給付買賣價金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第九四五號 　　上　訴　人　張秀琴 　　訴訟代理人　劉佳田律師 　　　　　　　　蔡壽男律師 　　被 上訴 人　張國平 　　訴訟代理人　林根煌律師 右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年三月二十四日台灣 高等法院台中分院第二審判決（八十四年度上字第七二二號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由 本件被上訴人主張：伊及訴外人劉時堯於民國七十七年十二月十日共同將台中縣豐原 市○○段一○、一一、一二、一三、一四、一五、一六、二一六、二一七、二一八、 二一九、二二○、二二一、二二二、二二三、二二四、二二五、二二六、二二七、二 三五、二三六號及同市○○段一七五、一七六、一七八、一八○、一八二、一八三、 一八五、一八七、一八九、一九○、一九五號共三十二筆土地之應有部分（下稱系爭 土地，劉時堯部分為全部出售，伊保留約三百坪），出賣與上訴人及第一審共同被告 張淵珍，當時因共有人眾多，豐原市公所又已徵收部分土地為道路，故買賣雙方約定 實際出賣之面積為建地部分約四百四十坪，每坪新台幣（下同）五萬元，路地部分約 四百十坪，每坪二萬五千元。惟經實際移轉建地面積為五百五十二點四坪，該多出之 一百十二點四坪建地，係由伊所移轉者，其買賣價款計五百六十二萬元，爰本於買賣 關係，請求上訴人給付等情，求為命上訴人給付二百零一萬六千五百元及加給法定遲 延利息之判決（被上訴人超過上開金額之請求部分，經原審判決其敗訴，未據其聲明 不服）。 上訴人則以：本件所買賣之標的為被上訴人所分管如契約附圖著黃色部分之土地，買 賣土地之道路中心樁已於七十八年九月初定樁，兩造乃於七十八年十月四日會同土地 代書及豐原地政事務所丈量，經實測建地面積為四百五十七坪，路地面積為三百九十 三坪，並經會算買賣總價為三千二百六十七萬五千元，扣除已付價金，伊尚應付三百 零五萬元。伊連同代書費及增值稅，簽發三百萬四千九百二十五元支票及現金四萬五 千零七十五元交付被上訴人，業已依契約本旨履行完畢等語，資為抗辯。 原審將第一審所為被上訴人敗訴判決，一部予以廢棄，改判命上訴人給付二百零一萬 六千五百元本息，無非以：依上訴人提出之契約附圖，其中被上訴人及劉時堯著黃色 部分，載有「附記條件：三十一筆（按應為三二筆）土地為共有土地，張國平先生（ 即被上訴人）之土地分管使用，分割後單獨所有為著黃色部分為買賣標的物。」另提 出七十八年五月十六日協議書記載：「立協議書人張淵珍、張秀琴（即上訴人）等二 人（稱為甲方）張國平、劉時堯（稱為乙方）雙方茲因於七八、三、二（旁另附註七 七、十二、十）訂立買賣契約，約定尾款部份應於七八、四、三○左右付清，但因住 宅區之路地中心樁未定樁，無法測量實地路地，現雙方協議如下：⒉剩餘尾款新台幣 貳佰陸拾貳萬伍仟元正於中心樁定樁後（約兩個月，若未定樁得延長之）再測量實地 路地後三天內付清全部買賣價款。」又依買賣契約書第一條約定：「乙（指被上訴人 及劉時堯）願將自己所有後開標示記載之不動產出賣於甲（上訴人），而甲同意承買 是實。」第二條：「本件買賣價金經雙方議定建地定為每坪五萬元正，路地定為每坪 二萬五千元正，買賣價款合計面積建地大約四四○坪、路地大約四一○坪，共計三千 二百二十五萬元正，但以地政機關複丈測量後確實面積為準，差額互補。」第三條： 「第二期款即尾款新台幣一千二百六十二萬五千元正，于七八年四月左右，請地政機 關測量人員至現場測量後，得知土地買賣確實面積後，差價部分以尾款相互扣抵或補 足。」於土地標示之後載：「右記土地共計卅一筆（應為三二筆）為出賣人張國平先 生所有屬實，且並無訂立三七五租約，依附圖所示著黃色部分之持分面積部分全權負 責並依土地法第三十四之一條規定出售給承買人。附記⒈張國平應負責全部排除障礙 ，解決清楚給甲方承買人辦理土地所有權移轉登記完畢。⒉右記土地卅一筆（應為三 二筆之誤）土地以土地登記簿記載為準。⒊買賣標的物之地籍圖是右記土地重測前之 地籍圖，但仍以重測後之地籍圖為準。⒋右記土地之地上物房屋乙方張國平應負責將 房屋拆除清理乾淨，交給承買人管業使用，絕不能有任何刁難之事或向甲方要求補貼 加價等情事。」各等語觀之，足證契約雙方約定仍以土地之應有部分為買賣標的，黃 色部分僅為點交之區分。又該附圖為重測前之舊圖，約定以重測後新圖為準，但雙方 未再提新圖，且該圖所畫著黃色部分亦僅略圖，並非實測圖，該「依附圖所示著黃色 部分之持分面積部分出售給承買人」之記載，係因被上訴人尚欲保留約三百坪之土地 ，並明點交之責任。益見係以登記實際坪數之建地、路地各若干為準，而非以黃色部 分為計價標準，如此解釋較符契約原意及公平之原則。再須都市計畫中心樁訂樁後， 始明路地占有若干，是證人即代書陳兮慈證稱：「當時是以耕作位置點交，我有請測 量人員去測，由被上訴人指界，由測量人員依被上訴人分管位置測量差十七坪，登記 是依應有部分登記八百五十坪，當時中心樁沒有訂路地才不清楚，那是私下測量的結 果差十七坪，已付一千萬元，剩二百六十二萬五千元尾款，所（以）尾款總共給三百 零五萬元，當時雙方都有收」及協議書之記載，均不足以證明係以黃色內特定位置為 計價標準，仍應以登記者究包含建地、路地各若干為準。被上訴人實際移轉登記與上 訴人之土地面積，經囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲公司）鑑定為建 地六百三十五點三二坪、路地二百一十四點五四坪，其中劉時堯部分建地為一百零一 點八七坪，全部出售且已自陳受領完畢，被上訴人主張超逾約定之四百四十坪建地， 而多出之一百九十五點三二坪皆為其所有，堪信為真實。一百九十五點三二坪，以每 坪二萬五千元計算，共短少價金為四百八十八萬三千元，上訴人及張淵珍各登記一半 ，張淵珍部分之訴已因和解而撤回，是被上訴人得請求上訴人一半之價金為二百四十 四萬一千五百元。扣除上訴人另付價金四十二萬五千元，上訴人應給付之價金為二百 零一萬六千五百元。被上訴人請求上訴人如數給付並加給法定遲延利息，自屬有據等 詞，為其判斷之基礎。 惟按分別共有之應有部分，乃係共有人對共有物所有權所享權利之比例，係存在於共 有物之每一部分。本件系爭土地共有人既屬眾多，為被上訴人所自承，倘兩造買賣契 約，並非約定以被上訴人所分管土地內道路、建地之面積為計價之標準，即無被上訴 人分管土地上，道路及建地之面積及價格各若干及地政機關測量之問題。何以系爭買 賣契約仍約定：買賣價金建地每坪為五萬元正，路地為每坪二萬五千元正，買賣價款 合計面積建地大約四四○坪、路地大約四一○坪，共計三千二百二十五萬元正，以地 政機關複丈測量後確實面積為準，差額互補等語﹖參以買賣契約書附帶條件記載：「 附圖著黃色部分內之土地，過戶給甲方（即上訴人）所有」（見一審卷九頁），契約 書所附地籍圖謄本附註特約條件亦記載：「三十一筆（應為三二筆）土地為共有土地 ，張國平之土地分管使用，分割後單獨所有為著黃色部分為買賣標的物，建地約四四 ○坪，路地約四一○坪，以地政機關複丈量後之面積為準，差價部分以尾款相互扣抵 」，上訴人立具之同意書復記載：「但張國平、劉時堯實際使用部分為如附圖（著黃 色部分）為實際買賣標示，其餘還是張國平所有，大約三○○坪左右」，被上訴人亦 自承：「黃的是我耕種的，紅的是（張）國海耕種的，因共有，我是將我們分管的部 分即是我種的位置賣給他，是黃的及紅的部分賣給他們」等語（見原審卷一一四頁） 。則上訴人抗辯係以被上訴人當時所分管如買賣契約附圖著黃色部分為買賣標的，分 建地及路地為計價之標準等語，是否全無足採，即非無研酌之餘地。再法院固得就鑑 定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真 偽，然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨。倘法 院不問鑑定意見所由生之理由如何，遽採為裁判之依據，不啻將法院採證認事之職權 ，委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據之方法之趣旨，殊有違背。本件華聲公司鑑 定被上訴人多登記予上訴人之建地面積為一百九十五點三二坪，與被上訴人於原審主 張：「建地部分多登記一一二‧四坪」等語（見原審卷七八、九四頁）不符；且依卷 附之登記清冊記載：被上訴人辦理移轉登記時之系爭土地，除豐原巿南陽段二二七號 面積一百二十三點八一平方公尺，應有部分八六四○○分之六○○及綠山段一七五號 ，面積三十九點九○平方公尺，應有部分八六四○○分之一四五○之地目為建外，其 餘土地之地目似均編為「田」，並無編為「道」地目之土地。華聲公司鑑定報告鑑定 被上訴人於七十八年三月二日移轉登記於上訴人及張淵珍之建地為五百三十三點四五 坪，溢出登記移轉之建地面積為一百九十五點三二坪之依據何在﹖其計算建地與路地 之面積究係以移轉登記時系爭土地全部按被上訴人之應有部分比例計算或以經市地重 劃或分割訴訟和解所得之建地及路地面積計算﹖均滋疑義。原審就鑑定意見所由生之 理由，未遑注意調查斟酌，遽採為判決之基礎，尚嫌理由不備。上訴論旨，指摘原判 決關於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 四 月 二十四 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 五 月 十二 日