返還價金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第五三六號 　　上　訴　人　甲○○ 　　被 上訴 人　丙○○ 　　　　　　　　乙○○ 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年五月二十九日台灣高等 法院第二審判決（八十五年度上字第二九○號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：被上訴人丙○○、乙○○於民國八十年九月間分別向上訴人承購 坐落台北市○○區○○段二小段二○○、二○四、二○八之一、二○九、二一○及二 一一號土地應有部分及地上建物逸仙精典Ａ棟四樓及七樓各一戶，已依序給付上訴人 新臺幣（下同）一百四十六萬元、一百二十五萬元，依兩造之約定，買賣標的房屋面 積含公共設施為十四點五三坪，而室內面積應足供容納衛浴設備、廚房設備、兩人床 組、沙發茶几組、書桌、電視等物。詎上訴人所提出給付之系爭房屋室內面積（包括 花台、陽台）均僅七點二七坪，如扣除花台、陽台面積則僅有五點二二坪，根本不足 以容納上開設備，且其公共設施之比例亦顯高於一般公設比為百分之十三至十八之交 易習慣，上訴人之給付顯有給付不能、不完全給付及違反公平交易法第二十一條第一 項不實廣告，爰以起訴狀繕本之送達，為解除上開房地買賣之意思表示，上訴人應附 加自受領時起之利息返還所收之價金等情。求為命上訴人給付丙○○一百四十六萬元 ，乙○○一百二十五萬元並均附加利息之判決。 上訴人則以：伊無給付不能之情形，於訂約時亦提出建築平面圖供被上訴人閱覽，被 上訴人對於公共設施所占用面積及比例亦知之甚稔，且公平交易法係在兩造購買契約 之後施行，被上訴人不得主張適用公平交易法等語。資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張之前揭 事實，業據提出房屋及土地預定買賣契約書、統一發票、建物成果圖等件為證，並為 上訴人所不爭執，堪認為真實。經查兩造就系爭房地之買賣契約書中關於被上訴人所 購買之房屋面積僅於該房屋預定買賣契約書第一條概括記載，包括室內、陽台、露台 、花台、平台、雨庇、樓梯、電梯間、走道及大樓公共設施分攤面積共十四點五三坪 。至於被上訴人所得使用之室內面積如何，該契約書上雖無明文，惟約定以附件參考 用平面位置圖所示為準據，故應認兩造有合意以附件所示平面位置圖為契約之一部。 而依卷附之逸仙精典平面圖集中，關於被上訴人所承購之Ａ戶配置參考圖中，上訴人 繪製該室內之空間足可容納包括雙人床、一個壁櫃、三張沙發、二個茶几、一個書桌 及座椅、一個梳妝台及座椅、電視櫃、廚房及衛浴設備等物。然查上訴人實際提出之 給付即系爭房屋室內面積（包括將陽台、花台打掉作為室內之一部之空間）僅能容納 一張小型雙人床、一張書桌及座椅、矮櫃及壁櫃各一、廚房及衛浴設備，除此之外即 無法再容納他物，業經第一審法院勘驗現場查核屬實，有勘驗筆錄附卷可證。故上訴 人所提出之給付顯有違兩造買賣契約之約定。按被上訴人丙○○、乙○○購買系爭房 地價金分別為五百六十萬元及五百六十七萬元，折算房屋坪數十四點五三坪，即每坪 各為三十八萬五千四百元、三十九萬零二百二十七元；故系爭房屋應屬高價位之房屋 ，而一般人購屋之目的當在住居使用，故室內使用空間應係購買人決定承購房屋之主 要考慮因素，從而對於室內使用面積必錙銖計較，從而如兩造無就室內配置空間達成 合意，被上訴人當無購買系爭房屋之意思。上訴人所提出之給付既有室內面積減縮至 無法容納契約一部之附件所約定之可容納物件，則其給付應認為有減少該房屋之價值 及通常效用之瑕疵。次查，被上訴人買受之房屋總面積為四八點○二平方公尺，而公 共設施面積為二十三點九九平方公尺，其公共設施佔房屋總面積之比例為四九點九六 ％，足見系爭房屋公共設施比例明顯過高，顯已減低其經濟上之價值，而不能達到其 購買之目的，且此瑕疵之程度亦屬重要。公共設施比例之偏高，對於買受系爭房屋之 被上訴人而言已構成經濟價值及通常效用之減少，且該減少並非無關重要，上訴人依 法自應負物的瑕疵擔保責任。從而被上訴人主張，上訴人給付之物有瑕疵，依民法第 三百五十九條規定，解除兩造之買賣契約，請求上訴人依民法第二百五十九條第一款 、第二款規定返還彼等已給付之價金一百四十六萬元、一百二十五萬元本息，為有理 由等詞。為其判斷之基礎。 惟查，上訴人於原審提出照片八幀，辯稱目前家具皆可擺進去，並聲請現場履勘（見 原審卷第二九至三二及三六頁）。此與上訴人交付之房屋可否擺設如平面圖集中之配 置參考圖所示之家具，有無減少房屋之價值及通常效用之瑕疵攸關，自屬重要之防禦 方法。原審就此並未表示其取捨之意見，顯屬判決不備理由。上訴論旨，指摘原判決 違背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 二 月 二十七 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 王 錦 村 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 三 月 十四 日