返還定金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一三六四號 　　上 訴 人　郭素珍 　　被上訴人　簡廷在 右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十六年九月二十三日台灣高等 法院台南分院第二審判決（八十六年度上字第五五號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台南分院。 理 由 本件被上訴人主張：兩造於民國八十四年四月二十四日簽訂不動產買賣契約書，由伊 向上訴人購買其所有坐落台南市○○段七八一號、地目田、面積○點二○八七三三公 頃之土地（下稱系爭土地），並於簽約同時伊先行交付買賣定金新台幣（下同）二百 萬元，雙方並言明系爭土地，應以伊為所有權移轉登記之名義人，惟因系爭土地為農 地，伊並不具自耕能力，故依土地法第三十條第一、二項及民法第二百四十六條之規 定，該買賣契約應屬無效；若本件買賣契約尚非無效，兩造亦曾於八十四年六月二十 六日簽立協議書，合意解除本件土地買賣契約，依法兩造應負回復原狀之義務。乃上 訴人竟拒不將所受領之定金二百萬元返還等情。本於民法第二百五十九條第一、二款 之規定，求為命上訴人返還二百萬元，及加計法定遲延利息之判決。 上訴人則以：本件兩造所簽訂之不動產買賣契約，嗣後之解除契約，並非因兩造基於 契約具有無效之原因，協議回復原狀。乃係因被上訴人資金不足，無法履行契約所定 按期支付價金之責任，而解除契約。因此，被上訴人同意定金二百萬元由伊沒收，故 被上訴人提起本件訴訟為無理由等語。資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查：被上訴人主張伊 向上訴人購買系爭土地，並交付定金二百萬元，而伊並無自耕能力之事實，業據被上 訴人提出土地登記簿謄本、不動產買賣契約書及協議書各一份為證，復為上訴人所不 爭執，堪信為真實。按私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，倘 承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二 百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效，最高法院著有六十四年度台上字第一 三五二號判例可資參照。次按，契約無效，乃法律上當然且確定的不生效力，其當事 人於行為當時，知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。最高法院 亦著有四十九年台上字第一五九七號判例可參照。本件被上訴人主張兩造於八十四年 四月二十四日簽訂不動產買賣契約書，由其向上訴人購買系爭土地，並於簽約同時交 付買賣定金二百萬元與上訴人，雙方並言明上開土地，應以被上訴人為所有權移轉登 記之名義人，惟因上開土地為農地，被上訴人並不具自耕能力，故依土地法第三十條 第一、二項及民法第二百四十六條之規定，該買賣契約應屬無效云云，揆諸前揭說明 ，應屬可採。次查，系爭土地係屬農地，應為雙方所明知，並有兩造所訂不動產買賣 契約書後面附註：「本件買賣土地現分區使用編定為農漁區……」等語可證。而私有 農地之承受人應有自耕能力，當亦為兩造所明知，故依上開判例意旨，該契約無待解 除乃確定不生效力，且兩造應負回復原狀之義務。上訴人雖抗辯，被上訴人於訂立買 賣契約向上訴人承買土地後，由於資金不足，無法按時兌現其部分已簽發用以支付價 金之支票，曾要求上訴人抽回票號一○三三四一號支票，並另簽發票號一○三三七六 號遠期支票與上訴人交換，導致付款方式變更而須重新簽約，其後被上訴人仍無法履 行契約條件，故同意上訴人沒收定金，解除契約云云。然已為被上訴人所否認，查被 上訴人擔任負責人之宏明藝術浮雕有限公司所簽發之票號一○三三四一號支票，至八 十五年十一月十六日止，尚未兌現，固據第一審法院函台灣中小企業銀行永康分行查 證屬實，有該分行八十五年十一月十八日八十五永康字第二七一二號函附卷可稽，但 此並不足以證明上訴人所稱被上訴人另簽發之票號一○三三七六號支票因與上訴人交 換，導致付款方式變更而須重新簽約，其後被上訴人仍無法履行契約條件，故同意上 訴人沒收定金，解除契約云云為真；且證人即書寫買賣契約之代書周國珍亦不能證明 是否有書立兩份土地買賣契約書；至另證人即上訴人所開設公司之會計及業務經理陳 貞秀、吳孟琴於第一審固分別證稱：「我與被告（即上訴人）一起吃飯時，有聽到被 告說如果買賣不成，定金要沒收，簽約時我沒聽到，解除契約時有聽到。」、「我也 是聽說，與證人陳貞秀所言一樣。」各等語，是該證人之證言，充其量亦僅能證明曾 聽聞上訴人單方面告以本件買賣不成，上訴人要沒收定金之意思表示而已，亦不能證 明本件買賣契約無效，兩造本應負回復原狀之義務。況果如上訴人所辯，被上訴人願 拋棄其中定金之返還請求權，而任由上訴人將定金沒收。則被上訴人既有求於上訴人 ，上訴人何不趁此將定金二百萬元沒收，明確記載於八十四年六月二十六日兩造所簽 立之協議書，以杜爭議。且買受人資金不足，無法履行買賣之條件，雙方同意解除買 賣契約，非必沒收定金。故上訴人抗辯：兩造合意解除買賣契約，被上訴人曾同意將 所交付定金二百萬元沒收云云，尚屬無據，自非可採。綜上所述，上訴人既不能證明 兩造合意解除買賣契約時，被上訴人曾同意交付之定金由上訴人沒收，則被上訴人依 民法第二百五十九條第一、二款之規定，請求上訴人返還定金二百萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日，即八十五年十月一日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予 准許等詞。為其判斷之基礎。 查，原審既認定兩造對於系爭土地之買賣，因被上訴人並無自耕能力，是其買賣因係 以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，買賣契約無效 。契約既為無效，則無待乎解除。然原審復認定，上訴人不能證明兩造合意解除買賣 契約時，被上訴人曾同意交付之定金由上訴人沒收，則被上訴人依民法第二百五十九 條第一、二款之規定，請求上訴人返還定金二百萬元本息，於法有據云云，前後殊有 矛盾。又被上訴人起訴主張：系爭土地買賣無效，上訴人應依民法第一百十三條之規 定，負回復原狀之責。若認本件買賣契約，尚非無效，因兩造已解除契約，上訴人應 依民法第二百五十九條第一、二款規定，負返還之責等語（見一審卷四頁正、反面） 。是原審既認兩造系爭土地買賣契約無效，自應依被上訴人之聲明及主張，就其依民 法第一百十三條之規定請求上訴人負回復原狀之責，是否有理由，予以審究，詎竟依 民法第二百五十九條第一、二款之規定，為其判命上訴人返還二百萬元本息之依據， 亦欠允洽。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 六 月 十二 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 建 男 法官 曾 煌 圳 法官 許 澍 林 法官 鄭 玉 山 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 六 月 二十六 日