回復原狀

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第三○八○號 　　上　訴　人　鮑蓮琴 　　　　　　　　陳賢隆 　　　　　　　　王瑞德 　　共　　　同 　　訴訟代理人　謝華凱律師 　　被 上訴 人　隆昌建設股份有限公司 　　法定代理人　莊隆慶 　　被 上訴 人　莊隆文 右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月八日臺灣高等法 院第二審更審判決（八十六年度重上更㈠字第一二九號），提起上訴，本院判決如左 ： 主 文 原判決廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國七十九年間分別向被上訴人莊隆文購買坐落臺北縣汐止鎮 ○○○段第一之一二號、四八七之二號土地應有部分，及向被上訴人隆昌建設股份有 限公司（下稱隆昌公司）購買在該土地上興建之「山城之戀」花園別墅如第一審判決 附表一（下稱附表）所示預售房屋（下稱系爭房地），並約定被上訴人應分別就其出 售房地之履行義務負連帶責任。又所有廣告資料均明確標明有日光泳池等三十項休閒 設施，致伊誤信所購房地有該項設施之所有權及使用權，而與之成立買賣契約。八十 四年二、三月間，伊發現系爭房地上均無該休閒設施之建築，始知被上訴人係以欺罔 手段致伊陷於錯誤而為意思表示，伊自得撤銷該意思表示，並依民法第一百十三條及 第一百八十五條規定，請求被上訴人負回復原狀及損害賠償責任。又系爭土地面積事 實上無法興建該三十項休閒設施，伊亦得依民法第二百四十七條規定，請求被上訴人 返還所受領價金及賠償相當於利息之損害。再者，被上訴人既無法依契約交付該等休 閒設施與伊使用，顯屬給付不能，伊以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，依 法被上訴人亦應返還價金及賠償損害等情。求為命被上訴人連帶給付上訴人鮑蓮琴新 臺幣（下同）八十八萬五千八百零一元、上訴人陳賢隆九十四萬七千二百三十七元、 上訴人王瑞德二百五十一萬九千九百三十七元，並均加計法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：「山城之戀」花園別墅大厦為多棟式之整體規劃建物，分前（Ａ區） 、後（Ｂ區）二區○○○○○道路，合為一社區，將三十項休閒設施全部規劃在Ａ區 內，上訴人購買時即明知該情。且兩造所訂房屋買賣契約中僅列有三十項休閒設施， 並無約定該休閒設施應設在上訴人購買之系爭房地即Ｂ區所在土地上，或應移轉該休 閒設施之產權於上訴人。況Ａ區內之三十項設施均已完工，上訴人自可使用該休閒設 施，伊並無欺罔上訴人，亦無給付不能情事。上訴人行使撤銷權或解除權均無理由等 語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：上訴人主張於七十九年間分別向被 上訴人購買系爭房地，已分別支付如附表一所示價金之事實，雖據提出被上訴人不爭 之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書為證。惟查被上訴人推出系爭山城之戀 花園別墅大廈時，係整體規劃，分Ａ、Ｂ兩區，系爭三十項休閒設施全部規劃在Ａ區 內，兩區五棟大樓合為一個山城之戀社區，且同時公開預售，當時所有供客戶參考之 廣告資料，如社區總配置圖、兩面均為Ａ區之平面配置圖及一面為Ａ區另面為Ｂ區之 平面配置圖，均明確標繪上開意旨，在Ａ區平面圖上之一樓部分，更明確標示各項休 閒設施之名稱及所在，Ｂ區平面配置圖上之一樓部分則無任何休閒設施之標示，將兩 區圖對照觀察，即可明顯看出三十項休閒設施全設在Ａ區內，上訴人應係參考上開Ａ 、Ｂ區共同之廣告資料及價目表，始決定選購Ｂ區內之系爭房屋。參以證人即負責銷 售系爭山城之戀預售房屋之新聯陽建設事業股份有限公司處長黃德國之證言，足認上 訴人購屋之初即知三十項休閒設施全設在Ａ區內，上訴人主張系爭三十項休閒設施應 設置在Ｂ區云云，尚乏依據。兩造買賣契約約定休閒設施如一樓配置標示，應係指平 面配置圖中Ａ區一樓之標示。次按購買房屋時對於該房屋之公共休閒設施建於何處， 依常情購屋者均於詢問清楚後始訂購，況上訴人自承係看中有三十項休閒設施方購買 系爭房地，顯見極重視該休閒設施，衡之常情，對於其設置處所，理應詢問明確，認 合意後始予購買。且該等設施已列出並標明如一樓配置標示以為買賣契約之附件，上 訴人益不可能不查究一樓配置標示之實際位置，是上訴人主張被上訴人於出售系爭房 屋時未告知及提示上開二張平面配置圖，伊亦不知三十項公共休閒設施設在Ａ區云云 ，亦不足取。再觀兩造所訂契約內容，被上訴人固負有使上訴人取得系爭房屋所有權 暨分擔該大樓本身之公共設施及基地之應有部分，暨在Ａ區內提供該三十項休閒設施 之義務，但並無被上訴人應使上訴人取得該三十項休閒設施所有權之約定，是被上訴 人僅須於Ａ區提供上開休閒設施即屬依契約本旨提出給付，上訴人謂其有取得該些設 施所有權之權利，並無依據。而被上訴人已依約在Ａ區完成三十項休閒設施，有上訴 人不爭之各該設施完工照片可稽，被上訴人自無違約可言。遍觀契約內容並無被上訴 人應移轉三十項休閒設施與上訴人之明文，買賣契約第三條所謂「以建材說明為準」 係專就同條所載「裝修工程」之說明，有關休閒設施（如一樓配置標示）雖附於契約 附件二之後，然其非第三條約定之裝修工程甚明，顯非被上訴人應移轉所有權與上訴 人之標的，僅為方便說明休閒設施而列入。上訴人自不得執此謂被上訴人有將三十項 休閒設施移轉所有權與上訴人之義務，此為契約之當然解釋，其據以主張被上訴人有 欺罔情事，尤非可採。被上訴人於七十九年間推出本社區時，係整體歸劃，當時部分 客戶於訂約時更特別要求須將整個社區之總配置圖加訂於房屋預定買賣契約書內。參 諸訴外人宋寶裕另案請求返還價金事件所提之房屋預定買賣契約書即加訂有社區總配 置圖，且於圖上後區旁加註「共同社區三十項ＶＩＰ休閒遊憩設施」等字即明。又上 開休閒設施乃係供Ａ、Ｂ區全體住戶使用，為Ａ、Ｂ區全體承購戶於承購時所明知， 亦有上開平面配置圖、大廈山城之戀價目表及證人黃德國之證言足考。此觀之兩造所 訂房屋預定買賣契約書第二十七條係約定：「一樓空地所圍庭院歸一樓管理使用。其 餘之庭院、空地、道路……等歸共同使用」益明。再者，依被上訴人之規劃，整個社 區係由Ａ、Ｂ區內之五大棟全體住戶共組管理委員會，共同管理社區內之共同事務（ 包括Ａ區之三十項休閒設施），亦為全體承購戶所共識，並有房屋買賣契約附件一「 山城之戀花園別墅大廈住戶管理公約」足憑，故Ａ區各棟住戶無理由亦不能排除Ｂ區 住戶使用該三十項休閒設施，上訴人泛稱Ｂ區住戶不能使用系爭三十項休閒設施，自 非可採。再查系爭三十項休閒設施設置所在之Ａ區住戶，均係於閱覽被上訴人提供之 社區總配置圖、平面配置圖及價目表等廣告資料，知該休閒設施依被上訴人之規劃係 供Ａ、Ｂ區全體住戶共同使用之情況下，選購Ａ區房屋，顯然Ａ區承購戶亦同意Ｂ區 住戶使用系爭三十項休閒設施。況由被上訴人業已施工完成之社區全景照片以觀，Ａ 區所蓋之房屋與Ｂ區所蓋之房屋中間雖有道路相隔，惟相隔之道路係舖以紅色、綠色 、白色之小磁磚，Ａ區至Ｂ區並無圍牆，兩區可自由相通，是Ｂ區住戶得自由使用系 爭三十項休閒設施，更無庸置疑。三十項公共休閒設施，被上訴人均已於Ａ區設置完 成，其中愛麗絲夢幻泉等十九項於建築圖已有規劃，有被上訴人提出之建築藍圖可稽 ，另天鵝湖戲水區等十一項係利用法定空地設置，雖未具雜項執照，惟亦無礙該社區 住戶之使用，衡情實難據此認該公共休閒設施被上訴人給付不能，上訴人以被上訴人 給付不能為由解除契約，並不可採。從而上訴人本於民法第一百十三條、第一百八十 五條、第二百四十七條之規定，訴請被上訴人返還價金、賠償損害及給付利息，為無 理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。 惟查兩造所訂前開買賣契約書第二十七條固載明，一樓空地所圍庭院歸一樓管理使用 ，其餘之庭院、空地、道路等歸共同使用等語，然此均係指各該上訴人所簽訂系爭房 地之Ｂ區之一樓空地如何使用所為之規範，至於附件之「山城之戀花園別墅大厦住戶 管理公約」，觀其全文，並無三十項休閒設施交由五大棟住戶組成管理委員會管理， 供全體住戶共同使用之明文，原審對此所為之認定，與卷內資料不符。本院前次發回 意旨，業已指明，原審未予注及，仍為相同之認定，已有未合。次查被上訴人推出系 爭山城之戀花園別墅大廈時，係整體規劃，分Ａ、Ｂ兩區，系爭三十項休閒設施全部 規劃在Ａ區內，兩區五棟大樓合為一個社區，同時公開預售，所有供客戶參考之廣告 資料，均明確標繪上開意旨，依約被上訴人應在Ａ區提供該三十項休閒設施供Ａ、Ｂ 兩區全體住戶使用，該休閒設施所有權屬Ａ區承購戶，上訴人係看中有三十項休閒設 施始購買系爭Ｂ區房屋，為原審確定之事實。準此，原判決似認依廣告資料被上訴人 有提供前開休閒設施與上訴人等Ｂ區承購戶使用之義務。果爾，其將系爭休閒設施規 劃在Ａ區，所有權並歸Ａ區承購戶取得，如何提供與上訴人使用？是否被上訴人出售 房屋時與Ａ、Ｂ兩區承購戶就此有特別約定？或Ａ、Ｂ兩區承購戶間有何債權契約存 在？否則上訴人在無所有權之情況下，如何使用該設施？均非無探究之餘地。倘上訴 人並無合法權源使用系爭休閒設施，其是否不能為本件請求，即非無疑。乃原審未予 詳研，徒以前揭情詞，遽為上訴人不利之判斷，亦欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不 當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 十二 月 三十一 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 法官 黃 義 豐 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十八 年 一 月 十八 日