拍賣抵押物強制執行聲明異議

最高法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台抗字第四四一號 　　再 抗告 人　彰化商業銀行股份有限公司 　　法定代理人　蔡茂興 右再抗告人因與相對人甲○○間拍賣抵押物強制執行聲明異議事件，對於中華民國八 十六年五月三十一日臺灣高等法院臺中分院裁定（八十六年度抗字第一一號），提起 再抗告，本院裁定如左： 主 文 原裁定廢棄，應由臺灣高等法院臺中分院更為裁定。 理 由 按不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利；但其 抵押權不因此而受影響，為民法第八百六十六條所明定。是以辦理強制執行事件應行 注意事項第五十七項第四款明白揭示，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上 設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不 能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。本件再抗告人以其抵 押權所擔保之債權，屆期未受清償，聲請拍賣抵押物即坐落臺中市○區○○路二一三 巷十六號六樓之二房屋及其基地，因相對人甲○○主張就該房屋有租賃關係存在，致 抵押物價值減少，其債權未能受滿足之清償，而向執行法院即臺灣臺中地方法院（下 稱臺中地院）聲請除去租賃權後拍賣之。臺中地院依其聲請裁定除去該租賃權並駁回 相對人異議之聲明，相對人不服向原法院提起抗告。原法院將臺中地院裁定廢棄，發 回該院更為裁定，無非以：相對人係於民國八十二年六月十五日起向原所有人范宏承 租系爭房屋，范宏則於八十三年十一月二十三日為再抗告人設定抵押權，並於八十四 年八月二十八日將房屋轉讓與現所有人黃雅慧，黃雅慧與相對人復於八十五年五月十 五日至法院就系爭房屋租賃契約辦理公證各情，已據相對人提出租賃契約書二份為證 ，並有建物登記簿謄本附卷可稽。而相對人確係於八十二年間即已住居使用系爭房屋 ，亦有所提八十二年十月份臺灣中區電信管理局電信費（下稱電信局）收據及同年月 十四日欣中天然氣股份有限公司收據各乙紙在卷足憑。查黃雅慧受讓系爭房屋後，相 對人與范宏間之租賃關係依民法第四百二十五條規定即對於黃雅慧繼續存在，嗣後相 對人應黃雅慧之要求就租賃契約辦理公證，由其租約之終期仍維持為九十年五月十五 日，與原租約相同，僅將每月租金額新台幣（下同）一萬元提高為一萬二千元，押租 金由六萬元提高為七萬二千元以觀，可見當事人之真意，並非將原有租賃關係終止， 再成立新租賃關係，而係將原租賃契約書之繼續存在，予以公證，並調整租金及押租 金，尚難認為重新訂立新租賃契約，自無因此而有不利於抵押物拍賣之可言。臺中地 院未進一步查明經公證之租賃契約較諸公證前有何不利於抵押物之拍賣，遽以相對人 與黃雅慧已重新訂立租約為由，裁定除去其租賃權，自有未洽等詞，為其判斷之基礎 。惟查再抗告人始終陳稱，設定抵押權登記時系爭房地並無出租情事云云，且有原所 有人即抵押債務人范宏出具之切結書為證。而相對人提出之水、電、電信費用等收據 ，僅其中電信局八十二年十月份呼叫器收費收據載有系爭房屋地址及相對人之姓名， 其餘或未載明開具與何人，或仍記載范宏名義或第三人方碧琴名義。抑有進者，相對 人於八十四年七月十一日就系爭房地設定第二順位抵押權登記時，其住址竟記載為「 臺中市○區○○里○○鄰○○街三十號」，亦有該房地登記簿謄本可稽（見臺中地院 卷第一八頁至二九頁），依此相對人似非住居於系爭房屋。乃原法院未查明相對人與 范宏間就系爭房屋是否確有租賃關係存在？何時訂立租約？徒憑上開收費收據及租賃 契約書，即認相對人於設定系爭抵押權登記前之八十二年間即承租該房地使用，並據 以將臺中地院裁定廢棄發回該院更為裁定，殊欠允洽。抗告論旨，指摘原裁定不當， 聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件抗告為有理由，依民事訴訟法第四百九十二條第二項，裁定如主文。 中 華 民 國 八十六 年 八 月 二十八 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 鄭 三 源 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 九 月 十三 日 ：