回復原狀

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一○二五號 　　上　訴　人　毛青彪 　　被 上訴 人　慶陽建設股份有限公司 　　法定代理人　李勇君 　　被 上訴 人　林超群 右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十六年三月十九日台灣高等法 院第二審判決（八十五年度上字第一四○八號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國八十一年三月三日向被上訴人慶陽建設股份有限公司（以 下稱慶陽公司）購買其所興建坐落台北縣淡水鎮○○○段中崙子小段一之二號土地上 之「菓嶺大道」十五樓Ｂ２預售房屋乙幢，並向被上訴人林超群購買該房屋之基地， 約定房屋買賣價款為新台幣（下同）三百二十三萬一千元、土地買賣價款為三百九十 四萬九千元，總價七百十八萬元。伊已就房屋價款部分付一百十四萬元，土地價款部 分付一百三十三萬元。伊所購買之房屋總面積三四‧六九坪，依銷售廣告記載包括使 用面積三一‧二四坪及公共面積三‧四五坪，台北縣淡水地政事務所複丈成果圖記載 房屋主建物及附屬建物登記面積雖有廣告所載之坪數，惟其中卻包含住戶共同使用之 當層樓、電梯間（小公）三‧七四坪，故使用面積短少三‧七四坪。又依契約附件（ 二）建材表約定，本件大樓結構應採半鋼筋混凝土造，惟依複丈成果圖觀之，竟為鋼 筋混凝土。且伊於買受系爭房屋時，強調視野無遮，惟被上訴人興建完成之房屋由窗 戶望去，卻有被上訴人在隔鄰另外興建之一棟大樓（即柏蒂特區）將視線遮住，並無 被上訴人在廣告中所表示山景、海景、球場綠景在窗前實況轉播情況，更無前後視野 無遮，亦無單棟建築般視覺驚奇情況，自屬重大瑕疵，依民法第三百五十九條規定， 伊得解除契約。且系爭房屋雖未交付，但瑕疵俱屬不能補正，依民法第二百二十七條 類推民法第二百二十六條、第二百五十六條規定，伊亦得解除契約等情，求為命慶陽 公司給付伊一百十四萬元、林超群給付伊一百三十三萬元，及均加付法定遲延利息之 判決。 被上訴人則以：銷售廣告上記載出售房屋之使用面積為三一‧二四坪，而伊所建房屋 （以下稱系爭房屋）之登記面積為三一‧二九坪，並無面積短少之情事。「使用面積 」包括室內私有面積及當層樓、電梯面積（即俗稱「小公」）乃預售屋交易市場之習 慣。又系爭房屋確實採用半鋼骨混凝土造結構（即ＳＲＣ）。再上訴人所購房屋位在 十五層樓，鄰近「柏蒂特區」僅其屋頂突出物部分對系爭房屋視野或稍有影響，因該 屋頂突出物距離系爭房屋約有十一公尺以上之距離，對景觀所造成之遮蔽效果有限。 且從系爭房屋內往外瞭望，廣告所稱山景、海景及球場綠景等景觀皆一覽無遺，難認 系爭房屋現有之居住環境有瑕疵。況縱有瑕疵，亦因系爭房屋居住之目的非無法達到 ，解除契約顯失公平，依民法第三百五十九條規定，上訴人不得解除契約，僅得請求 減少價金等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張其於八十 一年三月三日向慶陽公司購買該公司所興建坐落台北縣淡水鎮○○○段中崙子小段一 之二地號土地上之「菓嶺大道」十五樓Ｂ２預售房屋乙幢，並向林超群購買該房屋之 基地，約定房屋買賣價款為三百二十三萬一千元、土地買賣價款為三百九十四萬九千 元，總價七百十八萬元。上訴人已就房屋價款部分付一百十四萬元，土地價款部分付 一百三十三萬元等情，業據提出房屋預訂買賣契約書、土地預訂買賣契約書為證，且 為被上訴人所不爭執，堪信為真實。按上訴人就兩造於訂約時特別約明使用面積不含 小公一節，未提出任何證據以實其說，尚難認為被上訴人預售系爭房屋時，已特別言 明使用面積不含小公。兩造所簽訂契約書及銷售廣告就「使用面積」無明確定義。相 關法令均無「使用面積」、「私有面積」及「公共面積」明確之定義，建商於廣告中 常以「使用面積」、「公共面積」標示房屋面積，二者如併列於預售屋廣告或契約， 則一般所謂「使用面積」除住戶之專有部分外，復包括當樓層其他住戶共有持分之共 同使用面積（例如住戶共有而共同使用之當層樓之電梯間及樓梯間、走廊、通道等面 積，俗稱「小公」部分），而「公共面積」則係全棟各層戶共有而共同使用之面積（ 例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等面積，俗稱「 大公」部分），此有被上訴人提出之中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十 三年十二月一日建投全聯字第一三八二號復本院函可按。參以該聯合會八十四年二 月九日建投全聯字第一五一八號函，足徵除契約另有約定外，「使用面積」含「小 公」，為預售屋交易市場上之慣例，故被上訴人主張本件大樓廣告圖面所指之「使用 面積」包括建物當層電梯、樓梯間及走道之面積在內一節，要非無據。而系爭房屋主 建物及附屬建物登記面積包含住戶共同使用之當層樓、電梯間（小公），合計為三一 ‧二九坪，有上訴人提出之台北縣淡水地政事務所複丈成果圖及被上訴人提出之建築 改良物所有權狀影本可憑，已逾契約所訂之三一‧二四坪，並無短少坪數之瑕疵存在 ，上訴人主張有短少三‧七四坪云云，自屬誤會。次查證人即設計建造系爭房屋之侯 西泉建築師事務所之工務經理鄭徵慶證稱：「本件確用鋼骨、鋼筋混凝土，因地政機 關登記只分Ｓ或ＲＣ，而無ＳＲＣ，其區別只在有無鋼骨，Ｓ是鋼骨，ＲＣ是鋼筋混 凝土造。」等語；第一審當庭提示被上訴人提出之照片予該證人，該證人亦證稱：「 是現場照片，確用鋼骨、鋼筋混凝土。」等語，足認系爭房屋之結構確實採用半鋼筋 混凝土造，並無違反兩造所訂契約書關於建材之約定，上訴人主張系爭房屋有此部分 之瑕疵，亦非可採。又查上訴人雖主張被上訴人興建完成之系爭房屋由窗戶望去，有 被上訴人在隔鄰另外興建之「柏蒂特區」大樓之水塔及電梯突出物，將視線遮住，並 無被上訴人在廣告所表示山景、海景、球場綠景在窗前實況轉播之情況，更無前後視 野無遮，亦無單棟建築般視覺驚奇之情況云云。惟廣告僅為要約之引誘，兩造間所簽 訂之契約書中並未將其廣告之內容列為契約條款，反於契約書第十七條但書規定：有 關本標的之廣告及宣傳品，僅供參考之用，一切說明應以本契約為依據，故上訴人以 廣告主張系爭房屋有重大瑕疵，據而為解除契約之意思表示，自為法所不許。況依兩 造所不爭執當時代為銷售系爭房屋之姜穎寧之證言，足見上訴人所陳被上訴人有保證 之事不實。且果上訴人認景觀為契約之要素，自可於契約中明定，今契約中並無此約 定，上訴人以此指責系爭房屋有瑕疵，尚嫌無據。再就被上訴人所提出之六張照片觀 之，可知上訴人所購系爭房屋之景觀所受影響有限。況第一審法院履勘現場，從陽台 可看到淡水高爾夫球場及觀音山。「柏蒂特區」為十二層大樓，位在上訴人所購系爭 房屋之右前方，與本件大樓相距約十八公尺，該柏蒂特區大樓之水塔及電梯間之突出 物僅遮住系爭房屋之部分景觀，若從本件大樓十七樓以上觀之，則可觀全景，毫無障 礙等情，有勘驗筆錄暨附圖可稽。是柏蒂特區大樓雖對於系爭房屋之景觀造成部分影 響，然有無減損系爭房屋之價值及預定效用則屬主觀上之認定問題，是否構成物之瑕 疵，非無推究之餘地，是上訴人主張系爭房屋有前開景觀上之瑕疵存在，自非可採。 況上訴人購買系爭房屋乃在供居住之用，其目的尚非無法達到，當亦無瑕疵可言，上 訴人以系爭房屋有景觀上之瑕疵要求解除契約，自不應准許等詞，為其判斷之基礎。 惟查上訴人起訴為本件請求，其原因事實除主張上訴人向被上訴人分別購買房屋及其 基地，被上訴人所興建之系爭房屋有瑕疵，依民法第三百五十九條規定，上訴人得解 除買賣契約等情外，並主張系爭房屋之瑕疵無法補正，依民法第二百二十七條、第二 百二十六條第二項、第二百五十六條規定，上訴人亦得解除買賣契約等情（見一審卷 八頁）。上訴人於原審亦主張被上訴人就系爭房屋為不完全給付，上訴人得解除買賣 契約等情（見原審卷四三、一○二、一○三頁）。原審僅論及被上訴人所興建之系爭 房屋並無瑕疵，上訴人不得解除買賣契約；却對於被上訴人就系爭房屋是否為不完全 給付，上訴人可否依民法第二百二十七條、第二百二十六條第二項、第二百五十六條 規定解除買賣契約，恝置不論，自有判決不備理由之違法。上訴論旨執以指摘原判決 不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 五 月 七 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 法官 黃 義 豐 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 五 月 二十九 日