拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 111年度桃簡字第1622號 原 告 曾國慶 寄桃園市○○區○○路000號2樓 訴訟代理人 陳志峯律師 林庭誼律師 被 告 廖鳳婷 訴訟代理人 黃琦 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年12月12日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地上，如附圖編號C 所示區域（面積562.85平方公尺）之地上物拆除，並將占用 之土地返還原告。 二、被告應自民國111年11月12日起至騰空返還第1項所示土地之 日止，按月給付原告新台幣8,333元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔。 五、本判決第1項得假執行，但被告以新臺幣135,084元為原告預 供擔保者，得免為假執行。 六、本判決第2項已到期部分得假執行，但被告以已到期部分之 「全部」金額為原告預供擔保，得免為假執行。 七、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告於民國94年間將自己所有之桃園市○○區○○段000地號土地 （下稱系爭土地）部分範圍出租予被告，雙方歷經多次換約 ，最後於110年5月1日換約後，約定之租期為111年1月1日起 至115年12月31日止，租金為每年新臺幣（下同）100,000元 ，出租範圍「約100坪」（下稱系爭契約）。且兩造最初商 討系爭土地出租事宜時，即因考量系爭土地屬山坡地保育區 ，故約定被告僅能搭蓋流動式攤販，不得興建地上物。 　㈡惟被告不僅於系爭土地搭建地上物（即如附圖編號C所示區域 ，面積562.85平方公尺，折算結果約170.26坪，以下土地部 分稱C區土地，建物稱系爭鐵皮屋），且實際使用系爭土地 之面積遠超約定之100坪。顯見被告違反系爭契約約定之方 法使用系爭土地，原告即於110年6月17日向被告終止系爭租 約及請求返還系爭土地。 　㈢系爭契約終止後，被告即無權繼續使用C區土地，被告迄今仍 持續占有、使用C區土地，即受有相當於租金之不當得利， 算至111年8月17日止，被告應給付原告相當於租金之不當得 利28,318元。 　㈣聲明為： 　　⒈被告應將系爭鐵皮屋拆除，並將C區土地返還原告 　　⒉被告應給付原告28,318元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。 　　⒊被告應自民國111年8月17日起至騰空返還第1項所示土地之 日止，按月給付原告14,159元。 　　⒋願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠被告早在89年3月1日起即向原告承租C區土地，當時契約即約 明被告承租之範圍係「現有格局使用10間基地樁」，之後陸 續換約雖將承租範圍改記載為「約100坪」，然實際意思仍 指原約定之「10間基地樁」。被告承租後即在上述承租範圍 搭建系爭鐵皮屋，雙方歷次換約時原告均有來到現場且對被 告搭建系爭鐵皮屋一事均未表示反對。 　㈡原告清楚知悉被告搭建系爭鐵皮屋迄今已超過20年，從未表 示反對，足見兩造並無不得興建地上物之約定．且被告使用 之範圍亦未逾越承租範圍。又被告於山坡地保育區興建鐵皮 屋純屬違反行政規章，並不構成民法所謂未依物之性質使用 之情形。故原告終止系爭契約並非適法，系爭契約迄今仍屬 有效。 　㈢聲明為： 　　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 　　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由 　㈠原告主張兩造簽有系爭契約，系爭鐵皮屋為被告所搭建、使 用，面積為562.85平方公尺等節，被告並無爭執，此部分事 實應可認定。 　㈡兩造間租賃契約之租賃範圍： 　　⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。 　　⒉被告抗辯自己於89年3月1日起即向原告承租系爭土地，並 提出兩造於當時簽訂之土地租賃契約書（下稱89年契約） 為證（桃簡卷150至154頁）。查，89年契約上確有兩造當 事人之簽名，應認兩造確實於89年間即成立租賃契約。又 89年契約第7條約定之租賃範圍為「依現有格局使用10間 基地樁，另和信使用部分及地主自行保留2間使用不含在 內，如附圖標示」（桃簡卷150頁），足見兩造原始約定 租賃範圍時並非以「面積」為準，而係以系爭土地當時之 現況為據。故實際約定之承租範圍，應探求當事人真意而 定。 　　⒊兩造簽訂89年契約後歷經數次換約，歷次換約時就租賃範 圍之約定如下： 　　　①89年契約記載：依現有格局使用10間基地樁，另和信使 用部分及地主自行保留2間使用不含在內，如附圖標 示（桃簡卷150頁）。 　　　②94年1月1日生效之租約記載為：復興鄉水流東段86-12地 號依現有格局七間及房屋下方農園耕作（桃簡卷33頁 ）。 　　　③100年1月1日日生效之租約記載為：復興鄉水流東段86-1 2地號依現有格局七間及房屋地下室部分使用（桃簡 卷39頁）。 　　　④102年1月1日生效之租約記載為：復興鄉水流東段86-12 地號上約100坪土地（桃簡卷45頁）。 　　　⑤105年1月1日生效之租約記載為：復興鄉水流東段86-12 地號上約100坪土地（桃簡卷51頁） 　　　⑥111年1月1日生效之租約（即系爭契約）記載為：水流東 段86-12地號上約100坪土地（桃簡卷57頁） 　　　參酌被告提出系爭土地90年至110年間之空拍照片（桃簡 卷62至66頁），系爭鐵皮屋之投影形狀自90年起與本件訴 訟中囑託權管地政事務所測量結果並無明顯不同（桃簡卷 62、107頁）。且依原告提出之89年契約附圖可見，當時 系爭鐵皮屋使用系爭土地之範圍，與目前現況十分接近（ 鄰道路側為3間店面、面對系爭鐵皮屋時右前方有一間向 道路凸出之鐵皮屋）。再考量89年契約第8條已約定被告 得自行規劃使用承租範圍，及被告辯稱自己於89年租約簽 訂後即興建系爭鐵皮屋，佐以被告辯稱兩造歷次換約時， 原告均係至系爭土地現場與被告重新簽立契約等語（桃簡 卷77頁），原告並無爭執，應認兩造間歷次換約時契約文 字記載之內容雖略有不同，惟實際合意內容均係延續89年 契約之約定，兩造每次換約僅係更新租期。換言之，依當 事人間之真意，應認89年契約所約定之租賃範圍、使用約 定等事項，在換約時均仍保留為契約之內容，即在租賃範 圍部分，系爭租約所記載之「約100坪」即89年租約記載 之出租範圍含意相同，亦與C區土地範圍相同。系爭契約 記載之「約100坪」，僅係因兩造均未就實際約定之租賃 範圍進行測量，而取其概數而已。因此，故被告辯稱自己 實際使用系爭土地之範圍（即C區土地範圍）並未逾越承 租範圍，應屬可採。 　㈢被告興建系爭鐵皮屋，有無違反系爭契約之約定： 　　⒈建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之 審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，建築 法第25條第1項前段明文。而89年契約之內容既均應認屬 系爭契約之實質內容一節既妤本院認定如前，則89年契約 第8條既約定「土地使用由乙方（按，即被告）自行規劃 使用，概與甲方（按，即原告）無涉。另乙方開發使用本 土地，應依法使用，甲方得配合乙方所需之作業」（桃簡 卷150頁），此約定當然亦應認屬系爭契約之一部分。而 系爭契約既有約定被告使用系爭土地應「依法使用」，則 被告如未依法令使用系爭土地，應屬違反約定之方法使用 。 　　⒉查，被告自承系爭鐵皮屋皮被告所興建（桃簡卷77頁反面 ），而該鐵皮屋前經桃園市政府建築管理處認定屬未經主 管機關審查許可及擅自建築之建築物，此有原告提出桃園 市政府建築管理處112年7月21日函文可證（桃簡卷129頁 ）。故原告主張被告違反約定之使用方法使用系爭土地， 應屬有據。被告固辯稱簽約當時不知系爭土地屬山坡地保 育區不得興建地上物等語（桃簡卷141頁反面），然興建 地上物應依法向建築主管機關提出申請，為一般具有通常 智識之人均知之常識，況89年契約已約定被告應依法使用 系爭土地，則被告於興建系爭鐵皮屋前更應先行確認興建 計畫是否適法，故其辯稱自己不知系爭土地不得興建地上 物，無解於其未依約定方式使用系爭土地之事實。 　　⒊被告另辯稱自己係經原告同意而興建系爭鐵皮屋，然被告 就此部分並未提出舉證。且依89年契約之記載，原告固同 意被告自行規劃、使用系爭土地，然亦同時約明被應「依 法使用」。而原告表示過去自己曾於系爭土地上興建地上 物而遭主管機關命令拆除，故系爭土地出租時地上面方留 有舊建物之地樁等語（桃簡卷88頁），此與89年契約記載 被告使用之範圍為「依現有格局使用10間『基地樁』」之情 形相符，堪信屬實。而原告既曾因在系爭土地興建地上物 而遭命令拆除，又於89年契約中約明被告使用系爭土地應 依法使用，實難想像原告會同意被告於系爭土地上興建系 爭鐵皮屋，故被告此節辯並不可採。 　㈣原告終止系爭契約，有無理由： 　　⒈系爭契約既有約定被告應依法使用系爭土地，被告違約搭 建違章建築（即系爭鐵皮屋），自屬違反約定，原告據以 終止系爭契約，應有理由。 　　⒉然原告固主張自己曾以口頭阻止被告繼續使用，後才於111 年6月13日以存證信函向被告為終止系爭契約之意思表示 （桃簡卷140頁反面），然就口頭意思表示部分為被告所 否認（桃簡卷141頁），原告亦未能提出任何舉證，故無 從採信。而審酌原告於起訴狀內已將111年6月13日寄發之 存證信函列為附件，並於起訴狀內再次提及欲與被告終止 系爭契約（桃簡卷5頁），應認系爭契約於起訴狀繕本送 達被告之翌日即111年11月11日（桃簡卷27頁送達證書） 時，合法終止。 　㈤原告終止系爭契約，有無權利濫用 　　⒈權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148條定有明文。行使權利，不得以損害他人為主要目的 ，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損 害他人為主要目的，即不在上開條文所定範圍之內（最高 法院45年度台上字第105號民事判決意旨參照）。即民法 上權利之行使構成權利濫用者，須行使權利者主觀上專以 損害他人為主要目的，客觀上因權利行使取得利益與他人 所受損害不相當，始足當之（最高法院95年度台上字第89 3號民事判決參照）。 　　⒉被告另辯稱原告明知系爭鐵皮屋已興建超過20年，期間兩 造多次換約均未表示反對，卻於111年間提起本件訴訟， 屬於權利濫用等語（桃簡卷118頁）。然單純之沉默，除 依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通 念，可認為有一定之意思表示者外，不得謂為默示之意思 表示（最高法院104年度台上字第644號民事判決參照）。 原告縱於被告興建係鐵皮屋後未為反對之意思表示，仍不 得逕認原告同意被告搭建或拋棄終止權。況系爭鐵皮屋既 經桃園市政府建築管理處認定屬違章建築並命土地所有權 人（即原告）自行拆除（桃簡卷129頁），原告若未自行 拆除，即須面臨強制執行及遭行政機關追討相關費用，故 不能認為原告請求拆除系爭鐵皮屋係「專以損害他人為主 要目的」，自亦不能構成權利濫用。 　㈥原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由： 　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性 質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181 條但書分別定有明文。復按無權占用他人房屋或土地者， 依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所 有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請 求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例 意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上 並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之 結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受 有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害， 故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方 式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利 益之認定，自可參酌原先出租時之租金額。 　　⒉查，系爭契約實際約定被告承租之範圍即C區土地一節，業 經本院認定如前，應認原告每年所付100,000元租金即為 使用C區土地之對價。而系爭租約經合法終止後，被告已 喪失合法占有C區土地之權利，迄今卻仍持續以系爭鐵皮 屋占有、使用C區土地，當屬無法律上之原因而受利益， 致原告受有不能使用C區土地之損害。依上開說明，原告 自得按系爭契約約定之租金，請求被告給付自111年11月1 2日起至被告將系爭房屋返還原告之日止，相當於租金之 不當得利。 　　⒋原告聲明請求被告給付自110年6月17日至同年8月16日間相 當於租金之不當得利（桃簡卷6頁），及110年8月17日起 至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告14,159元一節 。審酌系爭契約已於111年11月11日合法終止，故原告請 求被告自111年11月12日起至騰空返還系爭土地之日止， 按月給付原告8,333元（計算式：100,000元/12月=8,333 元/月）部分，於法有據，應予准許。至原告超過上開期 間之主張（即110年6月17日至111年11月11日間），審酌 當時系爭契約仍未終止，被告本於系爭契約使用C區土地 並非無據，故原告此部分請求，為無理由，應予駁回。 四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求如 主文第1至2項，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即 屬無據，應予駁回。 五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決， 爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定宣告假執行。此 部分原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，僅促本院發動職 權，毋庸准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請應 予駁回。又被告聲明願供擔保免為假執行之宣告，核無不合 ，酌定相當金額准許之（拆屋還地部分，以系爭土地起訴時 之公告土地現值與C區土地之面積計算）。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件原告對被告 請求拆屋還地部分為全部勝訴，僅請求相當於租金之不當得 利部分有部分敗訴。審酌原告敗訴比例甚微，故仍酌定由被 告負擔全部訴訟費用，併此敘明。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　16　　日 桃園簡易庭 法 官 楊奕泠 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　16　　日 書記官 王帆芝 附圖