 屋之餘地，鄭福財復無正當占有系爭房屋之權源，而甲○○為系爭房屋一至五樓已辦 保存登記部分之所有權人，其依民法第七百六十七條前段規定，主張鄭福財無權占有 系爭房屋一至五樓已辦保存登記部分，請求鄭福財將之遷讓並交還，洵屬有據。系爭 房屋如原判決附圖所示增建未辦保存登記一至五層每層二四‧九六平方公尺、六至八 層每層八二‧四平方公尺及屋頂突出物一五‧六平方公尺部分，係甲○○向李存義購 買時已增建，甲○○購買該增建未辦保存登記部分，因未能辦理所有權移轉登記，而 不能發生所有權讓與之效力。又甲○○向李存義購買系爭房屋時，李存義並無約定將 系爭房屋增建部分之返還請求權讓與甲○○，則甲○○就該增建未辦保存登記部分， 基於所有權及原始建造人讓與該房屋之返還請求權，請求鄭福財遷讓交還該增建部分 ，自有未合。經查系爭房屋核定之總現值為二百十九萬九千七百元，系爭土地申報地 價每平方公尺一萬五千三百七十四元，系爭房地之申報總價為三百五十三萬七千二百 三十八元，以年息百分之十計算相當於租金之損害金，即每月二萬九千四百七十七元 ，應屬相當。從而甲○○請求鄭福財自起訴狀繕本送達翌日即八十三年七月十日起至 系爭房屋遷讓交還之日止，按月給付該損害金，應予准許等詞，為其判斷之基礎。 按合夥為二人以上出資，所經營之共同事業，雖因未依法取得法人之資格，不能認係 法人，然究不失為非法人之團體，該團體與人涉訟時，應以該團體為當事人，由其代 表人或管理人為其法定代理人。而與獨資經營之商號有別，該商號與其經營者係屬一 體，應列經營者為當事人，加載商號名稱。查鄭福財於原審一再辯稱，依原審調閱之 台灣高雄地方法院八十三年度易字第五一○七號方文生妨害自由刑事案件卷宗，方明 達死亡後，聯和醫院自八十二年二月起，由方文生代表與鄭國盛合夥經營，仍以伊為 院長，有該刑事案卷第二審八十四年二月七日審判筆錄及第二審刑事判決可證，是上 開八十三年一月之承諾書係於同年二月以前製作，不足為本件起訴時聯和醫院組織之 證明云云（見原審卷六五頁背面、七三頁正、背面、一一○頁正、背面）。此與判斷 聯和醫院究係鄭福財獨資經營，抑係合夥組織，所關頗切，原審未說明上開抗辯何以 不足採取之理由，遽謂聯和醫院為鄭福財所經營，殊嫌率斷。次查系爭房屋租賃契約 之當事人為方明達或其繼承人，鄭福財受聘占用該房屋，為承租人之占有輔助人，為 原審認定之事實。則鄭福財原係受他人之指示，而占有系爭房屋，僅係占有人之占有 機關，而非占有人。則上開鄭福財之受聘關係何時如何消滅﹖其消滅後鄭福財如何對 於系爭房屋有管領力﹖此與判斷鄭福財何時為系爭房屋之占有人，因而受有不當得利 攸關，原審未遑調查說明，亦有未合。復查系爭房屋未辦所有權第一次登記部分與已 辦所有權第一次登記部分之關係如何﹖前者是否已成為後者之構成部分﹖或為後者之 從物，或在經濟價值及效用上均屬獨立﹖此攸關該已登記部分房屋處分之效力是否及 於該未登記部分房屋，原審疏未注意及之，亦有可議。末查依卷附高雄縣稅捐稽徵處 函記載，系爭房屋總現值為二百十九萬九千七百元，係包括前述增建未辦所有權第一 次登記部分房屋在內（見第一審卷一二一頁）。原審既認為甲○○就該部分房屋無所 有權及返還請求權，竟命鄭福財給付占用該部分房屋連同其基地部分之損害金，亦有 未洽。兩造上訴論旨，各自指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，均有理由。 據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七 十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十一 月 七 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 李 彥 文 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十二 日