調整租金等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第五八八號 　　上　訴　人　朱許桂花 　　　　　　　　朱 世 豐 　　　　　　　　陳藍寶玉 　　　　　　　　吳林春桃 　　　　　　　　陳 宗 林 　　被 上訴 人　王樹木（即祭祀公業王五祥管理人） 　　訴訟代理人　王 振 志律師 右當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月十三日台灣高 等法院第二審判決（八十五年度上字第八九五號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於上訴人敗訴及命其負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段第三一八地號（重測前為萬盛段 溪子口小段第一一二、一一三－五、一一二－六地號）及第三一九地號（重測前為萬 盛段溪子口小段第一一三、一一二－三、一一二－九地號）（下稱系爭土地）為伊所 有，上訴人朱許桂花承租上開第三一八、三一九地號土地，上訴人陳藍寶玉、陳宗林 、朱世豐、吳林春桃分別承租上開第三一九地號土地，供作渠等所有房屋之基地，上 訴人均登記為地上權人（上訴人承租土地之情形詳如第一審判決附表㈠所示）。伊與 上訴人分別訂立之原租約期間係自民國六十一年至八十一年止，雖已屆滿，惟上訴人 於屆滿後皆仍為租賃物之使用，而伊未即表示反對之意思，依民法第四百五十一條規 定，應視為以不定期間繼續契約。兩造租約原約定租金按地價稅百分之五點五及蓬萊 稻穀四台斤計算，惟台北市已不再生產稻穀，且系爭土地地價自七十年後上漲甚多， 租金與系爭土地現今之價格相較，顯不相當。伊除已於八十一年原租約屆滿時分別通 知將租金調整為每年按申報地價百分之七計算，並於八十四年間再以存證信函為調整 租金之通知，同時催請繳納歷年積欠之租金，上訴人不予置理等情，爰就先位聲明部 分，依民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條規定，求為：自上開存證信 函送達上訴人之翌月一日起，調整租金按每年申報地價百分之七計算，並協同辦理地 上權地租變更登記，及給付如附表㈠所示積欠之租金，暨利息之判決；就備位聲明部 分，求為：命上訴人協同伊辦理地上權塗銷登記，及給付如附表㈠所示之損害金，暨 利息之判決（第一審法院判決先位聲明部分，上訴人應分別給付被上訴人如附表㈡所 示之金額及利息，其餘駁回被上訴人之請求。經被上訴人就其先位聲明受敗訴判決部 分全部提起上訴，並擴張對上訴人朱世豐給付租金之請求為朱世豐應再給付伊十二萬 二千八百二十元；上訴人吳林春桃亦就其受敗訴判決部分提起附帶上訴。嗣後經原審 法院判決上訴人所承租被上訴人之土地應調整租金如附表㈢所示，上訴人並應協同被 上訴人依調整後之租金辦理地上權年租金金額之變更登記，及上訴人應各再給付被上 訴人如附表㈣所示之金額，暨利息，而將被上訴人之其餘上訴及上訴人吳林春桃之附 帶上訴均駁回。被上訴人就其受敗訴判決部分未上訴，該部分已告確定；上訴人則均 就受不利判決部分全部提起第三審上訴）。 上訴人朱許桂花、朱世豐則辯稱：兩造在形式上就系爭土地發生有不同內容之基地使 用權即租賃契約與地上權存在，基於地上權之絕對效力，且約定之地租較租約為高， 足認係租約之更新，兩造間應受地上權之拘束，而不再受租約之拘束。且伊等房屋基 地之使用權係源自訴外人遊文通、廖燦輝，而非源於六十一年七月一日所簽訂之租賃 契約，自應按地上權之約定計算租金。而原租賃契約約定之租金係按每年每坪土地地 價千分之十五稅率並蓬萊稻谷四台斤計算，地上權租金係按每坪申報地價百分之二點 五及稻谷五台斤計算，均機動調整，被上訴人不得再請求調整及變更按金錢請求。且 伊等已給付七十九年一月一日至八十四年十二月三十一日之租金等語。 上訴人吳林春桃、陳宗林則以：伊等使用系爭土地上之建物並非無權占有，而係繼受 訴外人游文通之不定期地上權，約定之租金為每坪按申報地價百分之二點五及稻谷五 台斛計算，伊等均按期繳款。至吳林春桃於本件起訴後繳納八十二年一月一日至八十 四年十二月三十一日租金，係按申報地價百分之一點五及稻谷計算，業經被上訴人受 領，足認係免除吳林春桃其餘債務。又申報地價乃依政府公告地價加減百分之二十由 地主申報，公告地價既逐年調高，則系爭地租實係逐年調高，自不得再予調整等語置 辯。 上訴人陳藍寶玉以：本件租金係按「申報地價」之「百分比」，加上「稻谷數」計算 ，故歷年來租金已隨土地及稻谷之價值昇漲，即已機動調整，無再調整租金之理，否 則顯不公平等語，資為抗辯。 原審將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，一部分廢棄，改判如被上訴人之聲明（ 即除確定部分外），及駁回上訴人吳林春桃之附帶上訴（詳如前述），係以：被上訴 人起訴主張兩造間有不定期租賃關係存在，並就此租賃關係設定地上權，因情事變更 ，請求依民法第四百四十二條規定調整租金，並協同就調整後之租金為地上權租金之 變更登記，其所依據之訴訟標的之法律關係自係兩造間之租賃關係。雖被上訴人併主 張兩造間有地上權關係，依地上權準用租賃關係之法則，亦得調整租金云云，惟其並 未聲明請求調整地上權之地租金，經審判長闡明，亦未追加其聲明，故此部分應認為 僅係理由之補充陳述，而非以地上權地租金之調整請求權為其訴訟標的之法律關係， 併先陳明。查被上訴人主張系爭土地為伊所有，出租予上訴人作房屋之基地使用，上 訴人並均設定有地上權，兩造租約期間自六十一年七月一日至八十一年六月三十日， 上訴人於屆滿後繼續為租賃物之使用，伊未即為反對之表示，已成為不定期租賃關係 等語，業據提出土地及建物登記簿謄本、土地租賃契約書為證，上訴人對於兩造間就 系爭土地訂有租賃契約並設定有地上權之事實均不爭執，兩造間有租賃及地上權關係 存在，可信為真正。又上訴人取得地上權係基於租用系爭土地供作渠等所有房屋之基 地之原因，而非基於另外之法律關係，至兩造租約約定之租金與地上權約定之租金不 同，並不影響兩造間同時有租賃及地上權關係存在。雖上訴人辯稱依兩造租約，租金 按每年每坪地價千分之十五稅率並蓬萊稻米四台斤計算，如地價稅有調整時，依政府 之規定繳納，是渠等租金已得隨地價之波動而機動調整，不得再請求調整云云，經查 兩造租約簽訂於六十一年，當時以土地地價稅率為租金之計算標準，自有其考量之因 素，惟事隔二十餘年，其原來考量之因素難免有所變更。系爭土地於六十一年之公告 地價僅新台幣（下同）六十餘元，被上訴人斟酌各筆土地價值低，衡量對系爭土地收 取較低之租金不致影響其繳納總地價稅之資力，故而與上訴人約定較低之標準即按地 價稅率給付租金，然今系爭土地已上漲至三萬元、六萬元，價值不可謂不高，而被上 訴人就系爭土地須按年息百分之五點五繳納地價稅，倘不許其調整租金，則所收取之 租金按稅率計算部分將全部用以繳稅，每年僅得稻谷四台斤之利潤，與系爭土地原可 利用之價值相去甚遠，今被上訴人前所衡量之基礎發生變更，不擬再按較低之標準計 算租金，自無不當，如因其原約定租金得機動調整而不許其調整租金，未免不公。另 查依兩造租約，租金除按每年每坪地價稅率給付外，並加付蓬萊稻谷四台斤，於當年 七月中旬依時價折合現款給付，且兩造自訂約以來，上訴人未曾以稻谷給付之，而均 係以現金支付，此有收據可證，且為上訴人所自認，足信該稻谷部分與按地價計算部 分相同，均係以金錢為計算租金之標準，上訴人辯稱該部分係以稻谷為給付之種類， 容有誤認。被上訴人請求一併按金錢調整租金，自應准許。關於應調整之金額，審酌 實際情狀，認以每年按系爭土地申報地價年息百分之六點五計算為適當。又系爭第三 一八地號、三一九地號土地於八十三年七月公告地價分別為每平方公尺六萬一千六百 七十三元、三萬九千六百六十七元，依上訴人各人承租面積計算其調整後之租金額如 附表㈢所示。被上訴人就此部分之請求，應予准許。至於被上訴人請求調整租金之起 算日，均為被上訴人通知上訴人將予調整租金之存證信函到達之翌月一日，即朱許桂 花係八十四年四月一日，朱世豐、吳林春桃、陳藍寶玉係八十四年三月一日，而陳宗 林部分應自八十四年四月二日起算。末查關於被上訴人請求上訴人給付欠租部分，被 上訴人主張於調整租金前應按地價年息百分之五點五加付四台斤稻谷，尚無不合，至 調整租金後之部分，自應依上開酌定之申報地價年息百分之六點五計付，扣除已給付 部分及第一審法院已判決部分，上訴人應再給付之金額詳如附表㈣所示。又關於遲延 利息部分，依兩造之租約約定，租金應於每年七月中旬給付，是每年租金應於七月二 十日前為之，如逾期履行，應自當年七月二十一日起負遲延責任，故上訴人應給付之 租金，屬於八十三年以前之租金部分，被上訴人原得請求自當年七月二十一日起算之 法定遲延利息，則其就該部分請求自八十四年七月十五日起算法定遲延利息，並無不 當；八十四年之租金部分，則僅得請求自八十四年七月二十一日起算之法定遲延利息 等詞，為其判斷之基礎。 惟查原審一面於理由欄明指被上訴人並未聲明請求調整其地上權之地租金，其併主張 兩造間有地上權關係，應認僅係理由之補充陳述，而非以地上權地租金之調整請求權 為其訴訟標的之法律關係；一面又於主文判命上訴人均應協同被上訴人依調整後之租 金辦理地上權年租金金額之變更登記云云，按被上訴人若非請求調整地上權部分之地 租金，上訴人似無庸協同被上訴人依調整後之租金辦理地上權年租金金額之變更登記 。原審上述認定不無理由矛盾之情形。又依兩造租約，租金除按每年每坪地價稅率給 付外，並加付蓬萊稻谷四台斤，於當年七月中旬依時價折合現款給付，為原審合法確 定之事實，並有土地租賃契約五紙可參（見一審卷二三頁、二七頁、二九頁、三一頁 、三三頁），是兩造間關於租金之給付，均有「稻谷」之約定甚明；而調整租金之訴 ，不能將原約定之租金種類變更，至於上訴人未曾以稻谷給付租金，均以現金支付， 乃兩造間「清償方法」之問題，於未待被上訴人舉證證明兩造已就租金種類全部合意 改為「新台幣」以前，原審遽將兩造原約定關於「稻谷」部分之租金，亦併調整為按 「新台幣」計算，實已將租金種類變更，自有未合。末查未定期限之不動產租賃，如 契約當事人約定係按租賃標的不動產價值之固定比率計算，則所約定之租金係隨不動 產價值之昇降而機動調整，契約當事人有無再依民法第四百四十二條規定請求法院調 整租金之必要，殊非無疑，本件兩造所約定之租金，既有一部分係按每年每坪地價稅 率給付，似已可機動調整，原審遽謂今被上訴人前所衡量之基礎發生變更，不擬再按 較低之標準計算租金，自無不當云云，亦屬可議。上訴論旨，指摘原判決關於上訴人 敗訴部分為不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 三 月 二十 日 最高法院民事第一庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 楊 鼎 章 法官 李 慧 兒 法官 許 朝 雄 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 四 月 三 日 Ｔ 附表㈠：被上訴人在第一審法院請求之金額 ┌──┬─────┬──────────────────────────┐ │編號│上訴人姓名│被上訴人請求上訴人給付之金額（新台幣） │ ├──┼─────┼──────────────────────────┤ │ １ │朱許桂花 │六十六萬五千四百四十六元 │ ├──┼─────┼──────────────────────────┤ │ ２ │陳藍寶玉 │六萬四千零三十七元 │ ├──┼─────┼──────────────────────────┤ │ ３ │陳 宗 林 │十一萬五千五百五十元 │ ├──┼─────┼──────────────────────────┤ │ ４ │朱 世 豐 │十二萬七千七百八十元 │ ├──┼─────┼──────────────────────────┤ │ ５ │吳林春桃 │十五萬二千二百五十六元 │ └──┴─────┴──────────────────────────┘ 並均自八十四年七月十五日起至清償日止加付法定遲延利息（先位聲明部分） 並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止加付法定遲延利息（備位聲明部分） 附表㈡：第一審法院依先位聲明判決上訴人應給付被上訴人之欠租 ┌──┬─────┬──────────────────────────┐ │編號│上訴人姓名│ 上訴人應給付被上訴人之金額（新台幣） │ ├──┼─────┼──────────────────────────┤ │ １ │朱許桂花 │二十九萬四千三百五十九元 │ ├──┼─────┼──────────────────────────┤ │ ２ │陳藍寶玉 │二萬八千八百四十五元 │ ├──┼─────┼──────────────────────────┤ │ ３ │陳 宗 林 │五萬五千五百三十五元 │ ├──┼─────┼──────────────────────────┤ │ ４ │朱 世 豐 │八萬四千九百六十五元 │ ├──┼─────┼──────────────────────────┤ │ ５ │吳林春桃 │五萬三千三百九十六元 │ └──┴─────┴──────────────────────────┘ 並均自八十四年七月十五日起至清償日止加付法定遲延利息 附表㈣：原審法院判決上訴人應再給付被上訴人之金額 ┌─────┬───────────┬─────────────────┐ │上 訴 人│應再給付金額（新台幣）│利 息（按年息百分之五計算） │ ├─────┼───────────┼─────────────────┤ │朱許桂花 │三十五萬七千零六元 │二十三萬四千九百六十六元自八十四年│ │ │ │七月二十一日起，餘自八十四年七月十│ │ │ │五日起，均至清償日止。 │ ├─────┼───────────┼─────────────────┤ │朱 世 豐 │三萬九千八百七十四元 │自八十四年七月十五日起至清償日止 │ ├─────┼───────────┼─────────────────┤ │陳藍寶玉 │三萬一千二百四十二元 │自八十四年七月二十一日起至清償日止│ ├─────┼───────────┼─────────────────┤ │陳 宗 林 │五萬三千九百九十五元 │自八十四年七月十五日起至清償日止 │ └─────┴───────────┴─────────────────┘ ┌─────┬───────────┬─────────────────┐ │吳林春桃 │九萬四千零六十一元 │七萬三千零四十二元自八十四年七月二│ │ │ │十一日起，餘自八十四年七月十五日起│ │ │ │，均至清償日止。 │