增加租金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第七○七號 　　上　訴　人　王錦福 　　　　　　　　甲○○ 　　共　　同 　　訴訟代理人　魏早炳律師 　　　　　　　　陳恩民律師 　　　　　　　　李克欣律師 　　被 上訴 人　乙○○即祭祀公業林九德公嘗管理人 　　訴訟代理人　郭雨嵐律師 　　　　　　　　林發立律師 右當事人間請求增加租金事件，上訴人對於中華民國八十五年七月十日台灣高等法院 第二審判決（八十四年度上字第一二○八號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於駁回上訴人其餘上訴暨該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落苗栗縣頭份鎮○○段一九五號面積一二二‧二一平方公尺（ 下稱一九五號土地）及同段一七五號面積九四‧○八平方公尺（下稱一七五號土地） 之土地均為伊所有，並依序分別以每年五十二台斤、三十六台斤（蓬萊稻谷，下同） 之租金，出租予上訴人王錦福、甲○○，均未定期，並已歷一、二十年之久，從未調 整租金，現各該土地所在道路寬敞，交通四通八達，工商繁榮，為高樓林立之市區， 地價亦已飛漲，原定租金實與現狀不相當，伊於民國八十一年六月二日以存證信函分 別通知上訴人，自即日起按申報地價年息百分之八調整租金，惟為上訴人所未同意等 情，為此求為准上訴人王錦福承租伊所有一九五號土地自八十一年六月四日起之租金 調整為每年五千五百十七台斤，上訴人甲○○承租伊所有一七五號土地自八十一年六 月五日起之租金調整為每年三千六百九十七台斤之判決。（第一審就王錦福部分判決 自八十四年一月二十五日起每年調整為四千三百七十二台斤，甲○○部分判決自八十 四年一月二十七日起每年調整為二千四百○二台斤，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人 對其敗訴部分不服，提起第二審上訴，被上訴人對其敗訴部分亦提起附帶上訴，原審 就第一審所為關於調整租金之起算時日及數額王錦福超過三千一百○三台斤部分、甲 ○○超過一千六百十八台斤部分廢棄，改判均自八十二年一月一日起，王錦福部分調 整租金數額為三千一百○三台斤，甲○○部分為一千六百十八台斤，駁回上訴人其餘 上訴及被上訴人就調整租金數額廢棄部分在第一審之訴與其餘附帶上訴，被上訴人對 其敗訴部分未聲明不服）。 上訴人則以：伊等分別承租前開二筆土地時，即曾分別以當時土地時價即五萬元（新 臺幣、下同）、三萬四千二百元補貼予被上訴人，另租金除依序分別以每年五十二台 斤、三十六台斤之稻谷計付外，當時並約定土地之地價稅由伊等負擔分別繳納，顯見 伊等承租土地之租金，除給付稻谷外，尚包括地價稅及上開時價之法定孳息在內。而 王錦福曾於八十二年三月十五日以存證信函寄繳面額十三萬八千七百九十元之匯票一 紙，作為伊等及訴外人廖為添、邱新妹四人自七十八年至八十一年度分別承租被上訴 人土地之租金，嗣上開訴外人已另給付被上訴人上述期間之租金，則扣除該另給付被 上訴人之租金後，伊等寄繳之金額足以分別繳納租金至八十七年度及九十年度，至少 已付清被上訴人起訴前即八十三年以前之租金，被上訴人應不得再行請求調整租金。 況地價稅與穀價每年均調整提高，兩造之租金亦已隨之調整，且該二筆土地均位於小 巷內，出入並面臨某醫院之太平間，伊等於各該地上建屋作為住家使用，經濟價值不 高，故被上訴人請求按土地申報地價年息百分之八折算稻谷調整租金，尚嫌過高等語 ，資為抗辯。 原審以：被上訴人主張一九五號土地，以每年五十二台斤之稻谷出租予上訴人王錦福 ，一七五號土地以每年三十六台斤之稻谷出租予上訴人甲○○，且分別依承租土地負 擔地價稅，均未定期限。又一九五號土地每平方公尺五十八年間公告地價為一二一元 ，八十年間申報地價為六四三二‧八元，一七五號土地每平方公尺五十八年間公告地 價為一二一元，八十年間申報地價為五六○○元，且上訴人承租前開土地後，迄未曾 調整租金等情，業據提出土地登記簿謄本二件、租金收據影本、代納地價稅憑單影本 及地價證明書等為證，且為上訴人所不爭執，自堪認被上訴人此部分之主張為真實。 至上訴人抗辯：伊等分別於五十八年間已支付被上訴人相當於市價之買賣價金，且地 價稅由上訴人負擔，及稻谷代金每年既有調高，被上訴人不得再要求調整租金等語， 雖經證人徐瑞璣、盧文雄證述上訴人王錦福、甲○○分別有交付五萬元及四萬餘元予 祭祀公業林九德公嘗前管理人林祖欽等語，惟上訴人若確已付清被上訴人前開土地之 買賣價金，當無再成立租約，而約定上訴人每年尚須給付被上訴人租谷，足見上訴人 並非給付被上訴人前開土地之買賣價金。又由上訴人所提出之歷年繳納地價稅及租谷 代金明細表觀之，地價稅固逐漸增加，惟租金稻谷仍一直維持五十二台斤及三十六台 斤，並未變動，前開土地之價值既已漲昇數拾倍之多，且係未定期限之租賃，被上訴 人依民法第四百四十二條規定，自得聲請法院調整租金，則上訴人所辯被上訴人不得 請求調整租金等語，尚不足採。又查被上訴人曾於八十一年六月二日以存證信函分別 向上訴人為增加租金之意思表示，嗣於八十四年一月九日始向第一審法院起訴本件請 求增加租金，因王錦福已於八十二年三月十五日以存證信函將面額十三萬八千七百九 十元之匯票乙紙寄予被上訴人收受，以清償上訴人及訴外人廖為添、邱新妹所積欠之 地價稅及租金至八十一年度止，有上訴人提出之存證信函及七十八、七十九、八十、 八十一年應繳地價稅及地租谷明細表影本可按，且被上訴人於第一審亦陳稱，如果按 照舊有之租金計算，王錦福於八十二年三月十五日以存證信函寄繳十三萬八千七百九 十元之匯票予被上訴人前任管理人，已足繳納上訴人二人及訴外人廖為添、邱新妹自 七十八年至八十一年之租金，又兩造間約定租谷係以每年度給付，則上訴人按原約定 租谷之債務本旨給付租金至八十一年度止，自發生清償之效力。上訴人雖抗辯稱：被 上訴人嗣於八十三年十二月二十日復另向訴外人廖為添、邱新妹分別收取自七十八年 至八十三年度之租金，故上訴人已將廖為添、邱新妹部分之租額五萬九千八百四十五 元、三萬三千五百七十三元先行退還，則上訴人王錦福所寄繳之十三萬八千七百九十 元扣除訴外人廖為添、邱新妹之租金，及第一審法院八十一年度訴字第七六○號確定 判決所命上訴人王錦福應給付之七十八、七十九、八十年度之租金計三萬四千一百十 四元，餘額足以繳付王錦福八十一年至八十七年度之租金及甲○○八十一年至九十年 度之租金尚有剩餘，被上訴人不得請求調整租金等語，但查王錦福八十二年三月十五 日之存證信函及所附之王錦福、廖為添、邱新妹、甲○○等四人七十八、七十九、八 十、八十一年應繳地價稅及地租谷明細表，既已明確表示該紙面額十三萬八千七百九 十元之匯票係清償該四人之地價稅及租金稻谷至八十一年度，且已生清償效力，至於 被上訴人再行向訴外人廖為添、邱新妹收取此部租金及地價稅，僅發生是否應予返還 上開訴外人之問題，上訴人當不得再就訴外人廖為添、邱新妹已生清償效力之租谷及 地價稅部分，抗辯得抵充上訴人八十二年度以後之租金，則上訴人此部分抗辯，亦不 足採。另上訴人抗辯：被上訴人固曾於八十一年六月二日以存證信函分別通知上訴人 ，按申報地價年息百分之八計收租金，惟雙方所約定之租金為地價稅及租谷，被上訴 人所通知之內容為現金，顯非合法等語，但查被上訴人既於八十一年六月二日以存證 信函向上訴人分別為調整租金之意思表示，雖被上訴人表示以申報地價年息百分之八 計收租金，且王錦福於八十二年三月十五日寄交被上訴人前開面額十三萬八千七百九 十元匯票用以清償上訴人及前開訴外人所積欠之地價稅及租谷至八十一年度止，則尚 不得謂被上訴人向上訴人所為調整租金之意思表示不生效力，上訴人此部分抗辯，亦 不足採。再查王錦福所承租之一九五號土地，係興建三樓磚造房屋，前面門牌號碼為 東興路一一八號，後面巷道約三公尺多，僅供一部車輛通行，承租土地前段有部分供 營業使用，後段是住宅區，為王錦福居住使用；上訴人甲○○所承租之前開一七五地 號土地，興建二層樓房，坐落東興路巷道內，附近均為住宅區○○○巷道寬約一公尺 多，僅可供人通行，車輛無法進出，房屋為甲○○居住使用，面臨之巷道所界鄰之巷 道約三公尺多，僅可供一部車通行，不能會車等情，已經第一審法院履勘現場明確， 有第一審勘驗筆錄可按，並有兩造所提出之照片足供參酌。爰審酌該二筆土地之地價 、土地繁榮程度、上訴人使用所受利益、四鄰狀況、鄰地租金之比較以及兩造約定上 訴人負擔承租土地之地價稅等情，認上訴人王錦福承租之一九五號土地之租金，應自 八十二年一月一日起調整為三千一百○三台斤即為申報地價百分之四‧五，上訴人甲 ○○承租之一七五地號土地之租金，應自八十二年一月一日起調整為一千六百十八台 斤，即為申報地價百分之三‧五為適當。是被上訴人請求上訴人調整租金之起算時日 及數額在上開範圍內，為有理由。爰將第一審就調整租金之起算時日及數額，在上開 範圍內所為駁回被上訴人請求部分之判決予以廢棄，就調整租金數額未逾上開範圍內 所為判決予以維持，改判調整租金之起算時日及數額均如上述，駁回上訴人其餘上訴 。 惟查上訴人於原審一再主張：伊等於五十八年間分別交付五萬元及三萬餘元予祭祀公 業林九德公嘗前管理人林祖欽，至少其法定孳息應予扣除；又伊等於八十二年三月十 五日存證信函附寄之面額十三萬八千七百九十元之匯票，除清償被上訴人至八十一年 之租金外，因被上訴人已另向訴外人廖為添、邱新妹分別收取自七十八年至八十三年 度之租金，其餘額七萬二千七百八十九元，另甲○○亦已繳付三萬一千八百八十七元 ，至少均已足繳付至八十三年之租金等語，並提出八十三年十二月二十九日載有表示 抵付至八十三年租金之存證信函為證（見一審卷二六、四○、八四、九○、九二頁、 原審卷二三、八六、一七二頁）。如果屬實，則被上訴人能否仍請求自八十二年一月 一日起調整租金﹖又其請求調整租金之數額應否斟酌前開法定孳息﹖均非無疑。乃原 審就上訴人此一重要之防禦方法及證據資料，未於判決理由項下說明其何以不足採之 意見，徒以前開情詞，遽為上訴人不利之判決，非無判決不備理由之違法。上訴意旨 ，執以指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 三 月 十三 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 三 月 二十 日