租佃爭議事件

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一三七八號 　　上 訴 人　許益明 　　被上訴人　陳平西 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十六年十月六日臺灣高等法院臺南 分院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第九二號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落臺南縣善化鎮○○段○○段三八○之一號及同鎮○○○段二 小段一○二○號土地均為伊所有，由上訴人承租耕作。詎上訴人自民國七十八年起即 未繳納租金，經伊定期七日催告，仍不為給付，伊已於八十四年十月七日致函終止契 約；又上訴人任職於臺灣電力股份有限公司臺南管理處，並未自任耕作，且將系爭三 八○之一號土地轉租與訴外人億鑫興業股份有限公司（以下稱億鑫公司）作為預拌混 凝土場使用，原訂租約亦已無效，伊得收回系爭土地等情，求為命上訴人交還系爭土 地之判決。 上訴人則以：依租約約定，系爭土地租金應在臺南縣善化鎮牛庄里一○八號伊住所繳 交，被上訴人未前來收取，應係被上訴人受領遲延，不能謂伊欠租，被上訴人以伊欠 租為由終止租約，於法尚有未合。又系爭土地由伊與妻許方寶月耕作，雖伊平日上班 ，非全日耕作，然許方寶月專任耕作，應無不自任耕作情形。且三八○之一號土地並 未出租，亦未被占用堆置砂石，與一○二○號土地均由伊持續耕作中等語，資為抗辯 。 原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，係以：系爭土地為被上訴人所有 ，兩造訂有私有耕地租約（以下稱耕地租約）之事實，為兩造所不爭，並有土地登記 簿謄本及私有耕地租約可稽。被上訴人主張：上訴人欠租已達二年以上，經伊依法終 止租約等情，為上訴人所否認。查兩造耕地租約第四條約定：「應納地租－繳納地點 ：台南縣善化鎮牛庄里一○八號」，該址於四十三年間調整門牌，為上訴人現在住所 所在之一○二號，有戶籍謄本可稽，則系爭租金債務應為往取債務，應由被上訴人前 往上訴人處收取，若未前往收取，祇構成出租人受領遲延，不能謂承租人欠租。被上 訴人之兄陳平東證稱：租金都是拿來我家給我，繳租的地點一直都在我家等語，固可 證明上訴人或其父至證人陳平東家付租，然此屬權宜或方便之計，不能因而認定兩造 已合意租金給付地點變更為陳平東家，而成赴償債務。被上訴人具函催告上訴人於文 到七日內親自前來解決云云，與債之本旨不符，不生催告效力。被上訴人又未能證明 曾前往上訴人處收取租金被拒，則其以上訴人欠租已達二年以上為由，終止兩造所訂 耕地租約，即無可採。被上訴人復主張：上訴人承租三八○之一號土地，有不自任耕 作及轉租億鑫公司經營預拌混凝土砂石廠情事，原訂租約當然無效等情，上訴人亦為 否認。按耕地三七五減租條例第十六條第一項規定：承租人應自任耕作，並不得將耕 地全部或一部轉租於他人；同條第二項並規定：承租人違反前項規定時，原訂租約無 效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。所稱承租人「不自任耕作」，兼指轉租、 故意不自任耕作，而擅自變更用途，或任由他人使用而未異議或為其他討回土地行為 而言，而同條例第十七條第一項第四款所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，則 指單純不予耕作。上訴人在臺南縣政府耕地租佃委員會調處時自承：「關於地主（即 被上訴人）所稱預拌混凝土之事，並非轉租使用，係因為承租地休耕時為他人占用， 有八十三年申請休耕證明，希繼續耕作並繼續繳租，如地主要收回土地，請地主補償 」，嗣於第一審答辯狀中自認：「至民國八十四年間始為隔鄰之砂石場占用，幾經被 告（即上訴人）交涉，於不久前才恢復原狀，因現正值旱季，且該田地並無自有水井 ，故目前尚未栽種作物」，於原審仍自陳：「八十三年轉作綠肥後，被砂石場占用， 是私自占用，並不是我們轉租」，「有被占用，八十四年間好幾月期間」，「八十四 年初作物收成後，未有新作物，所以未至田裏巡查未注意，發現後催告，他們說砂堆 很大，要慢慢清理」各等語，並有照片十六張及八十三年第二期作農戶種稻及轉作、 休耕申請書足憑。上訴人雖舉鄰地所有人胡瑞男、蘇木水及億鑫公司負責人張金丁為 證人，並提出里長王新富出具之證明書，以證明上訴人繼續耕作三八○之一號土地， 並無出租或被占用堆置砂石情事，然與其自認各情相違，自無可採。何況，張金丁證 稱：「經營混凝土砂石廠近四年了，沒有占用到系爭土地，沒有租，我不敢使用，因 為那塊他不出租，左右兩塊我有租」等語，惟三八○之一號左右兩側為三七九及三八 ○號土地，該三筆土地西側僅有人行水泥橋，並無其他通路，三七九號土地南面亦有 水溝阻隔，而相片顯示混凝土場使用水溝旁起之一片土地，砂石堆置成連線，堆土機 、卡車在整體平面上操作，並無農耕田地夾雜其中，中斷隔開情事，億鑫公司如未使 用三八○之一號土地，如何至位於其北面之三八○號土地操作﹖其所使用之土地當然 包括三八○之一號在內，該土地應已變更使用，由億鑫公司占有，堆置砂石無疑。倘 上訴人繼續耕作該土地，億鑫公司焉能占用，以堆置砂石﹖另筆一○二○號土地與三 八○之一號土地，僅一路之隔，上訴人既自承與伊妻在一○二○號土地耕作，豈有不 知三八○之一號土地遭億鑫公司堆置砂石之理，亦足佐證上訴人任由他人使用三八○ 之一號土地，變更為非耕地使用，未加反對屬實。而據億鑫公司負責人張金丁證述預 拌混凝土場已經營四年，參酌前述上訴人自認為他人占用經過及卷附現場照片，上訴 人之未自任耕作顯非短期。被上訴人雖不能證明上訴人將三八○之一號土地轉租予億 鑫公司，但上訴人長期任由億鑫公司占用，變更用途以堆置砂石，而未異議或為其他 討回土地之行為，揆諸首揭說明，亦應認有不自任耕作情事。上訴人於第一審固辯稱 ：伊幾經交涉，於不久前始回復原狀云云，惟為被上訴人所否認，上訴人並未舉證以 實其說，而於原審審理時則否認有被占用情形，難認有追回或交涉之行為。又上訴人 係以同一租約向被上訴人承租系爭二筆土地，其未自任耕作者縱令僅三八○之一號土 地一筆，原訂租約仍應全部歸於無效。從而，被上訴人主張：上訴人未自任耕作，依 耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，原訂租約應歸於無效，尚非無據，其 據以訴請上訴人交還系爭土地，於法並無不合等詞，為其判斷之基礎。 查耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日公布修正時，於第十七條第一項增 列第四款，規定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續一年不為耕作 之情形者，得終止之。乃對耕地承租人消極不為耕作之行為予以規範，自不在同條例 第十六條所稱之不「自任耕作」之列。換言之，耕地三七五減租條例於七十二年十二 月二十三日公布修正後，第十六條所謂承租人不「自任耕作」，應係指承租人有擅自 變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交 換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言，同條例第十七條第一項第四款所稱「非 因不可抗力繼續一年不為耕作」，則指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。是承 租人任由他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，並未有積極不自任耕作行為者 ，應依同條例第十七條第一項第四款規定規範。原審依據耕地三七五減租條例修正前 本院判決意旨，認承租人任由他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，亦屬不自 任耕作，依同條例第十六條第一項、第二項規定，原訂租約無效云云，其法律見解尚 有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 六 月 十二 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 七 月 一 日