拍賣抵押物

臺灣桃園地方法院民事裁定 110年度司執字第5291號 聲明異議人 即 債務人 新源興開發有限公司 0000000000000000 法定代理人 王希正 0000000000000000 代 理 人 蔡玫眞律師 劉力維律師 劉緒倫律師 上列異議人與債權人鄭香娟等間拍賣抵押物強制執行事件，就本 院原訂民國113年2月21日不動產第一次拍賣程序之分標方式，聲 明異議，本院裁定如下： 　　主 文 聲請及聲明異議均駁回。 　　理 由 一、異議人分別於113年1月22日及同年2月5日具狀聲請及聲明異 議，其聲請及異議意旨略以：第三人即債務人公司之法代王 希正擁有座落桃園市○○區○○段○000地號土地（下稱565地號 ），因債權人鄭香娟等聲請執行拍賣附表所示債務人所有土 地，本院將其分為甲、乙兩標進行拍賣，顯有造成第三人所 有565地號形成袋地而不利於第三人，同時，亦因可能與相 鄰565地號衍生袋地通行權法律關係爭執進而影響應買意願 。況且，甲標土地及建物之底價合併高達新台幣（下同）6 億7,176萬元，顯已遠遠高於本件執行債權額，如甲標順利 拍定，必將造成超額拍定，實嚴重損害債務人之權益。而第 三人王希正有意願購入甲標中之龍潭區高原段第564-7至564 -10地號四筆土地，故聲請就此四筆土地單獨新增丙標。爰 具狀就以上事由為聲請暨聲明異議云云。 二、按執行程序中究採何種拍賣方式，原屬於執行法院職權裁量 之範圍，倘已斟酌拍賣之方式應如何始為適當，若無明顯失 當，即非當事人或利害關係人所得任意指摘（最高法院99年 度台抗字第363 號裁定要旨參照）。次按強制執行法第80條 規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價 格，經核定後，為拍賣最低價額。又執行法院核定之價格應 如何認為相當，屬於執行法院職權裁定之範圍，執行法院所 核定之最低底價，僅限制投標人之出價不得少於此數額而已 ，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人 之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務 人之權益，自不容當事人任意指摘執行法院所核定之底價為 不當（最高法院100年度台抗字第263號裁定意旨參照）。再 查封不動產，以將來拍賣所得之價金，足以清償強制執行之 債權額及債務人應負擔之費用為限，已足保障債權人之債權 ，自不許超額查封，此觀強制執行法第113條、第50條、辦 理強制執行事件應行注意事項第27點規定即明。惟法院評估 有無超額查封，應以執行標的物將來拍賣所得之價金，是否 足以清償債務人應負擔之各項費用、稅捐及債權額以為斷， 非以查封當時之價值為認定標準。且我國強制執行法採平等 主義，准許有執行名義之債權人及對標的物有擔保物權之優 先債權人參與分配，而查封標的物於日後能否迅速拍賣、實 際拍定價格若干、是否有其他債權人參與分配，及拍賣所得 於分配後是否足敷清償債權人之債權，於實際拍定前，均難 以確定。故衡量是否超額查封，應以客觀上極為明顯者為標 準（臺灣高等法院110年度抗字第736號民事裁定意旨可供參 照）。 三、本院認異議人之聲請及聲明異議均無理由。茲分述如下： 　㈠本件係債權人鄭香娟等人分別執拍賣抵押物裁定為執行名義 ，具狀聲請拍賣債務人新源興開發有限公司所有如附表所示 甲、乙標之土地及建物。原經本院於110年9月10日囑請誠立 不動產估價師聯合事務所進行鑑價，經鑑定結果為7億2,145 萬5,700元，然債權人鄭香娟等及債務人新源興開發有限公 司對鑑定價格均有意見，經本院轉知鑑定人請其說明後，債 務人新源興開發有限公司仍堅持聲明異議。經本院於111年3 月15日裁定駁回其就鑑定價格過低及超額查封之聲明異議， 嗣經本院111年度執事聲字第54號裁定、臺灣高等法院111年 度抗字第955號裁定、最高法院111年度台抗字第1086號裁定 維持。甚者，依臺灣高等法院111年度抗字第955號裁定理由 認定，以當時本件債權人合計併案及參與分配債權人陳報執 行債權，共計3億2,000萬元，與鑑定結果7億2,145萬5,700 元兩者相比，依高院見解，若以鑑定結果核定為第1次拍賣 之底價，若未拍定，依強制執行法第91條、第92條規定各按 百分之20酌減，經二次減價拍賣後，亦未拍定，縱再依強制 執行法第95條第2項規定之特別拍賣程序再行減價拍賣（即 第4次拍賣)，其拍賣底價仍為3億6,938萬5318.4元（計算式 ：721,455,700元×80％×80％×80％），倘再扣除土地增值稅、 地價稅、房屋稅、其他優先受償之稅捐債權及其他費用等情 形下，幾已不足清償相對人陳報之執行債權3億2,000萬元及 加計之利息，是系爭不動產之價值，客觀上並無顯逾相對人 之債權額及抗告人應負擔之費用。再衡諸系爭不動產將來能 否順利拍定、實際拍定價格若干，均未可知等情，堪認系爭 執行程序查封系爭不動產，尚無抗告人所稱明顯超額查封之 情形。 　㈡雖前開就鑑定價格爭議，業經最高法院裁定確定，惟債務人 新源興開發有限公司仍續於112年4月10具狀聲明異議，主張 前開誠立不動產估價師聯合事務所鑑定時點為110年，已逾2 年之久，主張不動產市場行情瞬息萬變，影響債務人權益甚 大，原鑑定報告已無參考價值，堅決要求要重行送鑑定。雖 本院認為相關鑑定價格爭議，業經各審級法院審理予以確定 ，應予尊重。惟為避免債務人一再以此為由聲明異議致執行 程序延宕，遂與債權人溝通同意重行鑑定，並囑請宸瓏不動 產估價師事務所進行鑑定，經鑑定結果為合計為9億4,414萬 7,367元。其中，龍潭區高原段第385地號之價格即達2億7,5 75萬0,280元。考量鑑定價格總價扣除第385地號鑑定價格後 ，為6億6,839萬7,087元，如將第385地號單獨列為乙標，其 餘標的列為甲標，縱不考慮是否有其他債權人陸續聲請併案 執行，若依高院於111年度抗字第955號裁定認定基準，則甲 標之第一次拍賣底價，亦未高於7億2,145萬5,700元。如高 院以鑑定價格7億2,145萬5,700元衡量，認定並無所謂超額 執行之問題，則以甲標之鑑定價格僅為6億6,839萬7,087元 而論，同理亦應無超額執行之疑。何況，在扣除執行費、必 要費用及稅費後，若足以清償本件債權，亦無須拍賣價值高 達2億7,575萬0,280元之乙標第385地號。再者，據地政機關 提供標的現場之空照圖，可知本件標的面積較大，價值較高 之土地，即屬龍潭區高原段第383地號、第384地號、第385 地號、第563地號等4筆土地，然此4筆土地均不臨路。考量 為使土地使用面積完整，並依土地實際座落情形，及鑑定價 格，期使提高市場應買意願，有助於債務人債務之清償，及 債權人債權之實現之前提下，本院遂以附表之方式進行分標 定期拍賣。債務人於其異議狀自陳，分標乃執行法院之職權 ，若此，當事人係依何規定而認有分標之「聲請權」，恐非 無疑，而於執行法院實際作出分標拍賣之執行處分，當事人 對此依強制執行法第12條規定具狀聲明異議前，執行法院如 何以裁定處理當事人之聲請？退步言，縱認當事人有聲請權 ，本院基於前述理由，亦認為異議人之主張，並不可採。 　㈢再論，異議人一再以非本件執行標的之第三人王希正所有土 地即龍潭區高原段第565地號為由，主張本件分標方式將造 成第三人所有第565地號形成袋地。尚且不論，債務人得否 以此為由聲明異議，即使認為異議人所述可採，那是否均需 考量本件標的土地之全部鄰地所有權人之利益，而將全部與 鄰地相鄰之土地均予單獨分標拍賣，以提高各個鄰地所有權 人均有應買得標之機會呢？再者，依異議人所述，第三人有 意願且將積極參與應買龍潭區高原段第564-7至564-10地號 四筆土地，亦恐為臆測之詞，第三人是否日後將會應買，以 多少價格應買，其應買價格是否對債權人和債務人均屬有利 ，均非無可爭論。本院認為必須嚴正說明，縱誠如異議人於 異議狀內所述，執行法院於綜合考量本件執行之債權額、拍 賣土地之價值、位置、與鄰地之關係，於滿足債權人債權受 償之餘，必須兼考量債務人之利益......，然此究非表示執 行法院需考量對「特定」第三人之利益。事實上，法院若許 為之，亦恐有綁標而為圖利特定人之違法之嫌，試問法院豈 可為之。 　㈣綜上所論，異議人聲請依其所陳分標方式進行拍賣，以及就 附表所示本院第一次拍賣之分標方式所為聲明異議，均不可 採，爰依強制執行法第12條規定，予以駁回。 四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法 事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。 中　　華　　民　　國　 113　　年　　2 　　月　　6 　　日 民事執行處司法事務官 范文昇 附表： 標別: 甲 110年司執字005291號 財產所有人：新源興開發有限公司 編號 土　　　　地　　　　坐　　　　落 面　積 權　利 範　圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣　市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 桃園市 龍潭區 高原 383 12737.46 全部 備考 2 桃園市 龍潭區 高原 384 5952.10 全部 備考 3 桃園市 龍潭區 高原 406 475.42 全部 備考 4 桃園市 龍潭區 高原 407 1754.73 全部 備考 5 桃園市 龍潭區 高原 409 1476.03 全部 備考 6 桃園市 龍潭區 高原 562 255.34 全部 備考 7 桃園市 龍潭區 高原 563 4299.09 全部 備考 8 桃園市 龍潭區 高原 564 39.98 全部 備考 9 桃園市 龍潭區 高原 564-1 37.65 全部 備考 10 桃園市 龍潭區 高原 564-2 56.65 全部 備考 11 桃園市 龍潭區 高原 564-3 72.43 全部 備考 12 桃園市 龍潭區 高原 564-4 54.06 全部 備考 13 桃園市 龍潭區 高原 564-5 68.13 全部 備考 14 桃園市 龍潭區 高原 564-6 81.98 全部 備考 15 桃園市 龍潭區 高原 564-7 29.54 全部 備考 16 桃園市 龍潭區 高原 564-8 14.41 全部 備考 17 桃園市 龍潭區 高原 564-9 11.1 全部 備考 18 桃園市 龍潭區 高原 564-10 13.88 全部 備考 19 桃園市 龍潭區 高原 564-11 22.8 全部 備考 20 桃園市 龍潭區 高原 564-12 38.5 全部 備考 21 桃園市 龍潭區 高原 564-13 62.98 全部 備考 22 桃園市 龍潭區 高原 564-14 77.71 全部 備考 23 桃園市 龍潭區 高原 564-15 82.97 全部 備考 24 桃園市 龍潭區 高原 564-16 88.22 全部 備考 編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓　　層　　面　　積 合　　　　　　　　計 附屬建物主要建築材料及用途 1 196 桃園市○○區○○段000地號 -------------- 桃園市○○區○○路○○段00號 1層樓房鋼筋混凝土造、工廠、發電所用 一層: 3940 變電室: 10.6 合計: 3950.6 煙窗：4.52 全部 備考 標別: 乙 110年司執字005291號 財產所有人：新源興開發有限公司 編號 土　　　　地　　　　坐　　　　落 面　積 權　利 範　圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣　市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 桃園市 龍潭區 高原 385 11686.81 全部 備考