租佃爭議

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一三一六號 　　上　訴　人　楊登榮 　　訴訟代理人　吳雄仁律師 　　被 上訴 人　林辰彥 　　訴訟代理人　林春祥律師 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十六年八月十八日台灣高等法院台 中分院第二審更審判決（八十六年度重上更㈠字第一一號），提起上訴，本院判決如 左： 主 文 原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人承租伊所有坐落台中縣大里市○○段三二一、三二一－五 、三二一－二、三二一－三、三二一－一二號土地(下稱系爭耕地)，竟在其中三二一 －五號土地內如原判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ部分土地上搭建鐵架二層樓房，經營 上珍好吃部餐廳，自屬不自任耕作，原訂租約無效；並有非因不可抗力繼續一年不為 耕作之情事，伊亦得終止租約。經伊聲請耕地租佃委員會調解、調處交還耕地，上訴 人拒不返還等情，求為命上訴人將系爭三二一－五號面積○‧○七○○公頃土地內如 附圖所示Ｃ部分土地，及三二一號面積○‧二三一七公頃、三二一－二號面積○‧一 五○五公頃、三二一－三號面積○‧○三○一公頃、三二一－一二號面積○‧○○一 五公頃土地交還伊之判決（被上訴人另請求上訴人將三二一－五號土地內如附圖所示 Ｂ部分之房屋拆除，並將Ａ、Ｂ部分土地交還與伊之訴部分，經原審判決其敗訴，未 據聲明不服已告確定）。 上訴人則以：系爭耕地原係伊父楊墩發向被上訴人承租，楊墩發於民國七十八年二月 二十三日死亡後，系爭耕地仍由伊兄弟四人輪流耕作，應被上訴人之要求，由伊代表 兄弟四人與被上訴人續訂租約，被上訴人僅對伊一人起訴，被告之當事人顯不適格。 又如附圖所示Ｂ部分上之房屋，係伊父楊墩發於六十九年間經被上訴人同意所蓋建， 而由伊兄楊丁勳使用迄今，七十六年三月十五日被上訴人要求伊父及兄楊丁勳書立自 願書，載明被上訴人將來若有出售或作其他用途，使用該地時，願無條件拆除，並交 還土地云云，被上訴人顯同意將該部分土地出借建屋，已非耕地租賃之範圍，不生不 自任耕作之問題。且被上訴人既經同意出借建屋多年，並未主張伊不自任耕作，仍收 受伊租金，於約定條件尚未成就前，請求拆屋交地，有違誠信及權利濫用原則。再系 爭耕地已被編定為住宅區，被上訴人如欲收回，應補償伊等語，資為抗辯。 原審將第一審所為被上訴人敗訴判決，部分廢棄，改判如上聲明，無非以：被上訴人 所有系爭耕地，原係依耕地三七五減租條例出租與上訴人之父楊墩發，楊墩發於七十 八年二月二十三日死亡後，其承租人變更為上訴人一人並耕作。被上訴人依租約之記 載，以上訴人為被告，提起交還出租耕地之訴部分，難認當事人不適格。上訴人承租 之系爭五筆耕地，其中三二一－五地號內如附圖所示Ｂ部分面積○‧○○六九公頃土 地搭建磚造鐵架石棉瓦二層樓房屋，一樓部分除有水井一口、抽水馬達間一小間、及 倉庫一間外，其餘經營上珍好吃部，內有冷凍櫃、餐桌椅、飲食攤、炊煮設備、炊煮 完成之菜餚等；二樓部分則為神明廳及臥室房間，且該房屋目前為上訴人之兄楊丁勳 夫婦居住並經營該小吃部。則該房屋建物，除其中一小部分即一間倉庫及水井、抽水 馬達間係供耕作之用外，其餘用途均與耕作無關，難認該建物係屬農舍。而依楊墩發 、楊丁勳二人於七十六年三月十五日出具之自願書內載「本人在地主坐落於台中縣大 里鄉○○段三二一－五號土地上建築鐵架樓房一棟，面積約二十五坪，以後業主若有 出售或作為其他用途，使用該土地時，本人願無條件拆樓房，並交還土地，保證不再 擴建使用，如有故違，自願放棄一切權利，任由地主自行拆除，絕無異議，恐口無憑 ，立此為證」等語觀之，顯係楊墩發、楊丁勳於被發覺蓋建房屋使用後被動書立，又 表明願無條件拆除，保證不再擴建等語，自不足以證明該房屋之蓋建，事前已徵得被 上訴人同意；亦難謂被上訴人已默示同意或已合意同意出借該部分土地建築房屋，另 成立建地之使用借貸關係。是被上訴人主張系爭耕地上有附圖所示Ｂ部分土地搭建房 屋，上訴人顯有未自任耕作，堪信為真實。系爭耕地於上訴人之父楊墩發承租之七十 六年三月間，即已搭建前述房屋，供居住及經營餐廳，則被上訴人與楊墩發所訂原租 約，即已無效。嗣楊墩發於七十八年二月二十三日死亡，上訴人以繼承人之地位，與 被上訴人於同年三月共同申請變更該已無效之租約之承租人名義，其變更之租約自仍 為無效。被上訴人嗣後續行收租及兩造於上開原訂租約租期屆滿後依原租約換訂租約 ，其換訂之租約亦不能認為有效。兩造間之租約既為無效，被上訴人請求上訴人交還 耕地，難謂違反誠信或權利濫用。從而被上訴人以租約無效為由，請求上訴人將系爭 三二一－五號內如附圖所示Ｃ部分，及三二一號面積○‧二三一七公頃、三二一－二 號面積○‧一五○五公頃、三二一－三號面積○‧○三○一公頃、三二一－一二號面 積○‧○○一五公頃土地交還，應予准許等詞，為其判決之基礎。 惟按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第一 千一百五十一條定有明文。因此訴請處分公同共有之遺產，其訴訟標的，對於繼承人 全體，必須合一確定，倘未列繼承人全體為當事人，自屬當事人不適格。租賃權為財 產權之一種，得為繼承之標的，如繼承人有數人時，均得承受被繼承人所遺之租賃權 。又耕地三七五減租條例所規定之耕地租佃，係指以自任耕作為目的，約定支付地租 使用他人之農地而言；同條例第六條第一項耕地租約登記之規定，係為保護佃農及謀 舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。本 件依卷附由上訴人與其兄弟楊登波、楊丁勳、楊永郎四人於七十八年五月五日所簽訂 之協議書，系爭土地承租權由彼四兄弟繼承，並推派上訴人為租約名義登記人（見一 審卷一一二頁），證人林明比亦證稱：「每個人都可繼承，地主告訴他們只寫一個辦 租約」「他們沒有拋棄繼承，他們每個人權利都一樣」(見一審卷一○九頁)，倘上開 資料非屬虛構，且為被上訴人所明知，則已故楊墩發就系爭土地之租佃權，既由上訴 人及其兄弟楊登波、楊丁勳、楊永郎四人共同繼承，應屬上訴人及其兄弟全體之公同 共有。被上訴人又係本於租約無效及終止租約之法則，請求返還租賃物，其訴訟標的 對於上訴人兄弟全體即須合一確定。被上訴人僅以上訴人為被告起訴，而未列繼承人 全體為共同被告，其當事人適格，即有欠缺。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予 廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 六 月 五 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 六 月 二十六 日