返還無權占有房屋等事件

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第八○五號 　　　上　訴　人　台鳳股份有限公司 　　　法定代理人　黃葉冬梅 　　　訴訟代理人　王 坤 成律師 　　　被 上訴 人　甲 ○ ○ 　　　　　　　　　越鈴旅行社股份有限公司 　　　右　一　人 　　　法定代理人　杜博勇 右當事人間請求返還無權占有房屋等事件，上訴人對於中華民國八十五年七月二十三 日台灣高等法院第二審判決（八十四年度重上字第二三三號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：被上訴人甲○○向伊購買系爭如原判決附表所示之不動產，並於民 國八十三年二月二十五日簽立不動產買賣契約書（下稱契約書）。依契約書第二條第 五款約定，甲○○應於八十三年三月二十五日辦妥銀行貸款，然甲○○竟去函高雄市 新興地政事務所（下稱地政所），以移轉登記面積與契約訂立之面積不符為由，要求 地政機關停止移轉登記，致無法完成過戶，亦無從依上開約定辦理貸款，有違反契約 第二條第五款之情事，伊乃依契約書第十三條之約定，解除契約，並沒收甲○○前繳 之款項。況甲○○對伊補足公共設施乙節，並未反對，而於登記申請書上用印，伊嗣 又再催告甲○○而未辦理貸款手續，為給付遲延，伊已再為解除契約之表示。本件買 賣契約既已解除，甲○○占有使用系爭不動產即無正當權源，而向甲○○承租系爭不 動產之被上訴人越鈴旅行社股份有限公司（下稱越鈴公司）之租賃契約對上訴人自不 存在，越鈴公司亦應將其占有使用之系爭不動產返還伊等情。爰依民法第七百六十七 條之規定，求為命被上訴人返還伊系爭不動產之判決。 被上訴人則以：上訴人就應移轉登記予甲○○之面積確實短少約十四坪，伊始去函地 政所異議，況上訴人欲以無實際使用價值之公共設施之面積補足伊短少之面積，亦與 雙方所立之契約有違，伊自始反對以公共設施補足，自不可能同意用印為移轉登記。 再者，伊已另在銀行貸款手續中辦理對保完畢，因上訴人之原因不能辦理登記，致無 法取得貸款，伊無過失等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：查被上訴人甲○○向上訴人購買系 爭不動產，約定總建坪約六八坪，為兩造所不爭，並有購屋臨時證明單及不動產買賣 契約書在卷可稽。再查系爭不動產已於八十二年六月九日經核發建物所有權狀，其上 載明為建號2928號之房屋建物暨陽台面積為六四‧一八平方公尺，共同使用部分之應 有部分約五四‧八七平方公尺（共同使用部分為三四九九‧五六平方公尺，其應有部 分為十萬分之一千五百六十八）及建號2934號房屋之建物面積為五七‧五二平方公尺 ，共同使用部分之應有部分約三‧○一平方公尺（共同使用部分為三四九九‧五六平 方公尺，其應有部分為十萬分之八十六），此有建物所有權狀可憑。是上開二筆建物 及共同使用部分合計為一七九‧五八平方公尺（約五四‧三二坪）。又查契約書第二 條第五款約定預計於八十三年三月二十五日向銀行貸款五百六十萬元（新臺幣、下同 ），而本件買賣契約係於同年三月三十一日完成公證，於同年四月二日向稅捐機關申 報土地增值稅及契稅，於同年五月十三日向土地機關送件申請辦理移轉登記，而甲○ ○則係於同年五月二十日始向地政所提出異議，謂上訴人移轉登記之面積與契約所約 定之面積不符等情，業據證人陳星政證述甚詳，並為上訴人所不爭，且有不動產買賣 契約書、地政所土地登記案件駁回通知書簽辦單可資佐證。另查上訴人係於八十四年 四月十日將同地段建號2856建物其共同使用部分之應有部分面積四五‧四九平方公尺 （共同使用部分面積為三四九九‧五六平方公尺，其應有部分為十萬分之一千三百） 併入被上訴人甲○○所購買建號2934號建物之共同使用部分內，使該二九三四號建物 其共同使用部分之應有部分面積由原十萬分之八十六變成十萬分之一千三百八十六即 四八‧五○平方公尺，此有建物所有權狀可按。足見上訴人是以移轉共同使用部分之 應有部分補足甲○○不足之面積，如此則僅擴大甲○○共同使用部分之應有部分面積 ，而非補足其個人所得使用之面積，是上訴人之行為，顯與誠實信用原則有違。上訴 人雖主張本件係成屋買賣，系爭不動產於八十二年四月一日即建築完成，甲○○係實 地瞭解現況後，始於八十三年二月間與上訴人訂約，並自同年三月一日交屋予甲○○ 使用收益迄今，事實上不可能交付坪數不足，遑論短交約十四坪云云，然查系爭房屋 之所有權狀於八十二年六月九日已發給上訴人，有建物所有權狀影本在卷可稽，足見 上訴人於出售與甲○○訂約之際，已知短少，不得藉口係成屋買賣而卸責，蓋成屋買 賣仍應符合買賣契約所約定之坪數。況甲○○並非不動產仲介商，對房屋之實際室內 坪數或公共設施坪數究有若干，難有準確之概念，不能苛求其完全知悉，而上訴人既 為建商，應有誠實告知實際坪數之義務。且查甲○○向上訴人購買之系爭不動產包括 建號二九二八、二九三四即高雄市苓雅區○○○路二三二號十四樓之五、六房屋二間 及編號二四、二五之機械式車位二個，有購屋臨時證明單、合約書及建物所有權狀影 本在卷可稽，上訴人復自承：「建號2928號之房屋建物暨陽台面積六四‧一八平方公 尺，共同使用部分之應有部分為十萬分之一千五百六十八（約五四‧八七平方公尺， 此共同使用部分之應有部分包括2928建號房屋之公共設施之應有部分，並含編號24號 車位之應有部分）。至建號2934號房屋之建物面積五七‧五二平方公尺，其共同使用 之應有部分為十萬分之八十六（約三‧○一平方公尺，此戶之共同使用部分之應有部 分僅係2934建號房屋之公共設施，並未包含任何車位之公共設施之應有部分）」等語 ，而據上訴人所建出售或保留（建號二八五六）之車位，其建物所有權狀所載機械式 車位之持分比例為十萬分之六五二至九八九之間，懸壁式車位為十萬分之七三七（建 號二八六一），平面停車位則在十萬分之一千三百上下，有被上訴人甲○○所提大樓 共同使用部分車位比率分配表及建物登記謄本為憑，而甲○○所購買之停車位為懸壁 式（按應為「機械式」之誤、下同）二位，合併登記於二九二八號建物之面積為十萬 分之一五六八，為同式停車位一單位（二八六一建號）之面積二倍，其停車位二位之 總面積應已足够，上訴人於原審辯稱尚須將其所有二八五六建號之停車位持分移轉十 萬分之一千三百至二九三四號建物內，始為足够等語，自不足採。蓋甲○○所購二懸 壁式車位之應有部分已一併登記在二九二八號建物內，如再將二八五六號建物之應有 部分移入，則被上訴人甲○○之二個懸壁式停車位共同使用部分，其應有部分合計達 十萬分之二九五四，顯已超過同棟其他同式停車位二位之二倍，而上訴人所有之二八 五六號建物停車位之共同部分應有部分則只剩十萬分之一，顯然不合理，亦不合公平 原則。上訴人另主張：甲○○已知編號第二十五號停車位未登記在二九三四建號屋內 ，於發現短少時，上訴人擬自建號二八五六號房屋之停車位應有部分十萬分之一三○ ○移至上開二九三四建號停車內使達十萬分之一三八六，已經其同意辦理，乃在八十 三年三月三十一日之移轉契約書上親自用印等語，並提出承辦代書陳星政之證明書及 買賣所有權移轉契約書影本為證，但為甲○○所否認，辯稱：伊自始至終要求補足實 際坪數或減少價金，不可能去用印，以補足不能使用之公共設施坪數等語。且據證人 陳星政於原審證稱：「起初兩造為買賣契約發生爭執，甲○○到我事務所談公共設施 持分問題，甲○○說只要建物坪數够，公共設施沒關係，兩造經過協商，有初步達成 共識，辦理移轉登記文件是辦理移轉登記書類有很多文件中之一紙文件，……甲○○ 是有向我表示持分不够，但我沒有辦法，也不能作主，……台鳳公司要我去辦調整公 設持分擴大購買人購得之公共設施，我就去辦理，沒有購買人切結問題，……公共設 施調整由台鳳公司做決定，合不合理，我不曉得」等語。益見調整公共設施應有部分 比例登記，係上訴人單方面要求代書辦理，甲○○始終表示坪數不足，是上訴人之上 開主張，亦不足採。則甲○○未能於八十三年三月二十五日前向銀行辦理貸款，係上 訴人未能於八十三年三月二十五日前即辦妥系爭不動產之移轉登記，要與甲○○之向 地政所提出異議無涉。是上訴人謂甲○○去函地政機關阻擾過戶致無法完成貸款，違 反契約第二條第五款之情事，依契約書第十三條約定解除契約，並沒收被上訴人甲○ ○前繳之款項云云，洵屬無據。又上訴人之給付既不合債務之本旨，依民法第二百三 十五條前段規定，不生提出給付之效力。況買受人甲○○已於同年四月廿日向貸款銀 行中華商業銀行辦理五百五十萬元貸款之對保手續。如上訴人依債之本旨提出符合契 約可使用之坪數予甲○○，並辦妥移轉登記手續，即可辦理貸款手續。足見甲○○向 地政所異議為有理由，而不能完成貸款手續，係因可歸責於上訴人之事由，甲○○並 無繳納現款之義務。是上訴人以於原審之上訴狀繕本通知甲○○於八十四年五月十八 日以前撤回異議，配合辦理過戶與貸款之手續，或於同日繳清貸款金額，否則解除契 約等語，其自不生解除契約之效力。本件上訴人之解除契約，既不合法，上訴人與甲 ○○間之買賣契約仍屬存在，則甲○○本於買賣關係而占有系爭不動產，自非無權占 有。被上訴人越鈴公司係向被上訴人甲○○承租系爭不動產，是被上訴人越鈴公司係 本於租賃關係而占有系爭不動產，亦非無權占有。從而，上訴人之請求為無理由等詞 ，為其判斷之基礎。 按買受人除有交付約定價金之義務外，尚有受領標的物之義務，此觀民法第三百六十 七條之規定自明。是買受人如對出賣人依債務本旨提出之給付拒絕受領，因而拒絕給 付價金，不僅構成受領遲延，並應負給付遲延責任。又契約當事人之一方遲延給付者 ，他方得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，同法第二百五 十四條亦定有明文。查被上訴人甲○○與上訴人訂立契約書買受之系爭不動產，早於 八十二年四月間興建完成，係屬成屋買賣，又其買賣標的物包括建號二九二八、二九 三四即高雄市苓雅區○○○路二三二號十四樓之五、六房屋二筆含公共設施及編號二 四、二五之機械式車位二戶所有權全部，總建坪約六十八坪，為原審認定之事實，既 為成屋買賣，果上訴人已將該買賣標的物提出給付被上訴人，能否謂其尚未依債務之 本旨為給付，不無疑問。且成屋買賣就房屋之面積計算錯誤，致買受人須多付價金， 其約定雖有不當，是否僅生得減少價金之問題，買受人是否得據以拒絕支付全部價金 亦非無疑。又所稱「總建坪約六十八坪」，似應包括上開十四樓之五、六房屋二間、 公共設施及編號二四、二五之機械式車位二戶之全部建坪，又上開「總建坪約六十八 坪」似亦未細分房屋、公共設施及車位所占之建坪各為若干。復查系爭不動產之建物 所有權狀上所載，建號2928號之房屋（即上開十四樓之五）建物暨陽台面積為六四‧ 一八平方公尺，共同使用部分之應有部分約五四‧八七平方公尺及建號2934號房屋（ 即上開十四樓之六）之建物面積為五七‧五二平方公尺，共同使用部分之應有部分約 三‧○一平方公尺，亦即上開二筆建物及共同使用部分合計為一七九‧五八平方公尺 （約五四‧三二坪），而上開建號2928號之房屋共同使用部分之應有部分約五四‧八 七平方公尺，係包含車位所占之建坪，惟建號2934號房屋共同使用部分之應有部分僅 約三‧○一平方公尺，並未包含車位所占之建坪。則上訴人於原審主張：建號2934號 房屋原未規劃包含車位之共同使用部分之應有部分，因甲○○欲另購一車位，伊乃將 所有建號2856內原規劃含有車位之應有部分，移轉一○○○○○分之一三○○至建號 2934號房屋內，使該屋之共同使用部分之應有部分成為一○○○○○分之一三八六， 即約四八‧五○平方公尺，則總建坪為二二五‧○七七平方公尺約六八‧○八六坪， 並無不足等語（見一審卷一○三頁背面、原審卷三二、九二、一九五頁），究竟本件 買賣標的物之公共設施應為若干﹖上訴人以公共設施之面積補不足之面積是否與公平 原則有違，既係成屋買賣，房屋面積之大小及其範圍早已確定，本無可能增減房屋本 身面積大小之可能。則契約書所稱「總建坪約六十八坪」係何所指，是否得包括本件 被上訴人所補足之公共設施面積，攸關上訴人之解除契約是否合法。原審未詳予調查 ，仔細勾稽，遽認上訴人解除契約不合法，並進而為上訴人敗訴之判決，自有未合。 上訴意旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 三 月 二十 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 三 月 二十八 日 Ｓ