返還買賣價金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第九二四號 　　上　訴　人　快樂興業股份有限公司 　　法定代理人　簡文雄 　　訴訟代理人　洪堯欽律師 　　被 上訴 人　廖源德 　　　　　　　　翁茂福 　　　　　　　　蕭美玉 　　　　　　　　蕭美珠 右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年八月十一日台灣高 等法院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第二一三號），提起上訴，本院判決如 左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：伊四人分別於民國八十一年二月二十三日、三月二日、三月二十 一日，向上訴人訂購其在坐落宜蘭縣壯圍鄉○○段大福小段一○八之一、一○八之四 號土地上興建之「快樂福第」房屋，廖源德購買編號店２、蕭美珠購買Ｃ２棟三樓、 翁茂福購買Ｃ２棟四樓、蕭美玉購買Ｃ１棟三、四樓，已依約繳付訂金、簽約金、開 工款三期，伊依序繳款計廖源德新台幣（下同）一百零四萬元、翁茂福五十四萬元、 蕭美玉一百零五萬元、蕭美珠五十一萬元。訂約之初，上訴人出面訂約之代理人即經 理黃海順、吳寬隆及林碧珠均承諾於開工之時，將上開房屋起造人名義變更為伊名義 ，以保障伊權益，伊相信其承諾而予承購。詎上訴人事後遲遲未將各該房屋之起造人 名義變更，且該房屋中之編號店２應裝置電梯又未裝設，而其餘房屋所裝設電梯亦非 合約所定之廠牌，經伊催告仍不能履約，電梯部分更已完全不能改變，依民法第三百 五十九條、第二百五十四條、第九十二條之規定，伊自得解除、撤銷該買賣契約等情 ，爰本於解除及撤銷契約之法律關係，求為命上訴人返還廖源德一百零四萬元、翁茂 福五十四萬元、蕭美玉一百零五萬元、蕭美珠五十一萬元及各自上訴人受領上開價金 之日即八十一年五月六日起至清償日止，均加計法定遲延利息之判決。 上訴人則以：被上訴人買受上開房屋，伊未承諾變更房屋之起造人為被上訴人名義， 系爭房屋中編號店２原即未約定裝置電梯，其餘房屋所裝置之電梯性能、價格均較原 約定者為佳，被上訴人又未就其受詐欺情事舉證以實其說，所為解除契約尚非合法。 且上開房屋之買賣，被上訴人未繼續繳足應付之價金，伊已以給付遲延為由依法解除 雙方之買賣契約，被上訴人上開支付之價金自應由伊依約沒收，被上訴人逕行請求返 還該價金即有未合等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查被上訴人分別於八 十一年二月二十三日、三月二日、三月二十一日向上訴人訂購上開房地，已依約繳付 三期款項，廖源德共繳付一百零四萬元、翁茂福繳付五十四萬元、蕭美玉繳付一百零 五萬元、蕭美珠繳付五十一萬元等事實，有預定房屋買賣契約書為憑，並為兩造所不 爭，自足信為真實。次查被上訴人於訂約買屋之初，即透過吳寬隆，與上訴人公司總 經理簡英杰達成協議，由上訴人將系爭買賣房屋起造人變更為被上訴人名義等情，亦 據被上訴人提出郵局存證信函、宜蘭縣稅捐稽徵處函、宜蘭縣政府建設局函、申請書 、出差證明書及送金單等件為證，復經證人吳寬隆、陳啟川、林以堅證明屬實，足見 兩造間確有約定變更系爭房屋起造人為被上訴人名義之協議無疑。又依使用執照及建 物登記簿謄本所載，系爭房屋固於八十二年九月二十九日取得使用執照，同年十一月 十九日辦妥房屋所有權第一次登記。然依兩造之約定，起造人名義須變更為被上訴人 名義，始合於債之本旨，上訴人既於被上訴人屢次催告後，均未依約辦理該房屋起造 人名義變更，則被上訴人上開辦妥所有權第一次登記為上訴人公司名義，亦不合於債 之本旨。況被上訴人早於八十一年五月二十二日及同年六月十六日（原判決誤載為六 月十四日）已以郵局存證信函催告上訴人儘速辦理起造人名義變更，其時間顯在系爭 房屋取得使用執照之前，上訴人自有辦理起造人名義變更之必要。上訴人指稱被上訴 人拒付價金，已於八十三年二月七日依法解約沒收價金云云，因兩造已約定開工後上 訴人應變更起造人名義，上訴人迄未依約辦理該起造人名義變更，被上訴人拒絕付款 ，自有正當理由。上訴人抗辯被上訴人不付價金而解除買賣契約一節，尚非適法。且 被上訴人就上訴人未依債之本旨辦理起造人名義變更部分，業於八十三年五月三日委 請律師函知上訴人因其未辦妥所有權移轉登記致未付款，並又於同年十一月七日向上 訴人表示解除契約，即屬有據。從而，被上訴人依契約解除及民法第二百五十九條第 二款之規定，訴請上訴人分別返還廖源德一百零四萬元、翁茂福五十四萬元、蕭美玉 一百零五萬元、蕭美珠五十一萬元及各自上訴人受領該價金之日即八十一年五月六日 起至清償日之法定遲延利息，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。 惟查被上訴人廖源德、翁茂福僅於八十三年五月三日委請徐南城律師函催上訴人於文 到七日內將房屋建造執照起造人變更為其名義以繳納價金而已，似未催告上訴人辦理 該房屋之所有權移轉登記，有該律師同日城字第三七二七號函可憑（見一審卷外放證 物十五號）。原審竟謂被上訴人是日委請律師函上訴人因未辦妥所有權移轉登記，致 未付款云云，進而為上訴人不利之論斷，已有認定事實不憑卷內所存資料之違法。且 原審既認定系爭房屋早於八十二年九月二十九日取得使用執照，並於同年十一月十九 日辦妥所有權第一次登記，足見被上訴人上開律師催告上訴人變更起造人名義之函文 ，乃在系爭房屋已建造完成領得使用執照並辦妥保存登記之後。而上訴人復一再辯稱 ：「系爭房、地於當時早已興建完畢，取得產權登記，隨時可為移轉登記，何須辦理 變更起造人名義」、「變更起造人名義，唯有在建造執照上始得申請變更，使用執照 之起造人名義並不得變更，此為建築法令之規定，只須函詢建管機關即知」各等語（ 分見一審卷二十、一四二頁、原審上字卷六三、一八三頁及更㈠字卷三四頁）。準此 ，則被上訴人上開委請律師催告上訴人變更起造人名義之函文，能否謂已生定期催告 上訴人履約之效力，自非無疑。乃原審未遑進一步推究，徒以上訴人經被上訴人上開 催告不履行後，雙方買賣契約業已合法解除等由，即為上訴人敗訴之判決，亦有可議 。又按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之 問題，必須行使以後始能免責（參看本院五十年台上字第一五五○號判例）。本件原 判決以上訴人未依約變更房屋起造人名義，被上訴人拒絕付款自有正當理由，認定上 訴人八十三年二月七日通知解除契約為不適法一節，查被上訴人所提出上訴人公司八 十三年二月七日八十三年鴻律字第五九○號函，已載明上訴人於八十一年六月二十七 日、七月二十四日及八十二年一月十五日三度委請律師函催被上訴人給付價金，有該 律師函足稽（見一審卷外放證物十四號）。究竟被上訴人於上訴人催告給付買賣價金 之同時，有否行使同時履行之抗辯，此與上訴人於八十三年二月七日所為解除契約是 否有效所關頗切。原審未詳為調查審認，遽以上訴人未變更起造人名義，被上訴人拒 絕付款有正當理由，即謂上訴人所為上開解約為不適法，尤嫌速斷。上訴論旨執以指 摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 四 月 二十三 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 朱 錦 娟 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 　　　右正本證明與原本無異 　　　　　 　　　書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 五 月 六 日