確認買賣關係不存在等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第五八六號 　　上　訴　人　千晃股份有限公司 　　法定代理人　田畑忠孝 　　被 上訴 人　甲○○ 右當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國八十五年三月二十 五日台灣高等法院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第一二四號），提起上訴， 本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國八十一年九月九日向被上訴人買受如原判決附表（下稱附 表）所示之不動產（包括土地、房屋及停車位），總價為新台幣（下同）一千九百萬 元，已當場給付定金一百五十萬元，同年月二十三日再給付四百萬元。嗣於辦理移轉 登記時，方知系爭房屋竟無土地權利，而如附表一所示土地則係地下室停車位之應有 部分。被上訴人明知上情而不事先告知伊，違反交易上誠實信用原則，伊係受詐欺買 受，自得以起訴狀繕本之送達為撤銷買受系爭不動產之意思表示。且被上訴人所出賣 之房屋既無土地權利，即有減少價值與通常效用之瑕疵，伊亦已於八十一年十月十二 日為解除契約之通知，自得請求返還價金五百五十萬元等情，求為：㈠確認兩造間就 附表所示不動產之買賣關係不存在。㈡命被上訴人給付伊五百五十萬元並加付法定遲 延利息之判決。 被上訴人則以：伊於八十一年八月二十一日委託新地房屋仲介有限公司（下稱新地公 司）居間銷售時，即已將土地及建物所有權狀交付新地公司，委託售價為二千三百萬 元。同年八月三十日代理上訴人購屋之林素珍至現場查看，曾當場精算房屋及土地坪 數，稱土地應有部分僅一‧二九坪而嫌貴，雙方因而議價為一千九百萬元成交。嗣於 給付第二次價款時，又經代書江甘來、陳長興明確算出土地持分總計為一‧二九坪， 林素珍並無異議，伊並無詐欺行為，所售不動產亦無瑕疵。且伊於買賣時，已交付登 記簿謄本及所有權狀予上訴人，買賣契約上復載明土地應有部分為一萬分之二十二， 已盡告知義務等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人就其主張之事實 ，固據提出不動產買賣契約書、土地及建物登記簿謄本為證。然查系爭不動產之買賣 ，上訴人係委由訴外人林素珍出面與被上訴人訂立，訂約前新地公司曾交付系爭不動 產之登記簿謄本予林素珍閱覽，林素珍知悉系爭不動產之土地權利為應有部分一萬分 之二十二，換算坪數約一‧二八五坪，有訂金收據可憑，並經證人蔡中信、江甘來、 陳長興證述屬實。林素珍代理上訴人訂約時，既知悉系爭不動產之土地權利範圍，自 無受詐欺之情事，上訴人不得撤銷買受之意思表示，其請求確認兩造間之買賣關係不 存在，為無理由。次查林素珍知悉系爭土地之應有部分為一萬分之二十二，始代理上 訴人買受，被上訴人所出售之土地即無瑕疵可言。又房屋及土地同屬一人，而將土地 及房屋分開，同時或先後出售者，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地， 上訴人本可繼續使用系爭房屋坐落之土地，無房屋會遭拆除情形。上訴人主張系爭房 屋有欠缺土地權利之瑕疵，依民法第三百五十九條規定解除契約，請求被上訴人返還 五百五十萬元，亦無理由等詞，為其判斷之基礎。 查被上訴人於事實審自認其向前手購買系爭房屋時，並未同時買受系爭房屋坐落基地 之應有部分，嗣因擔心房屋無土地應有部分致遭拆除，始再購買系爭停車位及其坐落 之土地。又於訂立本件契約時，其曾告知林素珍系爭房屋及停車位之土地應有部分共 一‧二八五坪云云（見原審上字卷二五頁反面、二六一頁反面、二六二頁、更字第二 卷三一頁、三三頁反面）。果爾，被上訴人明知系爭房屋並無土地應有部分，乃竟告 知上訴人之代理人林素珍謂：房屋及停車位之土地應有部分共一‧二八五坪云云，使 林素珍陷於錯誤，上訴人主張：被上訴人刻意隱瞞系爭房屋並無土地應有部分之事實 ，致其受騙買受云云，是否毫無足採，即不無研求之餘地。原審未詳細勾稽，遽以前 揭理由為上訴人不利之判斷，已有可議。次查原審雖謂房屋及土地同屬一人，而同時 或先後出售他人者，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，故上訴人可繼 續使用系爭房屋坐落之土地，無遭拆除之虞等語。惟並未敍明其認定系爭房屋及其坐 落基地原同屬一人所有，嗣分開出售他人之依據，亦有未洽。上訴論旨，指摘原判決 不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 二 月 二十七 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 林 奇 福 法官 許 朝 雄 法官 曾 煌 圳 法官 梁 松 雄 法官 陳 國 禎 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 三 月 十四 日