返還無權占有房屋等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第九八一號 　　上　訴　人　周人蔘 　　　　　　　　　　　 送達 　　被　上訴人　文怡投資股份有限公司 　　法定代理人　呂滬瀾 　　訴訟代理人　陳石山律師 右當事人間請求返還無權占有房屋等事件，上訴人對於中華民國八十六年一月二十日 台灣高等法院第二審判決（八十四年度重上字第三八八號），提起上訴，本院判決如 左： 主 文 原判決關於駁回上訴人其餘上訴部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：門牌號碼台北縣三重市○○路○段七十八號房屋，地面層面積一 五六五點一五平方公尺，及地下層之二七面積二七八點八二平方公尺，地下層之二八 面積二三七點七七平方公尺，為伊所有，於民國八十二年五月三日出租予訴外人神民 企業有限公司（下稱神民公司），其後神民公司再將部分房屋分別轉租予上訴人，及 訴外人林朱錦鳳、鄭樹木、葉蔡碧純、許俊峰、沈錫金、李佳陵、涂素梅等人，林朱 錦鳳等人又再轉租予上訴人或遷出後由上訴人擅自遷入占用。嗣神民公司因財力發生 困難無力支付伊租金，雙方乃於八十三年一月二十六日合意自同年二月三日終止租賃 契約。伊與神民公司終止租賃關係後，次承租人即上訴人占有系爭房屋即屬無權占有 ，上訴人占有如第一審判決附圖所示(一)、(二)、(四)部分，經營電動遊樂場，伊亦 因而受有相當於租金之損害等情。爰求為命上訴人將前開占用部分之房屋遷讓交還予 伊，並自八十三年二月四日起至交還房屋之日止，按月給付伊新台幣（下同）二百二 十四萬七千元損害金之判決（遷讓交還房屋部分，第一審判決上訴人敗訴，上訴人提 起上訴後，於八十五年五月三十一日依第一審假執行判決履行完畢，原審將第一審命 上訴人遷讓交還房屋部分廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴，被上訴人未聲明不 服。被上訴人另對第一審共同被告林逢椿請求遷讓交還房屋及賠償損害金部分，業經 判決被上訴人勝訴確定）。 上訴人則以：被上訴人與神民公司終止租約，係通謀虛偽意思表示，亦屬權利濫用， 且違反誠信原則。況縱令終止租約屬實，被上訴人亦屬與有過失，法院應減輕或免除 賠償金額。本件原約定租金額數，違反土地法第九十七條租金不得超過土地及建築改 良物申報地價年息百分之十之規定。且伊已於八十五年五月三十一日依第一審判決結 果，將系爭房屋交還被上訴人等語，資為抗辯。 原審就損害金請求部分，維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴， 無非以﹕被上訴人於八十二年五月三日將台北縣三重市○○路○段七十八號房屋一樓 及地下層出租予神民公司，後因該公司無力支付租金，雙方於八十三年一月二十六日 同意自八十三年二月三日起終止租賃關係，有被上訴人提出之店屋租賃契約書及協議 書附卷可證，且經證人即神民公司負責人林金旺證述屬實，堪信為真。證人林金旺並 證稱，神民公司承租之系爭房屋，如要轉租他人須經被上訴人同意，神民公司轉租予 上訴人部分，並未經被上訴人同意等語。而上訴人曾因證人陳述前開證言另案告發證 人林金旺涉嫌偽證，該案業經台灣台北地方法院檢察署八十五年偵字第七一八九號不 起訴處分確定在案，有不起訴處分書附卷可稽，並經調取上開案卷查明屬實。足見被 上訴人與神民公司協議終止租約，並非通謀虛偽意思表示，亦無權利濫用，且無違反 誠信原則，更無與有過失之情事。上訴人所辯係猜測之詞，自非可採。被上訴人與神 民公司所訂租賃契約第八條約定，神民公司未經被上訴人書面同意，不得私自轉租或 以其他變相方法由他人使用店屋，亦有租賃契約書附卷可稽。神民公司將房屋轉租予 上訴人，事先既未經被上訴人同意，事後神民公司與被上訴人協議終止租約，上訴人 自不得執其與神民公司之租賃契約，對抗被上訴人。另訴外人林朱錦鳳、鄭樹木、葉 蔡碧純、許俊峰、沈錫金、李佳陵、涂素梅各向神民公司承租系爭店屋一樓之一部分 ，有各該租賃契約書附卷足憑。上訴人擅自向上開訴外人受讓系爭房屋之租賃權，未 經被上訴人同意，亦不得對抗被上訴人。被上訴人主張上訴人占用系爭店屋如第一審 判決附圖所示(一)(二)(四)部分，為上訴人所不爭，被上訴人既與原承租人神民公司 合意自八十三年二月三日終止租賃契約，其後上訴人占用系爭店屋如第一審判決附圖 所示(一)(二)(四)部分，自屬無權占有。惟上訴人已於八十五年五月三十一日將其占 有部分，返還予被上訴人，被上訴人再請求上訴人交還房屋，即無理由。被上訴人主 張上訴人自八十三年二月四日起，應給付相當於租金之損害，則屬有據。本件房屋為 商業大樓內之商場攤位，非屬普通之房屋兼土地之承租，應不受土地法第九十七條法 定最高租金額之限制。審酌神民公司原向被上訴人承租系爭房屋一樓及地下一樓全部 ，租金為每月三百八十萬元，系爭房屋一樓部分，除第一審判決附圖(三)所示，為林 逢椿占用，其餘一樓、地下一樓均為上訴人占用，扣除林逢椿向神民公司承租之租金 每月七萬元後，尚有三百七十三萬元。而上訴人向神民公司承租系爭房屋一樓及地下 一樓之一部，約定每月租金一百一十萬元，原訴外人林朱錦鳳、鄭樹木、葉蔡碧純、 許俊峰、沈錫金、李佳陵、涂素梅向神民公司承租之部分，其租賃契約係分別約定每 月租金七萬元、一十四萬五千元、一十六萬元、一十八萬元、一十二萬五千元、三十 萬元、八萬元，外加百分之五營業稅，合計每月租金二百一十六萬元，外加營業稅一 十萬八千元，為二百二十六萬八千元。被上訴人僅按每月二百二十四萬七千元請求損 害賠償，並未逾上開被上訴人未能收取之租金三百七十三萬元，亦未逾上訴人原應支 付之租金二百二十六萬八千元，被上訴人請求上訴人給付自八十二年二月四日起至交 還房屋之日止按每月二百二十四萬七千元計算損害金部分，自有理由，應予准許等詞 ，為其判斷之基礎。 查本件被上訴人租予訴外人神民公司之房屋面積，依被上訴人主張，係台北縣三重市 ○○路○段七十八號房屋地面層面積一五六五‧一五平方公尺，及地下層之二七面積 二七八‧八二平方公尺，地下層之二八面積二三七‧七七平方公尺（一審卷六頁）， 依被上訴人提出之建物登記簿謄本記載（外放證物證一），前開房屋面積亦依序為一 五六五‧一五平方公尺、二七八‧八二平方公尺及二三七‧七七平方公尺。而原審認 定上訴人係占用如第一審判決附圖所示(一)、(二)、(四)部分之房屋，則以該第一審 判決附圖所示(一)部分即地面層面積一八一‧九四平方公尺，及(二)部分即地面層一 九二‧三一平方公尺，合計僅三七四‧二五平方公尺，此與被上訴人所主張之出租予 神民公司之地面層面積一五六五‧一五平方公尺扣除第一審共同被告林逢椿所占用之 如第一審判決附圖所示(三)部分一八‧七六平方公尺後所餘之面積一五四六‧三九平 方公尺比較，相差有數倍之多。又以第一審判決附圖(四)即地下一層面積四四０‧六 九平方公尺，與被上訴人所主張之出租予神民公司之地下一層面積二七八‧八二平方 公尺及二三七‧七七平方公尺合計五一六‧五九平方公尺比較，亦不足七五‧九平方 公尺。乃原審於審酌上訴人無權占用系爭房屋應賠償多少損害金額時，竟認神民公司 原向被上訴人承租之系爭房屋一樓及地下一層，除前開附圖(三)林逢椿占用之一八‧ 七六平方公尺外，其餘一樓部分及地下一層均為上訴人占用，顯有認定事實不憑證據 之違法，其進而就損害賠償金額部分，為不利於上訴人之認定，亦有可議。上訴論旨 ，執以指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項、，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 四 月 三十 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 陳 重 瑜 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 五 月 十二 日