所有權移轉登記等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一九一七號 　　上　訴　人　李 亨 元 　　訴訟代理人　陳 德 義律師 　　被 上訴 人　詹許淑貞 右當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十六年八月五日臺灣 高等法院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第三八二號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 原判決關於命上訴人給付及負擔訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國六十七年間向上訴人之父李訓吉購買坐落桃園縣龜山鄉 ○○○段社後坑大湖頂小段一一○之六、一一○之九、一一五、一一六、一一八、一 二○、一二四地號土地七筆，已繳清價金。因其中一一○之六、一一六、一一八、一 二○、一二四地號五筆土地（下稱系爭五筆土地）為上訴人所有，李訓吉遂代理上訴 人與被上訴人簽訂土地買賣所有權移轉契約書，由上訴人承擔李訓吉出售該五筆土地 之債務。縱認上訴人未授權李訓吉代為上開債務承擔之意思表示，惟其將土地所有權 狀、印鑑及印鑑證明等辦理土地移轉登記所需文件交與李訓吉，亦應負表見代理之責 任。又系爭五筆土地雖係農地，然於買賣當時有約定由李訓吉協助伊取得自耕農身分 ，或由伊指定具自耕能力者承受，或待地目變更為非農地後，再行移轉。茲一二四地 號土地已變更為林業用地，上訴人應協同伊辦理所有權移轉登記，其餘四筆土地，迄 今仍為農地，伊指定吳金龍為承受人，依買賣、債務承擔及表見代理之法律關係，上 訴人負有將系爭五筆土地所有權分別移轉登記與伊及吳金龍之義務等情，先位聲明： 求為命上訴人將一二四地號土地全部交付並移轉所有權登記與伊，將一一○之六、一 一六、一二○地號土地全部及一一八地號土地應有部分四分之三交付並移轉所有權登 記與吳金龍之判決。並以倘認買賣契約無效，依不當得利法則，上訴人應返還價金新 台幣（下同）二百三十二萬五千零七十三元，及賠償伊因信賴該買賣契約有效，所受 之損害二百萬元等情，備位聲明：求為命上訴人給付四百三十二萬五千零七十三元， 及加付法定遲延利息之判決（被上訴人就先位聲明中關於一一八號土地部分之請求， 業經原審判決其敗訴確定）。 上訴人則以：土地買賣所有權移轉契約書上之印章非伊所蓋，係屬偽造。縱屬真正， 被上訴人既未就伊有交付印章之事實舉證，難認伊應負表見代理之責任。且該契約書 上並無任何有關伊承擔李訓吉出售系爭五筆土地債務之記載，自非債務承擔契約。又 系爭土地中之一一○之六、一一六、一二○、一二四地號四筆土地，迄今仍為旱地， 而被上訴人並無自耕能力，依土地法第三十條第一項規定，買賣契約應屬無效。況該 買賣契約業經兩造協議解除，被上訴人無權請求移轉登記等語，資為抗辯。 原審以：被上訴人主張有向上訴人之父李訓吉購買系爭五筆土地，價金二百三十二萬 五千零七十三元已付清之事實，業據提出不動產買賣繳清證明書、土地登記簿謄本等 件為證，並經證人陳廖碧霞、潘洪璧雪及許宏遠證述屬實，堪認為真實。又被上訴人 所提出之土地買賣所有權移轉契約書、土地登記聲請書及土地登記委託書上有關上訴 人之印文，與上訴人印鑑證明申請書及印鑑卡上之印文相同，業經內政部刑事警察局 鑑定屬實。按印鑑乃私人自管自用，任何人對其自有印鑑印文之形式與真正皆不能諉 為不知，尤其印鑑證明須本人親赴戶政機關方能辦理領取，而土地所有權狀原本又係 重要之產權文件，若非有意辦理過戶，常人亦無可能將權狀交由他人提出，復留置在 代書處。上訴人將其自有之印鑑、印鑑證明及系爭五筆土地所有權狀原本等交由李訓 吉提出，顯係由其自己之行為表示以代理權授與他人，依民法第一百六十九條規定應 負授權人之責任。故李訓吉將系爭土地出賣與被上訴人後，上訴人與被上訴人訂立土 地買賣所有權移轉契約書承受李訓吉出賣人之地位，即屬民法第三百條規定之債務承 擔，並有表見代理情形，上訴人應負債務承擔及表見代理之責。至上訴人提出之桃園 縣稅捐稽征處簡便行文表，係催告上訴人繳納一一○之六、一一六、一二○、一二四 地號等四筆土地出售予被上訴人應繳之土地增值稅，另提出之桃園縣稅捐稽征處函， 亦僅係通知兩造關於上述四筆土地申請撤銷現值申報准予辦理，並未載明申請撤銷之 原因，上訴人執該二文件抗辯兩造已有解除買賣之協議云云，為無足取。再者，被上 訴人主張其與李訓吉於土地買賣成立當時即約定待其取得自耕能力，或指定具有自耕 能力之人承受，或待地目變更為非農地後再行辦理土地移轉之事實，業經證人潘洪璧 雲證述屬實，依民法第二百四十六條第一項但書規定，是項買賣，自非無效。系爭一 二四地號土地已於七十七年十一月七日編定為林業用地，其餘一一○之六、一一六、 一二○地號土地仍屬農地，有土地登記簿謄本可稽，而吳金龍具有自耕能力，亦有桃 園縣龜山鄉公所函足憑，從而被上訴人本於買賣、債務承擔、表見代理法律關係，訴 請上訴人將一二四地號土地交付並移轉所有權登記與被上訴人；另將一一○之六、一 一六、一二○地號三筆土地交付並移轉所有權登記與吳金龍，為有理由，應予准許。 因而將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命上訴人將一二四地號 土地交付並移轉所有權登記與被上訴人；將一一○之六、一一六、一二○地號土地交 付並移轉所有權登記與吳金龍。 按債之關係成立後，由第三人向債權人為給付者，其原因不僅限於債務承擔一種。且 民法第三百條規定之債務承擔契約，必須第三人與債權人就承擔債務有合致之意思表 示始能成立。查上訴人一再否認有承擔李訓吉與被上訴人就系爭一一○之六、一一六 、一二○、一二四地號四筆土地所立買賣契約所負之債務（見原審更字卷第三四、四 二頁），而卷附之土地買賣所有權移轉契約書上（見一審卷第一○頁），亦無兩造有 關債務承擔之約定，原審未遑詳查，徒以兩造有簽立上開土地買賣所有權移轉契約書 ，即認兩造間有債務承擔契約存在，自嫌速斷。次查，上訴人在事實審抗辯被上訴人 係為逃避土地法第三十條第一項規定，始借用吳金龍為人頭辦理所有權移轉登記，係 脫法行為，無保護必要等語（見原審更字卷第四六、一五四頁），攸關被上訴人得否 請求上訴人將系爭一一○之六、一一六、一二○地號土地交付並移轉所有權登記與吳 金龍，自屬重要之防禦方法，原審未於理由項下說明其何以不足採取之意見，亦有理 由不備之違法。末查桃園縣稅捐稽征處七十一年三月未載日期之簡便行文表上記載： 「三、如果買賣不成立，亦請於文到七日內檢具雙方當事人解除買賣協議書及原買賣 契約書，向本處申請撤銷所有權移轉現值申報，以憑註銷應納稅款」及同處七十一年 四月十三日函記載：「台端等二人（即兩造）移轉坐落本縣龜山鄉○○○段社後坑大 湖頂小段一一○之六地號等四筆土地，申請撤銷現值申報乙案，查無不合，准予辦理 」等語（見原審更字卷第四八至四九頁），則上訴人抗辯被上訴人已檢具解除買賣協 議書申請撤銷現值申報，可見系爭買賣業經解除云云，似非全然無據。原審未就究竟 有無解除買賣協議書予以調查審認，率以上開函文未記載申請撤銷現值申報原因，遽 認上訴人是項抗辯為不可採，並有可議。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當， 求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 八 月 十九 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 許 朝 雄 法官 陳 國 禎 法官 李 彥 文 法官 陳 重 瑜 法官 黃 秀 得 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 九 月 三 日