拆屋還地

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三八三號 　　上　 訴　 人　耀章汽車企業有限公司 　　兼法定代理人　甲 ○ ○ 　　上　 訴　 人　張 秀 英 　　　　　　　　　徐 海 章 　　　　　　　　　徐　　瑾 　　　　　　　　　徐 莉 瑾 　　　　　　　　　徐 佩 瑾 　　被　上訴　人　丙 ○ ○ 　　　　　　　　　乙○○○ 右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十五年五月十四日台灣高等法 院第二審更審判決（八十三年度重上更㈡字第一七五號），提起上訴，本院判決如左 ： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段二○○之二號土地面積一八七平 方公尺（下稱系爭土地）為伊所共有，應有部分各二分之一。上訴人張秀英以次五人 （下稱張秀英等人）之被繼承人徐國清無正當權源，竟於其上搭建門牌台北市中山區 ○○○路二段七五巷一號如第一審判決附圖Ａ部分所示面積一八一平方公尺建物（下 稱系爭建物），與上訴人甲○○及耀章汽車企業有限公司（下稱耀章公司）共同無權 占用，致伊受有相當於租金之損害等情，爰本於所有權及侵權行為與不當得利之法律 關係，求為命上訴人張秀英等人拆除系爭建物及上訴人應交還系爭土地並自民國八十 一年十月二日起至返還土地日止，每月連帶給付新台幣（下同）八萬九千六百元之判 決。 上訴人則以：系爭建物原為訴外人劉國章於五十五年五月二日所買受。五十八年六月 ，劉國章向財政部國有財產局（下稱國有財產局）承租系爭土地。嗣於七十一年六月 十九日，劉國章將系爭建物及系爭土地占用權（租賃權）一併讓與徐國清。雖劉國章 嗣後向國有財產局承買系爭土地，並輾轉由被上訴人取得，惟徐國清之占用權不受影 響。且被上訴人明知系爭土地上建有系爭建物而仍予買受，自已同意伊使用系爭土地 等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：被上訴人主張伊等各有系爭土地應 有部分二分之一、系爭建物未辦保存登記、上訴人張秀英等人對系爭建物有事實上處 分權及上訴人共同占用系爭土地等情，為上訴人所自認。查系爭建物原為訴外人鄭斌 所有，於五十五年五月二日售予訴外人劉國章，劉國章於五十八年六月向國有財產局 承租系爭土地，七十一年六月十九日，劉國章將系爭建物讓予徐國清及訴外人吳洪， 但為保留劉國章日後向國有財產局承購系爭土地之地位，仍以劉國章名義向國有財產 局繳納租金，劉國章旋於七十六年五月二十九日向國有財產局承購，取得系爭土地所 有權。五十八年六月至七十六年二月之租金，均由徐國清向國有財產局繳納，顯見至 七十六年二月止，徐國清或劉國章均未以行使地上權之意思占有系爭土地。則張秀英 等人主張自五十五年劉國章占有系爭土地迄徐國清占有時為止，已逾二十年，伊得請 求登記為地上權人，並非無權占有云云，自無足取。又劉國章與國有財產局就系爭土 地所訂租賃契約第七條第二款約定，承租人不得擅將租賃物之全部或一部轉讓或轉租 他人使用或要求設定地上權，劉國章對於伊向國有財產局承租系爭土地之租賃權自有 不得讓與之認識，故伊自始未為系爭土地租賃權讓與，此觀七十一年六月十九日劉國 章與徐國清及訴外人吳洪所訂之讓渡書或與吳洪另訂之房地讓渡契約，就土地部分均 以土地占用權為標的即明，上訴人辯稱劉國章將系爭建物及系爭土地占用權一併讓與 徐國清，即係土地租賃權之讓與云云，為無可採。被上訴人主張上訴人無權占用系爭 土地，洵足採信。其依民法第七百六十七條規定訴請張秀英等人拆除系爭建物，並與 耀章公司、甲○○將系爭土地騰空返還，即有理由。又無權占有他人土地，可獲免為 支付相當於租金之利益，土地所有人則受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念。 上訴人共同無權占用系爭土地，被上訴人依共同侵權行為之法則，請求上訴人賠償所 受相當於租金之損害，即無不合。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物 申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。前開規定，於租 用基地建築房屋準用之，復為同法第一百零五條所明定。查系爭土地八十年度之公告 地價為每平方公尺八萬九千八百四十元，惟系爭土地未申報地價，依平均地權條例第 十六條規定，以公告地價百分之八十為其申報地價，則申報地價為每平方公尺七萬一 千八百七十二元。爰審酌系爭土地位於台北市○○○路與民生東路口，屬商業區，系 爭建物一樓為修車場，二樓為住家，及系爭土地附近交通情形並使用價值等情，認以 土地申報總價額年息百分之八計算損害金為相當。被上訴人得請求每月之損害金即為 八萬九千六百元等詞，為其判斷之基礎。 查徐國清與訴外人吳洪於七十一年六月十九日自劉國章受讓系爭建物所有權及系爭土 地占用權，嗣系爭土地於七十六年五月二十九日由劉國章向國有財產局承購而取得所 有權，為原審確定之事實。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。 徐國清既自劉國章受讓系爭建物及基地使用權，則劉國章依出賣人之義務，應擔保徐 國清就其出賣之房屋有合法使用基地之權利，劉國章嗣後既取得基地所有權，應認默 許徐國清繼續使用土地。則被上訴人自劉國章受讓基地所有權，是否承受劉國章與徐 國清間原來之法律關係，同意徐國清繼續使用系爭基地﹖非無斟酌餘地。本院八十二 年度台上字第三一七二號判決發回意旨業已指明，原審仍未予審酌，即以上開情詞為 上訴人不利之判決，自屬違誤。上訴論旨指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為有理由 。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 一 月 三十一 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 鄭 三 源 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 二 月 十九 日