確認優先購買權存在

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第七九八號 　　上　訴　人　甲○○ 　　被 上訴 人　乙○○ 　　訴訟代理人　謝天仁律師 右當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國八十五年七月三十日 台灣高等法院第二審判決（八十四年度重上字第二○一號），提起上訴，本院判決如 左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段四小段六○四號土地及地上建物即台北 市○○路三二一巷二三號一至四樓房屋一棟，原均為訴外人陳森正、陳森茂、陳秀雄 等三人（下稱：陳森正等三人）所有。其中房屋部分，於民國七十一年間，經法院查 封拍賣，由訴外人盧益村拍定取得，將一、四樓及二、三樓分別出賣與訴外人三六九 實業有限公司（按：下稱三六九公司，其法定代理人黃培榮為被上訴人之子）及訴外 人黃翁素香（按：黃培榮之妻），再由伊於七十五年七月十日輾轉買受取得全部房屋 之所有權，並有償使用房屋基地即系爭六○四號土地，而與原土地所有人陳森正等三 人成立租賃關係。詎於台灣台北地方法院（下稱台北地院）以八十一年度民執正字第 三八四○號強制執行事件拍賣系爭土地，由上訴人以新台幣（下同）一千二百八十八 萬八千八百元拍定。經伊具狀表示願依土地法第一百零四條第一項規定，以同樣條件 優先購買時，上訴人竟藉詞異議，就伊之優先購買權有所爭執，伊自有即受確認判決 之法律上利益等情，求為確認伊對上開台北地院強制執行事件所拍賣之系爭土地，有 優先承買（購買）權存在之判決。 上訴人則以：被上訴人對系爭土地並無租賃權存在，就該土地之出賣，自無優先購買 權等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：被上訴人主張 系爭土地上之建物為其所有，而該土地現由上訴人拍定等事實，有上訴人不爭執之土 地及建物登記簿謄本為證，堪認為真實。被上訴人之房屋既係於七十五年七月十日輾 轉向訴外人三六九公司及黃翁素香等人買受，而三六九公司及黃翁素香曾於七十二年 三月十一日與基地所有人陳森正等三人訂有租期至七十七年三月十日止之土地租賃契 約，有該土地租賃契約書可稽。並經黃培榮、黃翁素香證明屬實，則依最高法院四十 八年台上字第二二七號判例意旨，即可推定土地出租人於立約時，已同意租賃權得隨 同房屋而移轉。應認被上訴人於受讓房屋所有權時，對基地之出租人仍有租賃關係存 在。況被上訴人與基地所有人陳森正等三人曾於另件台北地院八十三年度訴字第二四 六三號請求給付租金事件審理中為訴訟上之和解，亦足認其與該基地所有人陳森正等 三人已成立系爭土地之租賃契約。從而，被上訴人依土地法第一百零四條第一項規定 ，請求確認其對系爭基地（土地）之拍賣，有優先購買權存在，自屬有理，應予准許 等詞，為其判斷之基礎。 查上訴人曾抗辯：系爭土地之租賃契約書，係被上訴人臨訟製作，其上陳森正等人之 簽名不實云云（見：第一審卷四二頁、原審卷二一、一○三頁），係屬攸關該租賃契 約之私文書是否確由訴外人陳森正等三人簽署，及其與訴外人黃翁素香等人間就系爭 土地是否確訂有該租賃契約之重要攻擊防禦方法。原審恝置不論，未遑進一步調查， 遽憑被上訴人之子、媳黃培榮、黃翁素香等人之證言，而為不利於上訴人之認定，難 謂無判決不備理由之違法。縱黃翁素香等與陳森正等人間所訂立之前開土地租賃契約 書係屬真正，然其租賃期限已明定至七十七年三月十日止，被上訴人於七十五年七月 十日取得地上房屋之所有權時，所得繼受該租賃關係之「期限」，似應至七十七年三 月十日止。何以被上訴人就台北地院於八十一年間對系爭土地之拍賣，仍得以承租人 之身分，依土地法第一百零四條第一項規定主張優先購買權﹖雖被上訴人與陳森正等 三人，曾於八十三年九月三十日在另件台北地院八十三年度訴字第二四六三號給付租 金事件中成立訴訟上之和解，但和解成立時，倘該陳森正等三人早已非系爭土地之所 有人，被上訴人是否猶得以其與陳森正等間之和解契約對抗系爭土地之拍定人即上訴 人﹖且該和解契約（和解筆錄）僅記載上訴人同意給付陳森正等三人關於系爭土地之 租金三百八十四萬七千七百六十九元及自八十三年七月一日起按月計付租金等內容， 對於七十七年三月十日起至上訴人拍定取得系爭土地所有權時止，被上訴人對系爭土 地是否尚有租賃權存在，均未提及，何得據以認定被上訴人自七十五年七月十日起繼 續對系爭土地享有租賃權﹖原審疏未究明，所為上訴人敗訴之判決，尤屬難昭折服。 上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 三 月 二十 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 四 月 三 日