確認租賃關係存在

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台簡上字第八四號 　　上　訴　人　甲○○ 　　被 上訴 人　遠東百貨股份有限公司 　　法定代理人　徐旭東 　　參　加　人　景美民生市場管理委員會 　　法定代理人　林園清 　　參　加　人　亞人實業股份有限公司 　　法定代理人　張壽福 右當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國八十六年七月三十一日 台灣台北地方法院合議庭第二審判決（八十五年度簡上字第五五八號），提起上訴， 本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣台北地方法院。 理 由 本件上訴人主張：伊所有坐落台北市○○區○○街三○巷一二號一樓之攤位，即原判 決附表（下稱附表）所示建物應有部分，固曾於民國七十八年十一月十日簽立授權書 委託參加人景美民生市場管理委員會（下稱民生市場管委會）出租，惟授權書上載明 「授權書之日起六個月內應完成出租，否則本授權書無效」，且授權出租之租金為每 月新台幣（下同）四千五百九十元。詎民生市場管委會於七十九年六月一日始與被上 訴人訂立租賃契約，顯已逾授權期限，且租金低於四千五百九十元，租賃契約對伊不 生效力等情。求為確認兩造就如附表所示建物應有部分之租賃關係不存在之判決（上 訴人於第一審原請求確認坐落台北市○○區○○街三○巷一二號一樓編號第一○四號 攤位之租賃關係不存在，嗣於原審經被上訴人同意，變更為上開聲明）。 被上訴人則以：伊與參加人民生市場管委會、亞人實業股份有限公司（下稱亞人公司 ）固於七十九年六月一日簽訂正式租賃契約，惟在此之前之同年五月一日，業已簽訂 租賃契約草約，該草約內容與正式租賃契約並無特別差異，故彼等於七十九年五月一 日簽訂租賃契約草約，即應認定係在上訴人特別約定之六個月期限內，已完成出租， 而無授權已失效之情形，系爭租賃契約自應對上訴人發生效力等語。資為抗辯。 原審將第一審所為上訴人勝訴判決予以廢棄，改判駁回其訴，無非以：查，本件上訴 人於第一審起訴請求確認兩造就坐落台北市○○區○○街三○巷一二號一樓編號第一 ○四號攤位租賃關係不存在，嗣於原審言詞辯論時變更其聲明為請求確認如附表所示 建物應有部分之租賃關係不存在，並經被上訴人同意其變更，揆諸民事訴訟法第四百 三十六條之一第三項、第四百四十六條第一項之規定，即無不合，應予准許，合先敍 明。次查，上訴人於七十八年十一月十日出具授權書，授權參加人民生市場管委會就 其所有坐落台北市○○區○○街三○巷一二號一樓市場攤位編號第一○四號，即附表 所示建物應有部分，以每月租金四千五百九十元出租經營超級零售市場等相關事業， 並代簽訂租賃契約、收取及分發租金等一切權利，租賃之租金約定每一年調整一次， 被授權人即參加人民生市場管委會應自立授權書之日，即七十八年十一月十一日起六 個月內完成出租，否則授權書失效。參加人民生市場管委會獲得上訴人及前開建物其 餘分別共有人全體授權後，於七十九年三月二十七日與訴外人萬寶喜簽訂委託企劃租 賃契約書，將前開建物一樓、二樓及地下室之出租事宜委託萬寶喜辦理，並約定由萬 寶喜依該契約與承租人訂租賃協約，再由參加人民生市場管委會與承租人訂立正式租 賃契約。萬寶喜遂代表參加人民生市場管委會與前開建物一、二樓及地下室之另一分 別共有人即參加人亞人公司，於七十九年五月一日與被上訴人簽訂租賃契約書草約， 將前開建物一、二樓及地下室所有權全部計二七八點四六坪及附屬水電、消防設備、 電梯樓梯隔間暨其他共同使用部分出租於被上訴人，並於七十九年六月一日由參加人 民生市場管委會及亞人公司與被上訴人正式簽訂租賃契約之事實，有授權書、建物所 有權狀、租賃契約草約、租賃契約書、委託企劃租賃契約附卷可稽，上訴人就其出具 授權書委託參加人民生市場管委會辦理如附表所示建物應有部分出租事宜，亦不爭執 。按當事人互相表示意思一致者，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致， 而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第一百五十三條定有 明文。租賃契約以租賃標的物、租金、押租金、租賃用途及租賃期間為必要之點，若 當事人對此意思表示已臻一致，則探求當事人之真意，並依前開說明，自不得以該契 約名為草約，而謂契約尚未成立。本件參加人民生市場管委會、亞人公司與被上訴人 於七十九年五月一日就前開建物及附屬設備、共同使用部分訂立租賃契約草約，草約 中已就租賃標的物、租賃用途、租賃期間、租金起算日、租金之計算與調整、租金支 付方式、押租金、景觀及建物改善約定事項、簽約保證金等租賃契約必要及非必要之 點詳為約定，有租賃契約草約附卷為憑，參加人民生市場管委會、亞人公司與被上訴 人固於七十九年六月一日，再依草約約定簽訂租賃契約書，惟該租賃契約書中就租賃 標的物、租賃用途、租賃期限、租金起算日、租金之計算與調整、租金支付方式、押 租金、景觀及建物改善約定事項亦屬相符，僅在租賃期限項下就租期屆滿後續租事宜 ，租金之計算與調整項下就每年調整後之租金額明確記載（惟調整幅度仍與草約中所 定相符），及另增訂其他包括轉租、租賃標的物之管理修繕、保險等約定，此亦有租 賃契約為憑，是揆諸前開說明，被上訴人與參加人民生市場管委會、亞人公司間就系 爭建物之租賃關係於訂立草約時已合法成立生效無疑，並不因其名為「草約」而有異 ，即參加人民生市場管委會、亞人公司就系爭建物出租事宜，業於草約成立時（七十 九年五月一日）完成。綜上，參加人民生市場管委會已於上訴人立具授權書之日（即 七十八年十一月十日）起六個月內完成出租，則參加人民生市場管委會依上訴人授權 辦理如附表所示建物應有部分出租事宜，而與被上訴人簽訂租賃契約，對上訴人自生 效力。從而，上訴人起訴請求確認兩造間如附表所示建物應有部分之租賃關係不存在 ，於法無據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。 按契約應以當事人立約之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資 料為斷定之標準（本院十九年上字第四五三號判例參照）。又契約有預約與本約之分 ，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕預定 之本約內容請求履行，而租賃預約，非不得就其標的物及租金範圍先為擬定，作為將 來訂立本約之張本，但不得因此即認租賃本約業已成立（本院六十一年台上字第九六 四號判例參照）。本件租賃契約草約與租賃契約部分內容固屬相同，惟查，租賃契約 草約第五點，租金起算日記載：「甲方（即萬寶善及參加人亞人公司）同意自簽訂本 草約日起一個月內將本租賃標的物點交予乙方（即被上訴人）並正式簽訂租賃契約， 自簽訂正式租賃契約之日起三個月為乙方裝修期間，乙方不支付租金，裝修期間屆滿 次日為正式起租日。」、第十二點另約定：「本租賃草約簽訂後，甲方應於一個月內 完成第二條所訂之事項及取得可供乙方經營第三條項目所需之使用執照，並於租賃物 全部點交乙方時另行依本草約所定租賃條件簽訂正式租賃契約，本草約屆時亦為正式 合約之一部分。……」（見原審卷三九頁、四一頁）。依上揭約定，萬寶善、參加人 亞人公司與被上訴人簽訂租賃契約草約時，均表明應正式簽訂租賃契約，且須於正式 簽訂租賃契約後，始能計算其起租日。則其立約真意似在以正式簽訂租賃契約時，租 賃契約始完成。復參酌萬寶善受託代理企業出租業務之「委託企劃租賃契約書」第十 二點約定，受委託人（即萬寶善）得依本契約書與承租人訂立租賃協約，同時收取押 金（交民生市場管委會收），然後由授權人民生市場管委會與承租人訂立正式租賃契 約書（見原審外放證物參證五號）。依此約定，萬寶善似僅有簽訂協約（預約性質） 之權限，並不得簽訂本約。則上揭由萬寶善、參加人亞人公司與被上訴人所簽訂之租 賃契約草約，是否已具有本約性質，即非無疑。原審就此未詳為推闡，遽以租賃契約 草約內容與租賃契約大部分相同，即認該租賃契約於簽訂草約時已合法成立，並不因 其名為「草約」而有異，殊屬可議。又上訴人於第二審為訴之變更應准許者，法院應 專就新訴為裁判，原訴已因訴之准許變更而視為撤回，無須更就原訴之上訴為裁判（ 本院七十一年台上字第四○一四號判例參照）。本件原審既認上訴人於第二審言詞辯 論時變更聲明為合法（即將請求確認兩造就坐落台北市○○區○○街三○巷一二號一 樓編號第一○四號攤位租賃關係不存在之聲明，變更為請求確認如附表所示建物應有 部分之租賃關係不存在），其所為訴之變更，應予准許。則原審應專就新訴為裁判， 無須更就原訴之上訴為裁判，乃原審竟諭知第一審判決廢棄，上訴人在第一審之訴駁 回，於法即有未洽。上訴論旨，指摘原判決適用法規顯然錯誤，求予廢棄，非無理由 。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七 十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十二 月 十二 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 鄭 玉 山 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 一 月 三 日