所有權移轉登記等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三四三九號 　　上 訴 人　丙○○ 　　被上訴人　甲○○ 　　　　　　　黃炳南 　　　　　　　黃宗超 　　　　　　　黃阿統 　　　　　　　黃阿枝 右當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十五年六月二十五日 台灣高等法院第二審更審判決（八十四年度重上更㈠字第五八號），提起上訴，本院 判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：坐落桃園縣楊梅鎮○○○○段田寮子小段三－一二、四號土地二筆 （下稱系爭土地）為兩造及第一審共同原告黃阿祿、黃阿鐘、黃阿程（下稱黃阿祿等 三人）、第一審共同被告乙○○所共有，被上訴人及乙○○（下稱被上訴人等）於民 國八十一年六月十五日委託劉同遠律師函致伊及黃阿祿等三人（下稱上訴人等），表 示欲將系爭土地按公告現值新台幣（下同）七百九十三萬四千三百零四元出售與具有 自耕能力之人，並催告伊等是否行使優先購買權，伊等收受該要約函，即於同月二十 二日函復被上訴人等，承諾願共同承買系爭土地，被上訴人等已收受承諾函，兩造間 之買賣契約即為成立，嗣黃阿祿等三人將契約權利讓與伊，惟被上訴人等拒不履行契 約等情，求為命被上訴人等於伊給付被上訴人甲○○、黃阿統、黃阿枝各一百五十八 萬六千八百六十元八角、給付被上訴人乙○○、黃炳南、黃宗超各五十二萬八千九百 五十三元三角之同時，將如原判決附表所示系爭土地所有權應有部分（下稱應有部分 ）移轉登記並交付伊之判決（上訴人對於乙○○提起第三審上訴部分，因逾二十日之 上訴不變期間，另以裁定駁回其上訴。又黃阿祿等三人另請求被上訴人等於上訴人給 付上開金額之同時，將上開系爭土地應有部分移轉登記並交付上訴人部分，經第一審 判決駁回黃阿祿等三人之訴，其雖提起第二審上訴，旋又撤回上訴，均告確定）。 被上訴人則以：伊等並無出售系爭土地之真意，上訴人既不能證明伊等與第三人就系 爭土地確有買賣關係存在，即無優先購買權之發生。又劉同遠律師函係出售系爭土地 全部，而非僅出售伊等之應有部分，兩造間之意思表示顯不一致，買賣契約尚未成立 等語，資為抗辯。 原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：查被上訴人等委託劉同遠律師於八十一 年六月十五日致上訴人等函記載：「台端等係坐落楊梅鎮○○○○段田寮子小段四地 號及同區段三－一二地號上之公同共有人，現黃阿統等公同共有人依土地法第三十四 條之一第一項之規定，共同將前開兩筆土地，各以按地價證明書內公告現值之價格， 即總價七百九十三萬四千三百零四元整，全部出售具自耕能力之人。並依同法同條第 四項之規定，委請本律師函告台端等是否行使優先購買權」；上訴人等於同月二十二 日以存證信函復稱：「本人等（即共有人）均願以同一價格優先承購其他共有人（即 黃阿統、黃阿枝、甲○○、乙○○、黃炳南、黃宗超）所出賣之應有部分」；而劉同 遠律師於同年七月四日再函稱：「現本律師業已收到台端等表示願意行使優先購買權 。同時，本律師亦收到其餘共有人表示願意行使其優先購買權之通知。因此，本件尚 無法確定購買之人選」，「台端等既皆同意行使此項優先承購權，自應由同意購買之 各人，共聚一堂，議定由何人購買等問題，如無法議定購買之人，則本律師前函即不 具效力」；上訴人等委託藍松喬律師於同月十一日函復被上訴人等謂：「依據台端等 所委請之律師來函，台端等之土地既聲明依公告現值之價格即總價新台幣七百九十三 萬四千三百零四元，全部出售與具自耕能力之人。本造丙○○為共有人之一，且具有 自耕農能力之人，議定由其依法優先承購，並請台端定好時間、地點，丙○○當依約 前往定約付款」；被上訴人等再委託劉同遠律師於同月二十七日函復：「依現行土地 法第三十四條之一之規定：共有土地之處分應以共有人共半數及其應有部分即持分合 計過半數之同意行之。但其應有部分逾三分之二者，其人數不予計算。換言之，台端 等各筆土地內，其他共有人均可依此規定而加以處分，屆時台端等亦僅有行使優先承 購之權利，而此項權利亦僅具債權性質尚無（物）權之性質」各等語，有上開函件可 稽，並為兩造所不爭。按土地法第三十四條之一第四項所定共有土地優先購買權之行 使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行 為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。經查上訴人不能舉證 證明被上訴人與第三人間就系爭土地有買賣契約存在，證人劉同遠律師亦證稱，伊寄 發上開函之目的，是要催促大房（即上訴人等）出來商談，並不是真正要賣系爭土地 ，通知行使優先購買權，因事實上並沒有價金及買受人，並不構成行使優先購買權之 要件云云。是上訴人並無行使優先購買權之餘地。又上訴人主張，被上訴人等上開函 明確表明要出售之土地標示及價金，已具買賣要約之效力，伊等函復表示行使優先購 買權，亦已明示按被上訴人等要約內容承諾買受之旨，自係就被上訴人等之出賣要約 為應買之承諾意思表示，兩造間之買賣契約即為成立云云。惟查上開劉同遠律師催告 行使優先購買權函載明「依土地法第三十四條之一第一項規定」，而該規定係指共有 人過半數及其應有部分合計過半數之同意（應有部分合計逾三分之二者，人數不予計 算），得就共有土地或建築改良物處分、變更或設定而言。系爭土地共有人計十人， 被上訴人等有六人，其應有部分合計五分之四，自得依上開規定處分共有物全部。而 劉同遠律師上開催告函，已明白表示是「全部出售具自耕能力之人」，上訴人等委託 藍松喬律師函復，亦係就「全部出售」表示優先承購，且所謂總價七百九十三萬四千 三百零四元，亦係就系爭土地全部按公告現值計算之價格。則所謂土地標示及價金， 均係明確表示為系爭土地全部，而非被上訴人等六人之應有部分。則上開函件顯然並 非被上訴人等出售其各應有部分要約之意思表示，上訴人等委託藍松喬律師之復函亦 係就全部共有土地行使優先購買權之表示，而非購買被上訴人各應有部分之承諾，是 上開兩造間往返之函件，並未就被上訴人等出售其各自之應有部分有意思表示一致之 合意，買賣契約自未成立。參諸上訴人訴之聲明，係依被上訴人等應有部分按公告現 值計算，而其總價共計六百三十四萬七千四百四十二元，與催告函所載之總價七百九 十三萬四千三百零四元亦不相同，益可證明。是上訴人上開主張，不足採取。綜上所 述，上訴人主張行使之優先購買權，因無共有人對第三人買賣契約之存在而無從行使 ，上訴人與被上訴人間就系爭土地應有部分之買賣契約，因未經意思表示一致而未成 立。從而上訴人請求被上訴人移轉登記系爭土地應有部分並交付之，即屬無據，為其 心證之所由得。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無 違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明 廢棄，不能認為有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十一 月 十四 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 蘇 茂 秋 　　　右正本證明與原本無異 　　　　　 　　 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十六 日