塗銷登記

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一三六九號 　　上　訴　人　張景揚 　　被 上訴 人　張新柱 　　訴訟代理人　陳正磊律師 右當事人間請求塗銷登記事件，上訴人對於中華民國八十六年九月十九日台灣高等法 院第二審更審判決（八十五年度上更㈡字第四○五號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊係被上訴人之父，前將所經營之景陽磚瓦工廠交由被上訴人管理 ，並將工廠基地即坐落苗栗縣後龍鎮○○段埔頂小段第一二四五、一二四六及一二八 三號之土地（下稱系爭土地）所有權狀及印鑑章交被上訴人保管。被上訴人於七十七 年初，藉詞辦理地目變更，向伊騙取印鑑證明，於七十七年二月八日以買賣為原因， 將系爭土地移轉登記為被上訴人所有。兩造間並無買賣關係存在；縱認兩造就系爭土 地成立買賣契約，因被上訴人於買賣時（即七十六年十二月廿七日）欠缺自耕能力， 亦因違反土地法第三十條第二項規定，買賣契約無效等情。爰依民法第一百八十四條 第一項、第二百十三條之規定，求為命被上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記之判決 。 被上訴人則以：伊以新台幣（下同）三十一萬元向上訴人買受系爭土地，已交付現金 十一萬元及面額各十萬元之支票二紙予上訴人，且伊有自耕能力，買賣並非無效等語 ，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：系爭土地原為 上訴人所有，於七十七年二月八日以買賣為原因，移轉登記為被上訴人所有，有土地 登記簿謄本及登記案卷影本可稽。查：㈠辦理系爭土地移轉登記之證人李冠毅證稱： 「當初是張新柱、張景揚來周景增之事務所說土地要買賣移轉，本來父子要用贈與， 但他們說是他們是用金錢買的，當初好像用政府公定價格，當時地價很低，他們可能 回去再算。印鑑證明是他們領好拿來給我，賣的人要提印鑑證明、印鑑章及戶籍謄本 ，買的人只要戶籍謄本，這些證件是兩個人一起拿來」、「所有權狀、印鑑證明等證 件是兩造至戶政事務所申請，到事務所交給我，是張景揚交給我的，過戶完畢後所有 權狀也是交給張景揚」、「契約書及辦理過戶書均是兩造親自用印」、「上訴人的印 鑑證明是上訴人交給我的，交付目的是辦理本件土地過戶，除此之外並沒有委託我辦 理其他事情，也沒有要我辦理地目變更，而且辦理地目變更只要私章、所有權狀、戶 口名簿影本或戶籍謄本，並不須印鑑證明」、「我將（新）所有權狀交給張景揚，因 為張新柱當時住在台北，而且因為他們是父子，和我是親戚關係，價金又是他們處理 ，我沒有參與，所有權狀我直接交給張景揚」云云；證人周景增證稱：「當時他們來 的時候我不在，案子是李冠毅接的」、「李冠毅有告訴我他的親戚來辦移轉登記，我 並沒有和當事人談過，………只是看過書面資料」云云，兩造間有系爭土地之買賣， 應可採信。㈡被上訴人辯稱，係以總價三十一萬元向上訴人購買系爭土地，與證人李 冠毅證稱：「買賣價金為二、三十萬元」等情相當。李冠毅另證稱：「當初價格是他 們自己談的………因為他們是父子，他們談好要以公告價格來計算價金，………他們 來找我的時候，我還不知道公告價格為多少，所以我要查了之後告訴他們，再由他們 回去核算應為多少，我直接幫他們寫契約書（指買賣所有權移轉契約書，即俗稱之公 契）」，堪認兩造就系爭土地之買賣價金已有約定。雖買賣所有權移轉契約書上所載 買賣價款總金額為二十三萬二千一百廿元，與被上訴人所稱之三十一萬元不符，但依 證人李冠毅所證：「當時他們說是按公定價格，但實際金額回去講，我不清楚，移轉 契約書是按公定地價算」、「價金的交付他們自己處理，我並沒有參與」云云，足見 兩造於委託李冠毅辦理本件買賣移轉時，係約定按公告地價作為公契上記載之買賣價 金，實際之金額則仍有待二人之約定，亦堪認定。尚不得以該契約書記載之價金不符 實際情形，而謂兩造就買賣價金並無意思合致。兩造事後約定之價金較公告地價高約 七、八萬元，以兩造係父子關係，其土地之買賣價金較公告地價乃至市價為高或低， 有其父子親情之考量，難認為不符情理。㈢被上訴人抗辯其業已交付現金十一萬元及 以臺灣省合作金庫景美支庫為付款人、票號ＢＱ0000000、ＢＱ000000 0號，日期七十六年十二月二十七日、金額均十萬元之支票二紙，已提出支票影本二 紙及支票使用紀錄為證。上訴人雖否認有收受被上訴人給付之價金，但ＢＱ0000 000號支票確由上訴人提示付款，業經台灣台北地方法院檢察署（下稱台北地檢） 向苗栗縣竹南信用合作社查證屬實，亦有支票背面影本附於台北地檢八十二年度偵字 第一五○八五號卷可證。上訴人指該支票係被上訴人於七十七年三月六日為清償借款 所交付，伊於翌日提示云云，但卻未舉證證明兩造間有何借貸關係，該支票發票日為 七十六年十二月二十七日（原判決誤繕為七十七年二月二十七日），縱上訴人於七十 七年三月七日始提示，亦不能證明被上訴人係於三月六日所交付。另觀被上訴人支票 使用紀錄簿上載有「買土地」、「張景揚」字樣，以該支票使用紀錄簿係上訴人依支 票簽發先後順序記載，應非事後臨訟所偽造。且支票發票日七十六年十二月二十七日 ，系爭土地買賣所有權移轉契約書所載日期為七十七年一月十一日，向地政事務所聲 請辦理所有權移轉登記之日期為七十七年二月三日，相距僅一月餘，參以證人李冠毅 所證：「………講好買賣日期已忘記，但是在辦理過戶前一個月左右講好的」等情， 正相符合，堪信該支票係被上訴人為購買系爭土地所簽發並交付上訴人。至另紙支票 係為訴外人蔡添福所提示，並經台北地檢向臺灣省合作金庫永興支庫查證無訛，蔡添 福於偵訊時稱：不記得該支票之來源云云，尚不足證明被上訴人交付該支票予上訴人 ，且十一萬元現金，被上訴人亦未舉證證明已經給付上訴人，但此究係被上訴人是否 已給付價金之問題，不得據此推認兩造間未成立系爭土地買賣契約。㈣被上訴人之兄 弟張新南、張新福均否認知悉本件買賣情事，但彼二人係上訴人之子及被上訴人之兄 弟，於牽涉兩造利益之本件訴訟，實難期彼等為真實之陳述，不足以採為有利上訴人 或不利被上訴人之證據。㈤系爭土地於七十七年二月八日完成所有權移轉登記後，新 核發之所有權狀既由李冠毅交予上訴人，此後七十八年、七十九年、八十年之地價稅 繳款書均寄達上訴人之住所地，有該三紙地價稅繳款書可稽，若謂上訴人不知系爭土 地已經移轉予被上訴人，孰能置信﹖㈥上訴人以被上訴人向其訛取印鑑證明，將系爭 土地移轉登記為己有，向台北地檢告訴被上訴人偽造文書等罪，經檢察官偵查結果， 亦認不能證明犯罪，而為不起訴處分，此經調閱該台北地檢八十二年度偵字第一五○ 八五號、八十三年度偵續字第一七號、八十三年度偵續一字第三三一號卷屬實。則上 訴人主張被上訴人利用保管其所有權狀及印鑑章之機會，藉詞變更地目，向其訛取印 鑑證明，而為所有權移轉登記云云，殊非可取。兩造間就系爭土地有成立買賣契約， 應可認定。被上訴人原設籍於台北市○○路○段一○○巷一號，職業為自來水管技工 甲種電匠，於七十七年一月六日遷入苗栗縣後龍鎮○○里○○路一九號（原判決誤繕 為九號），並變更其職業為「自耕農」，有戶籍謄本可稽。被上訴人為辦理系爭土地 所有權移轉登記，向苗栗縣後龍鎮公所申請自耕能力證明書，經該鎮公所審核，符合 自任耕作之條件，並發給七七後鎮農字第一三○○八號自耕能力證明書，有苗栗縣後 龍鎮公所函送之申請資料及自耕能力證明書足憑。依內政部七十五年十一月二十五日 修正之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」，其第三條第二款所謂「專任農耕 以外之職業，視為不能自耕」之規定，並不排除兼任農耕以外之職業，尤難謂從事農 耕以外之職業者，不得轉任農耕。被上訴人於系爭土地所有權移轉時，既已遷居苗栗 縣後龍鎮，並轉為自耕農，且經苗栗縣後龍鎮公所審核具備自耕能力而給證。上訴人 以被上訴人原來在台北市經營水電業，指被上訴人無自耕能力，亦不可採等詞。為其 判斷之基礎。 按私有農地所有權之移轉，依土地法第三十條第一項規定其承受人以能自耕者為限。 同法條第二項並規定違反前項規定者，其所有權之移轉無效。又承受農地所有權之人 有無自耕能力，應以訂約承受時為準，如其訂約承受時無自耕能力，即係以不能之給 付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項之規定，該項約定移轉農地所有權與 無自耕能力人之契約，應屬無效，除有同條但書之情形外，並不因嗣後取得自耕能力 而使之成為有效。且此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦 應先為調查認定，以為判斷之依據。查，系爭土地依卷附土地登記簿謄本載其編定使 用種類，均為『特定農業區農牧用地』（見一審卷第八－一三頁），自屬私有農地。 又系爭土地係於七十七年二月三日聲請辦理所有權移轉登記於被上訴人，被上訴人為 支付購買系爭土地價金所簽發之支票，其發票日為七十六年十二月二十七日，被上訴 人原設籍於台北市，職業為自來水管技工甲種電匠，於七十七年一月六日遷入苗栗縣 後龍鎮○○里○○路一九號，並變更其職業為『自耕農』，為辦理系爭土地所有權移 轉登記，向苗栗縣後龍鎮公所申請自耕能力證明書等情，為原審確定之事實。證人李 冠毅亦為「講好買賣日期已忘記，但是在辦理過戶前一個月左右講好的」之證詞（見 原審上更㈠字卷第四○頁反面）。則上訴人主張：被上訴人於本件買賣當時，即七十 六年十二月二十七日，欠缺自耕能力，系爭土地買賣契約，因違反土地法第三十條第 二項規定無效云云（見原判決理由欄一、），似非全然無據。果爾，倘於訂約時兩造 未約定由被上訴人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能 力之特定第三人；或在立約當時被上訴人雖無自耕能力，而約定待被上訴人自己有自 耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人， 待該第三人有自耕能力時，再為移轉登記者，系爭土地買賣契約，即為無效。被上訴 人於兩造訂立系爭土地買賣契約當時是否具自耕能力﹖兩造有無如上開之約定﹖原審 均未遑究明，徒以前開理由，遽為不利於上訴人之判斷，殊有可議。上訴論旨，指摘 原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 六 月 十二 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 建 男 法官 曾 煌 圳 法官 許 澍 林 法官 鄭 玉 山 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 六 月 二十六 日