返還價金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第三○六九號 　　上　訴　人　胡 海 霞 　　　　　　　　胡吳桂蓮 　　　　　　　　胡 薇 薇 　　共　　　同 　　訴訟代理人　莊 國 明律師 　　被 上訴 人　建峰建設股份有限公司 　　法定代理人　阮 文 聰 　　訴訟代理人　高 瑞 錚律師 　　　　　　　　林 夢 雯律師 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年九月十七日台灣高等法 院第二審判決（八十六年度上字第六二九號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於駁回上訴人請求返還價金本息之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高 等法院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：上訴人胡吳桂蓮、胡薇薇、胡海霞分別於民國八十一年十一月二日 、十月三十日、十一月二日與被上訴人簽訂房地產預定買賣契約書及授權書等，分別 向被上訴人購買坐落台北縣淡水鎮○○段一一七、一一八、一一九、一二一、一二五 之一、一四一之一號等土地上所興建之學府芳鄰，編號Ｂ３棟七樓、Ｂ２棟七樓、Ｂ １棟七樓房屋各一戶，與各該基地之應有部分及Ｂ棟屋頂使用權，復分別訂購地下二 樓編號為Ｂ２－Ｍ、Ｂ２－Ｌ９、Ｂ２－Ｌ之停車位，迄至八十二年十二月十日 止，胡吳桂蓮已支付十九期房地款計新台幣（下同）一百六十八萬八千八百五十五元 、胡薇薇已支付二十期款計二百零七萬一千六百六十二元、胡海霞已支付十九期款一 百八十八萬三千六百九十一元。嗣因被上訴人未經通知伊同意，自變更房屋設計， 致房屋不符原來約定之品質、效用，伊迫不得已，依買賣契約書第十六條分別向被上 訴人為解約退款之意思表示，並就授權書為終止印章授權之聲明。被上訴人竟持伊已 終止授權之印章，偽造協議解約書等向台北縣稅捐稽徵處淡水分處撤銷土地增值稅現 值申報，並將前開房地轉賣予他人，使伊受有損害等情，求為命被上訴人返還伊各給 付之價金並加付年息百分之七利息，及給付相當於所給付價金數額之損害金並各加付 年息百分之七利息之判決。 被上訴人則以：上訴人三人為母女關係，於購買系爭房地及停車位後，因國內不動產 市場景氣漸趨低迷，溯自八十三年一月間即屢次無端藉故爭執，延不依約按期給付自 備款及協同辦理銀行貸款。經伊迭催未果，延至同年五月七日乃委由律師發函向上訴 人催告應於文到十日內履行，逾期則依系爭買賣契約書第四條第二款及代辦貸款委託 書第一條解除契約，逕予沒收已付款項，並將房屋另行處分。上訴人逾期仍未履行， 系爭買賣契約已合法解除。且伊分別將系爭房屋出賣與第三人，受損逾三百餘萬元。 又上訴人於八十五年七月二十日始以伊違反授權書而請求侵權行為損害賠償，已逾二 年之請求權時效等語，資為抗辯。 原審審理結果，以：上訴人主張，分別向被上訴人訂購房地及地下停車位，胡吳桂蓮 、胡薇薇、胡海霞已分別給付價款一百六十八萬八千八百五十五元、二百零七萬一千 六百六十二元、一百八十八萬三千六百九十一元，嗣已分別以存證信函向被上訴人為 解約退款之意思表示及終止印章授權之聲明等情，為被上訴人所不爭執，且據提出買 賣契約書及授權書、被上訴人開立之統一發票，及存證信函等為證，自堪信為真實。 惟按行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第二項定有明 文。兩造所訂房地產預定買賣契約書第十六條固訂定：如乙方（即被上訴人）須變更 設計時，應事先通知甲方（即上訴人），甲方若不同意，視同雙方同意解除本約，乙 方應即將甲方所繳價款加計利息（按照當時中央銀行一年期存款計息）退還甲方，雙 方不得異議。惟參酌前開法條規定並探求當事人之真意，上開約定應解釋為就上訴人 所購買之房屋為重大之變更設計，致有滅失或減少各該房屋之價值或通常效用或契約 預定效用，始須通知徵求上訴人同意，且有無重大變更設計事由存在，應依客觀情形 以為判斷；若客觀上變更設計輕微，且無礙買賣標的房屋之價值或效用，上訴人即不 得遽援該約定解除契約，否則與誠信原則有違。查系爭房地所屬大樓之建造執照於八 十一年八月二十一日核發，被上訴人於八十一年十月二十三日申請建造執照設計變更 ，並於八十一年十一月十日經建管機關核准變更設計，包括⒈二至六樓室內隔間（Ａ ３、Ａ５）變更；⒉二樓室內隔間（Ｂ１）變更；⒊立面變更（背面、左側、右側） ；⒋安全措施變更（頂壘樁變更為鋼軌樁）；⒌戶數變更（原四二戶變更為四三戶） 。於八十二年十二月二十九日取得使用執照，有建造執照、使用執照、八十一年十一 月十日台北縣政府工務局北工建字第八九一四號核准第一次變更勘驗記錄表可稽。至 上訴人所爭執之變更設計，則有：胡海霞所購建物臥室多出一樑柱（即管線通道）， 且將管道間遷至Ａ棟建物。胡吳桂蓮所購建物頂樓平台多出石屋，且於小房間內增加 一管道牆約○‧八八平方公尺。胡薇薇所購建物頂樓多出三個四方形管道間，另應安 裝高樓層之逃生扶索已拆，及法定停車位僅應設八位，被上訴人實設三十位，又違法 超賣四位等情。惟未設置逃生扶索，亦無礙系爭建物之價值與效用。法定停車位僅為 建築管理行政上所訂建物應有停車位之最低標準，住宅類建物之起造人得依實際需要 增設至每一居住單位一輛。被上訴人將該棟大樓地下一、二樓停車位規劃每層各十七 位，兩層共三十四位，對外銷售時，並均附有配置圖載明停車位之個數及位置，上訴 人係依該配置圖購置停車位，所購停車位並無減少效用之情。此外胡海霞所購Ｂ１棟 七樓及屋頂，其中主臥室多出一樑柱，固與使用執照竣工平面圖不符，惟管道間係屬 大樓必要設施，其位置於工程進行中如符合建築技術規則設計施工編第九十九條規定 ，於申請使用執照竣工圖上註明為已足，毋須向建管機關辦理變更設計。而本棟房屋 管道間，因上訴人異議，被上訴人已於八十二年十二月間將之移併Ａ棟管道間，胡海 霞所購建物頂樓已無管道間出口。至其主張被上訴人將管道間及其間八條穿牆管、過 版管遷移至Ａ棟，已破壞其七樓及屋頂樓地板防水層，造成日後漏水、潮濕、龜裂之 瑕疵云云，未據舉證證明，尚無可採。胡吳桂蓮所購Ｂ３棟七樓屋頂通氣口，既屬應 設立之設備，即無違法可言，且胡吳桂蓮購買頂樓之使用權，僅欲作為散步及置放盆 栽之場所，故頂樓設置屋頂通氣口，並不因之產生滅失或減少該建物之價值或通常效 用或契約預定效用之瑕疵。至於其廚房及臥室之隔間牆較竣工圖所示之隔間牆固約多 出三十六公分，惟既非不能補正，衡情亦無致建物價值或通常效用或契約預定之效用 滅失或減少之虞。再胡薇薇所購Ｂ２棟七樓屋頂平台多出一個凸出之管道間及其間預 埋八條過版排濁氣管線，但依使用執照竣工圖及契約後附「標準層平面配置圖」，該 頂樓原即設有管道間兩處，被上訴人係依法建造，並經主管機關查驗合格，並無違法 ，亦不發生減少或滅失建物價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵。被上訴人既無上 訴人所指重大變更設計，致上訴人所購房屋品質效用及價值受影響之情事，其分別於 八十三年一月五日、同年三月十七日所為解除契約之意思表示，自有未合。次查被上 訴人因上訴人自八十二年十二月起均未再繳付價款，亦未協同被上訴人辦理銀行貸款 ，迭經催告，仍未置理，乃於八十三年五月七日催告上訴人於文到十日內履行上開義 務，逾期則依約定解除契約，逕予沒收已付款項，並將房屋另行處分等語，上訴人已 於同月九日收受該催告函，有被上訴人提出之存證信函及收件回執可按，則兩造間之 買賣契約於同年五月二十日即解除。被上訴人雖使用所持上訴人之印章，申請撤銷原 先所為之土地現值申報，惟台北縣稅捐稽徵處淡水分處據以准許撤銷系爭土地現值申 報，已於八十三年六月十日分別以副本通知上訴人，上訴人在第一審亦提出該函件， 可認業已收受該函件，自難諉為不知。但上訴人遲至八十五年七月二十日始行提起本 件訴訟，依侵權行為之法則請求賠償相當於其所給付價款本息之損害金，已逾二年請 求權時效，被上訴人以時效消滅相抗辯，核無不合。上訴人此部分之請求，亦無從准 許，為其心證所由得。爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴。 關於廢棄發回部分（即原判決駁回上訴人請求返還價金本息之上訴部分）： 按民法第二百五十四條及第二百五十六條之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非 禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定。本件兩造簽訂之房地產預定買賣契約 書第十五條及第十六條如屬保留契約解除權之特約條款，則上訴人主張，被上訴人有 該約定事由而據以解除系爭買賣契約，既與法定解除權之規定有殊，尚非法所不許。 原審亦認定，上訴人所購置頂樓屋頂確與使用執照所示之情形有差異，其臥室多出樑 柱、隔間牆約多出三十六公分、逃生扶索未設置，及地下停車位較申請建造執照之停 車位數目多出甚多等情。倘上開情形與上訴人購買系爭建物時，被上訴人所出示之有 關建築資料，並不相符，被上訴人復未告知變更設計之情事，致上訴人所購買之系爭 建物現狀改變，影響其購買意願，則上訴人依約定之解除權，解除系爭買賣契約，請 求返還價金及約定之利息，是否不應准許，自有斟酌之餘地。其次，約定之違約金額 過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。本件系爭買賣契約 第四條第二款訂定被上訴人解除契約，逕沒收上訴人已付價款，倘係屬違約金之性質 ，則被上訴人已自認國內不動產市場景氣漸趨低迷，上訴人購買系爭建物之跌價損失 ，自屬不可歸責當事人之事由，致情事變更，非訂約當時所得預料。被上訴人於契約 解除後再行出賣系爭建物之跌價損失，是否均應由上訴人全部負擔，而得由被上訴人 沒收其已付價款之全部﹖亦非無疑。上訴論旨，指摘原判決上開部分為不當，求予廢 棄，非無理由。 關於上訴部分（即原判決駁回上訴人請求損害賠償之上訴部分）： 原審就此部分為上訴人不利之判決，經核於法尚無違背。上訴論旨，就此部分指摘原 判決不當，聲明廢棄，難認有理由。 據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 十二 月 三十一 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十八 年 一 月 二十一 日