租佃爭議

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一四五六號 　　上　訴　人　林礽雲 　　訴訟代理人　徐豐明律師 　　　　　　　　戴國石律師 　　被 上訴 人　邱財興 右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十六年一月二十七日台灣高等法 院高雄分院第二審更審判決（八十五年度上更㈡字第三八號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 理 由 本件上訴人主張：坐落屏東縣潮州鎮○○○段六號面積一點八六九○公頃（原判決誤 載為一點八九六○公頃）田地，於民國三十八年六月十三日，由原所有人林玉祥將其 中如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ、Ｃ部分面積○點六○二六公頃（下稱系爭 土地）出租與被上訴人之被繼承人邱盛金耕作，訂有私有耕地租約。伊於同年八月十 一日買受該筆土地全部，繼受為出租人。詎邱盛金竟於五十幾年間，將系爭土地內如 附圖所示Ｃ部分面積○點○九四四公頃（原判決誤載為○點○九四公頃）交與訴外人 林松竹代耕代管，並於七十四年間在如附圖所示Ｂ土地之部分建築鋼筋水泥造房屋居 住使用，顯已不自任耕作。依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，原訂租約應 屬無效等情，求為命被上訴人將系爭土地上之地上物除去，交還土地與伊之判決。 被上訴人則以：伊之被繼承人邱盛金僅將系爭土地內如附圖所示Ｃ部分，經外甥林松 竹幫忙轉作種植蓮霧及檳榔，並未轉租或借與林松竹使用。又伊於七十四年間擬建造 之鋼筋水泥工寮，於未建成前即已拆除，更無不自任耕作情形等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人前揭主張原所有 人林玉祥將系爭土地出租與被上訴人之被繼承人邱盛金耕作，伊買受該筆土地，繼受 為出租人之事實，業據其提出私有耕地租約、土地登記簿謄本為證。又邱盛金在本件 訴訟繫屬中於八十三年八月五日死亡，所遺系爭土地之承租權由其子即被上訴人邱財 興單獨繼承。查依證人林松竹之證述，證人徐林福珍、林潘雪梅、林伯恩、林明乾在 另案上訴人前以邱盛金將承租之系爭土地中如附圖所示Ｃ部分土地交與林松竹耕作， 而訴請林松竹交還土地事件（即台灣屏東地方法院七十六年訴字第一七九三號事件各 審）中之證詞，足證系爭土地仍由邱盛金管理耕作，其未將上開Ｃ部分土地轉租或借 與林松竹耕作。又查系爭土地內紅磚、水泥之遺蹟，係一排紅磚排列圍繞一週，長六 ‧五公尺，寬三‧三四公尺之長方形地基，原法院前審於八十四年一月二十日履勘現 場，予以測量，為長約七公尺，寬約五公尺，不論何者為是，建坪顯然甚小，即使建 造完成，較之目前一般住家面積通常為三、四十坪，該建物顯非供住家居住使用。是 上訴人主張，被上訴人在如附圖所示Ｂ土地之部分建築鋼筋水泥造房屋居住使用，有 不自任耕作情形云云，亦屬無據。綜上所述，本件並無證據足證被上訴人有不自任耕 作之情形，上訴人以被上訴人不自任耕作，主張兩造之系爭土地原訂耕地租約無效， 訴請被上訴人將系爭土地之地上物除去，交還土地予上訴人，為無理由等詞，為其判 斷之基礎。 按承租人以承租之耕地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列， 應構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原因。又佃農在承租 耕地上固允許有農舍之存在，但所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族 實際居住問題為目的。查上訴人主張，邱盛金在系爭土地上建屋，綁鋼筋至二樓，顯 非僅供農舍使用云云（見原審上更㈠字卷一○一頁背面、上更㈡字卷七三頁正面、一 五一頁正面）。又證人謝民吉證稱，伊至系爭土地，有鋼筋柱頭六個，長六米半、寬 四米多五米左右之地基，是要蓋二層樓房之地基，有兩個位置，對造所提照片是六米 六乘三米半之地基，另一個位置是七米半乘五米之地基，一個地方是要蓋房屋，另一 個是工寮云云（見原審上更㈠字卷九三頁正面至九四頁正面）。此與判斷邱盛金究在 系爭土地建造工寮或非供耕作之用之房屋攸關，原審恝置不論，即有判決不備理由之 違法。次查上訴人一再主張，證人林伯恩於七十七年二月一日在系爭土地現場證稱， 鐵門旁之鐵絲網係其所圍，而證人林明乾又證稱，系爭土地上鐵絲網為其所圍，互有 出入。又證人林明乾、林潘雪梅、徐林福珍之證言係嗣後勾串，不可採取，已經台灣 高等法院台南分院七十七年度上字第二六一號判決理由欄三、四駁斥甚明云云（見原 審上更㈠字卷一○一頁正面，上更㈡字卷七三頁正面、一五一頁正面，本院八十三年 度台上字第一九一六號卷一八頁背面、一九頁正面、八十五年度台上字第四二三號卷 二○頁背面，並參見第一審卷三二頁至三六頁）。此與判斷上開證人之證述是否真實 ，所關頗切，原審未遑詳查審認，遽採上開證人之證述為判決之基礎，進而為上訴人 不利之認定，亦嫌率斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 六 月 十九 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 陳 國 禎 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 七 月 一 日