租佃爭議

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第五二一號 　　上　訴　人　陳阿台 　　　　　　　　陳錦章 　　　　　　　　陳阿榮 　　上　訴　人　廖本洋 　　　　　　　　廖土爐 　　　　　　　　廖榮茂 　　　　　　　　廖榮森 　　共　　　同 　　訴訟代理人　陳鄭權律師 右當事人間租佃爭議事件，兩造對於中華民國八十六年三月二十四日台灣高等法院第 二審判決（八十六年度上字第二六號），各自提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人陳阿台、陳錦章、陳阿榮（下稱陳阿台等三人）起訴主張：如原判決附表 一之土地（下稱系爭土地）係對造廖本洋、廖土爐、廖榮茂、廖榮森（下稱廖本洋等 四人）所共有，伊被繼承人陳瑞統於民國四十四年一月一日與廖本洋等四人訂立耕地 三七五租約，租期六年，屆滿後未續訂租約，陳瑞統已於八十二年十一月七日死亡， 伊為法定繼承人，因依耕地三七五減租條例第六條、台灣省耕地租約登記辦法第四條 第三款、第二條規定，求為命廖本洋等四人協同伊就系爭土地辦理承租人名義變更登 記之判決。 上訴人廖本洋等四人則以：陳阿台等三人現均任職自來水公司，未自任耕作，且部分 耕地業經編定為住宅區○道路用地，依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項 、第十七條第一項第二款、第五款規定，伊得終止租約，陳阿台等三人請求辦理變更 承租人登記為無理由等語。資為抗辯。 原審將第一審所為陳阿台等三人敗訴之判決中關於請求廖本洋等四人協同辦理如原判 決附表三（下簡稱附表三）之土地承租人名義變更登記部分廢棄，改判其勝訴，並駁 回陳阿台等三人之其他上訴，無非以：陳阿台等三人之被繼承人陳瑞統，於四十四年 一月一日承租廖本洋等四人共有之系爭土地，並訂立私有耕地租約，陳瑞統已於八十 二年十一月七日死亡，其繼承人除陳阿台等三人外均拋棄繼承，有戶籍謄本、台灣省 桃園縣中鎮后字第九七號私有耕地租約、土地登記簿謄本、繼承系統表、台灣桃園地 方法院函可證。陳阿台等三人提起本件訴訟，並無當事人不適格。本件租佃爭議，陳 阿台等三人與廖本洋等四人雖未於調解、調處程序中全體出席，但因出席者已不同意 而不成立，應認已踐行調解、調處程序。系爭土地中如原判決附表二（下簡稱附表二 ）之七筆，業經編定為住宅區○地○道路用地，有桃園縣政府工務局簡便行文表可稽 ，該土地既依法編定為非耕地使用，出租人即得依耕地三七五減租條例第十七條第一 項第五款規定終止租約，同條第二項亦規定補償方法，與平均地權條例間並無普通法 與特別法之關係，後者無優先適用問題，且該土地中有三筆編定為道路用地，並非建 築用地，陳阿台等三人主張廖本洋等四人不得依耕地三七五減租條例第十七條規定， 而應依平均地權條例第七十六條至第七十八條規定辦理云云，並不可採。系爭土地共 二十六筆，除其中如附表二之七筆編定為住宅區○道路用地，有終止租約之事由外， 其餘如附表三之十九筆仍為耕地使用，並非無從割裂分開，廖本洋等四人僅得終止附 表二之七筆租約，而不得就附表三之十九筆一併終止，兩造之耕地租約仍繼續存在於 附表三之十九筆土地，此與承租人僅耕作部分耕地，其餘非因不可抗力繼續一年以上 不為耕作，出租人得終止租約收回全部耕地之情形不同。廖本洋等四人抗辯其得終止 全部租約云云，亦無足取。陳阿台等三人雖任職台灣自來水公司擔任技術士，惟彼等 公餘非不得從事耕作，且耕地三七五減租條例所稱「承租人應自任耕作」，應包括其 家屬在內，陳阿台等三人之配偶陳曾秋蘭、陳戴玉英、郭美玉均為自耕農，可從事農 作，陳阿台等三人主張其均自任耕作，並未放棄耕作權，有耕作機器設備及系爭土地 耕作情形之相片可證，應可信實。耕地租約，因耕地三七五減租條例第二十條「承租 人願繼續承租者，應續訂租約」之特別規定，即不可適用民法第四百五十條第一項規 定，系爭土地租約雖於八十五年十二月三十一日屆滿，惟陳阿台等三人仍為使用收益 ，並表示願繼續承租，則廖本洋等四人辯稱系爭租約已於八十五年十二月三十一日屆 滿時消滅，亦不可採。本件附表三之十九筆土地租賃權，因原承租人陳瑞統死亡而由 陳阿台等三人繼承，承租人既已變更，依耕地三七五減租條例第六條、台灣省耕地租 約登記辦法第四條第三款規定，廖本洋等四人有協同陳阿台等三人辦理變更承租人登 記之義務。本件陳阿台等三人所為之請求，關此部分，應予准許。至附表二之七筆土 地，出租人廖本洋等四人得終止租約，即不應准許等詞。為其判斷之基礎。 按耕地租約在租賃期限未屆滿前，耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得 終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款定有明文。查附表二之土地業 經都市計畫編定為非耕地使用，為原審確定之事實，則廖本洋等四人固非不得以此終 止該土地之租約；然廖本洋等四人究竟終止該租約與否﹖未經原審調查審認；倘未終 止，自不得僅以廖本洋等四人「得」終止租約為由，即認該土地之租約不存在；若此 ，陳阿台等三人是否不得為協同辦理變更承租人名義登記之請求﹖即不無研求之餘地 。次按依前開規定，得在租佃期限未屆滿前終止耕地租約者，係以耕地依法已編定或 變更為非耕地使用為要件，與承租人是否仍為耕地使用無關。查卷附都市計畫使用分 區證明書（見第一審卷第五一頁桃園縣政府工務局簡便行文表）雖載有附表二之七筆 土地之使用分區名稱，惟附表三之十九筆土地，則未見說明；但廖本洋等四人在第一 審即主張：原租約中之一○三號、一○五－一號土地之都市計畫用途，亦已編定為住 宅區○道路用地、停車場用地、機關用地等，並請准一併解約；一○九－七號內一部 土地，於四十八年間由陸軍總部逕開闢為道路早已成非耕地云云（見第一審卷第八一 頁反面），自屬重要之防禦方法，原審對此未予勾稽詳查，徒以如附表三之十九筆土 地仍為耕地使用為由，即為廖本洋等四人不利之認定，亦嫌率斷。兩造上訴論旨，各 自指摘原判決對其不利之部分為不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七 十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 三 月 十三 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 建 男 法官 曾 煌 圳 法官 許 澍 林 法官 鄭 玉 山 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 三 月 三十 日