租佃爭議事件

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第九七號 　　上　訴　人　甲○○ 　　訴訟代理人　林春祥律師 　　被 上訴 人　乙○○ 　　訴訟代理人　謝旻達律師 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年四月一日臺灣高等法院台中 分院第二審判決（八十四年度重上字第一一八號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由 本件原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張被上訴 人依耕地三七五減租條例承租伊所有坐落台中縣大里市○○段三二一、三二一之五、 三二一之二、三二一之三、三二一之一二號土地（下稱系爭耕地），竟在其中三二一 之五號如第一審判決附圖（下稱附圖）所示斜線部分土地上搭建二層樓房，經營上珍 好吃部餐廳之事實，為被上訴人所不爭執；且該建物二樓為臥室，一樓為小吃部，均 與耕作無關，難認係屬農舍，亦經第一審勘驗現場無訛，自堪信上訴人之主張為真實 。而被上訴人就其抗辯上開房屋係民國六十九年間經上訴人同意蓋建一節，未據舉證 以實其說，自難採信。惟被上訴人之父楊墩發、兄楊丁勳曾於七十六年間出具自願書 載：該建物面積二十五坪，此後業主若有出售或他用，願無條件拆除交還土地；並保 證不再擴建使用，如有故違，任由地主拆除，絕無異議等語，為上訴人所不爭。經鑑 測上開建物面積為六十九平方公尺，折計約二○‧九坪，並未逾越上開二十五坪之範 圍，且上訴人自六十九年起仍續收租金，是被上訴人抗辯上訴人於七十六年間即知有 上開建物之存在，堪以採信。次查被上訴人承租系爭耕地共五筆，面積計○‧四八三 八公頃，上開建物面積亦僅占全部耕地約百分之一‧四，其餘絕大部分被上訴人仍供 耕地使用，揆諸耕地三七五減租條例第十六條第二項及第十七條第一項第四款等規定 之立法本旨，難認被上訴人有不自任耕作及繼續一年不為耕作之情形。再者，上訴人 於七十六年三月十五日已知原承租人楊墩發建屋，供其家人居住及經營小吃部使用， 並出具自願書交由上訴人收執，已如前述，足見上訴人已默示同意其等居住使用上開 建物。嗣楊墩發死亡後，承租權由被上訴人繼承，七十九年租期屆滿後，兩造復換訂 系爭耕地租約，亦有台中縣政府函可稽，則上訴人於收租多年後，始以上開事由主張 租約無效，亦與民法第二百十九條之規定有違，核屬權利濫用。從而上訴人依耕地三 七五減租條例第十六條第二項、第十七條第一項第四款之規定，請求被上訴人拆除上 開建物，返還系爭耕地，自非有據等詞，為其判斷之基礎。 按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租 之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕 作之用者，均在不自任耕作之列，依同條第二項規定原訂租約無效。又承租人此項不 自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效 。查被上訴人在系爭耕地上搭蓋二層樓房一棟面積約二○‧九坪，二樓為臥室，一樓 經營餐廳，均非供農耕使用，難認為農舍等情，既為原審確定之事實。則上訴人主張 被上訴人有不自任耕作之情形，其全部耕地租約無效，似非無據。乃原審竟謂此部分 建物面積僅占全部承租耕地約百分之一‧四，比例甚微，其他絕大部分土地仍供耕作 使用，難認被上訴人有不自任耕作之情形云云，顯有可議。次查系爭耕地租約無效後 ，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因上訴人嗣後繼續收租默示同意被上訴 人居住使用系爭耕地上之建物或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租 約恢復其效力。又兩造所訂租約倘已無效，則被上訴人占有系爭耕地即無正當之權源 ，上訴人請求被上訴人拆屋還地，亦難謂係權利濫用。原審未詳加推求，遽依前揭理 由為不利於上訴人之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無 理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 一 月 十六 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 林 奇 福 法官 許 朝 雄 法官 曾 煌 圳 法官 梁 松 雄 法官 陳 國 禎 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 二 月 四 日 Ｄ