返還房屋

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 111年度桃簡字第2153號 原 告 李照墉 訴訟代理人 陳鼎正律師 被 告 林秉宏 訴訟代理人 李志聖律師 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國113年1月29日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面 一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴 之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴 之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期 日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤 回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回， 上開規定於簡易訴訟程序亦適用之，民事訴訟法第436條第2 項、第262條第1項至第4項定有明文。經查，原告於民國112 年5月4日對鄭何淑慧撤回本件訴訟，並經其同意（本院卷第 40頁反面），此部分撤回合於民事訴訟法第262條第1項規定 ，應予准許。又原告原聲明為：㈠被告應將如附表一所示坐 落桃園市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋）之全部騰空 返還原告；㈡確認系爭房屋為原告所有；㈢願供擔保請准宣告 假執行（本院卷第33頁）。嗣於112年10月16日撤回聲明㈡， 被告於期日到場未為同意與否之表示，視為同意撤回（本院 卷第101頁），是此部分撤回合於民事訴訟法第262條第1項 、第4項規定，亦應准許。 二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436 條第2項、第255條第1項但書第2款分別定有明文。經查，本 件原告起訴時，僅依民法第767條為請求（本院卷第40頁） ；嗣於113年1月25日具狀追加民法第179條請求返還系爭房 屋之占有（本院卷第169頁），經核其追加請求權乃均涉及 系爭房屋，為基於同一關係之基礎事實，揆諸首揭規定，與 法尚無不合，應予准許。 貳、實體方面　　 一、原告主張：原告於61年間向訴外人林孟購買系爭房屋後，因 過於老舊，遂重新興建為3層樓之建物，原告為原始取得系 爭房屋之所有權（未辦理保存登記），並將系爭房屋出租予 女兒即訴外人李梓瑄（原名李明真）做生意使用，李梓瑄並 和當時之配偶即被告居住於系爭房屋內。於90年間因原告積 欠鄭何淑慧借款約新臺幣（下同）280萬元，委託李梓瑄代 為清償，並約定以租金抵付代償之借款，嗣於92年間原告和 李梓瑄終止租約後，李梓瑄即遷離系爭房屋，被告卻遲不肯 遷出。原告未於92年7月22日將系爭房屋出賣予鄭何淑慧（ 下稱系爭第1次買賣），被告無由於92年9月1日向鄭何淑慧 買賣取得系爭房屋之事實上處分權（下稱系爭第2次買賣） 。爰依民法第767條、第179條之規定提起本件訴訟請求擇一 為有利之判決等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋之全部騰 空返還原告；㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：原告並未將系爭房屋重新起造，並非原始取得人 ，無從主張民法第767條。原告於92年7月22日系爭第1次買 賣即經由代書林瑞彬將系爭房屋出賣予鄭何淑慧，並向系爭 房屋坐落於桃園市○○區○○段0地號土地（下稱系爭土地）之 所有權人財政部國有財產署為換約申請（下稱系爭換約申請 ）。嗣92年8、9月間因鄭何淑慧向訴外人鄭棋堂與鄭國中借 款但無力償還，遂由被告代鄭何淑慧向鄭棋堂與鄭國中償還 借款，作為買受系爭房屋之價金，並於92年9月1日經由林瑞 彬辦理系爭第2次買賣向鄭何淑慧買受系爭房屋。是原告已 非系爭房屋之所有權人，被告並非無權占用。另被告亦係相 信系爭第2次買賣及系爭換約申請而買受系爭房屋，應可善 意取得系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項（本院卷第124頁反面，並依判決格式略 作文字上之修正）： 　㈠系爭房屋坐落於系爭土地，系爭土地所有權人為財政部國有 財產署。 　㈡原告於92年7月30日前為系爭土地承租人。 　㈢原告女兒為李梓瑄，於91年11月1日與被告結婚登記；於104 年5月15日經法院裁判離婚。 　㈣於92年間以前，系爭房屋由原告出租予被告及李梓瑄作生意 使用。 四、本院之判斷： 　　原告主張被告應將系爭房屋全部騰空返還原告等節，為被告 所否認，並以前詞置辯。故本件爭點應為：㈠原告是否為系 爭房屋之所有權人或事實上處分權人？㈡被告是否為無權占 用？㈢被告是否可善意取得系爭房屋？茲分述如下： 　㈠原告是否為系爭房屋之所有權人或事實上處分權人： 　⒈按未辦理建物所有權第一次登記之建物，由出資建造人原始 取得所有權。而房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基 於他人既存權利，獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為 生效要件（最高法院110年度台上字第131號、103年度台上 字第1668號裁判意旨參照）。 　⒉原告主張於61年間向訴外人林孟購買系爭房屋後，因過於老 舊，遂重新興建，原告為原始取得系爭房屋之所有權等語。 經查，原告弟弟即證人李照塘證稱：我父母親跟原告一起出 資蓋的，我17、18歲住在系爭房屋，一起住有20年，當時那 一整排的人合資蓋了那一整排，我是在家裡，有聽到原告跟 父母親在討論等語（本院卷第94頁反面至第95頁），且觀諸 被告所提61年7月21日桃園縣稅捐稽徵處簡復表上記載系爭 房屋之房屋構造為中式磚造1層（本院卷第47頁），而本院 職權調閱系爭房屋之房屋稅籍證明書上構造別記載為：層次 1木造磚造（磚石造）、加強磚造，層次2、3為加強磚造（ 個資卷），且起課時間為62年12月，足見現系爭房屋構造、 層次均與61年間大不相同，且現系爭房屋起課時間為62年12 月，堪認李照塘上開證詞所言非虛，原告應係於61年間向林 孟購買後，有重新起造之事實而原始取得系爭房屋之所有權 ，是被告抗辯原告並未將系爭房屋重新起造，並非原始取得 人，無從主張民法第767條，並無足採。 　㈡被告是否為無權占用： 　⒈關於系爭換約申請書、系爭第2次買賣契約書及所附支票上「 鄭何淑慧」簽收之簽名之形式上真正： 　⑴原告雖否認92年7月30日和鄭何淑慧間之系爭換約申請書之形 式上之真正（本院卷第38頁）。然文書，依其程式及意旨得 認作公文書者，推定為真正，民事訴訟法第355條第1項定有 明文，是公文書之效力，非有確定證據，不得任意推翻之。 經查，系爭房屋坐落系爭土地之所有權人為財政部國有財產 署，經本院向財政部國有財產署北區分署桃園辦事處發函調 閱系爭換約申請書原本，經函覆說明此系爭換約申請書為財 政部國有財產署於92年7月30日辦理原告將系爭土地之承租 申請過戶換約為鄭何淑慧之文書（本院卷第146頁、第147頁 ），是依其程式及意旨，系爭換約申請書應為公文書，推定 為真正，原告僅空泛否認其真正，未提出其他證據以實其說 ，實無從推翻此公文書形式上真正之效力。 　⑵再查，被告提出92年7月22日間原告與鄭何淑慧簽署之系爭第 1次買賣契約書（本院卷第48頁至第52頁），此形式上之真 正為原告所不爭執（本院卷第103頁反面），是以原告不爭 執形式上真正之系爭第1次買賣契約書上鄭何淑慧「筆跡」 及「印文」，與原告爭執之系爭第2次買賣契約書上鄭何淑 慧之「印文」及所附支票上鄭何淑慧簽收之簽名「筆跡」， 均經本院送請法務部調查局為筆跡及印文鑑定，經該局回覆 ：系爭第1次買賣契約書與系爭第2次買賣契約書所附支票上 鄭何淑慧簽名兩者「筆跡」筆劃特徵相同；爭第1次買賣契 約書與系爭第2次買賣契約書鄭何淑慧「印文」相同（本院 卷第138頁）。因此，系爭第1次買賣契約書上鄭何淑慧「筆 跡」及「印文」形式上之真正既為原告所不爭執，以之對比 系爭第2次買賣契約書上鄭何淑慧之「印文」及所附支票上 鄭何淑慧簽收之簽名「筆跡」，經鑑定結果互為相符，足認 系爭第2次買賣契約書及所附支票上鄭何淑慧簽收之簽名， 形式上均為真正。且原告於送請鑑定後，亦不再爭執系爭第 2次買賣契約「鄭何淑慧」之印文之真正（本院卷第174頁反 面）。 　⑶另關於系爭第2次買賣契約書所附支票上「鄭何淑慧」簽收之 簽名，亦經證人林瑞彬到庭具結證稱：我看過附表二編號1 、2之本票，其中關於手寫字跡「於92年9月12由鄭何淑慧簽 收無誤」，除「鄭何淑慧」部份外，是我助理寫的，然後給 鄭何淑慧簽名的等語（本院卷第126頁反面），故鄭何淑慧 雖於本院具結證稱：我忘記了，很久很久，忘記了等語（本 院卷第102頁反面），並不影響上開鄭何淑慧簽名之形式上 真正之認定。至於上開鑑定函覆雖就鄭何淑慧當庭書寫之筆 跡因質量欠佳，無法與系爭第1次買賣契約書及系爭第2次買 賣契約書所附支票上鄭何淑慧簽收之簽名「筆跡」鑑判異同 ，尚不影響本院上開之認定。從而，系爭換約申請書、系爭 第2次買賣契約書及所附支票上「鄭何淑慧」簽收之簽名， 均具有形式證據力，得作本院為下列事實判斷之證據。 　⒉原告雖主張未於92年7月22日系爭第1次買賣將系爭房屋出賣 予鄭何淑慧等語。惟查： 　⑴林瑞彬證稱：我確定的是原告、被告、鄭何淑慧有一起到我 的事務所，是在傍晚，當時說是原告欠鄭何淑慧錢，房屋稅 籍在鄭何淑慧名下，被告說要代為清償，所以要過給被告。 原始的房屋所有權是原告的，為了這個三角關係，我有再做 一份協議書，讓原告也有認知這件事情，所以我才印象比較 深刻。協議書我沒有保留了，內容大概是，鄭何淑慧之所以 有這間房子，是因為原告欠鄭何淑慧錢，於是鄭何淑慧才會 取得這間房子。但當時特別寫協議書是因為，我認為取得房 子只是作為擔保，我認為要額外寫一份協議書，讓原告確切 知道，房子之後是要給被告的，讓原告了解這樣的狀況。鄭 何淑慧要擔任新的承租人，是國有財產法的規定，在國有土 地上的地上物，如果有更名，國有地的承租關係也要跟著更 名等語（本院卷第125頁至第126頁），復核系爭第1次買賣 契約時間為92年7月22日、系爭換約申請書為92年7月30日， 兩者時間接近，足見原告與鄭何淑慧間92年7月22日確實存 在系爭第1次買賣，由原告將系爭房屋出賣予鄭何淑慧，並 由林瑞彬代原告與鄭何淑慧於92年7月30日向財政部國有財 產署為換約申請，以利系爭房屋得以有合法權源坐落於系爭 土地之上，林瑞彬上開證詞所言非虛，與上開事證相符，堪 予採信。是該系爭第1次買賣契約書具有實質證據力，系爭 第1次買賣應為真實，鄭何淑慧因此取得系爭房屋之事實上 處分權。從而，被告抗辯原告於92年7月22日系爭第1次買賣 即將系爭房屋出賣予鄭何淑慧等語，尚屬可採，原告前揭主 張，難認有理。 　⑵原告雖另主張系爭第1次買賣為讓與擔保，並無欲出售及點交 系爭房屋等語。惟按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者， 適用關於該項法律行為之規定，此觀民法第87條規定即明。 又當事人就其有利於己之事實，應負舉證之責，是主張隱藏 有他項法律行為之人，自應就此利己之事實，負舉證責任。 證人李梓瑄雖於本院具結證稱：做生意做到一半，鄭何淑慧 來要系爭房屋，拿了一張原告簽的借據，要求我們1個禮拜 內搬走，我和被告當時都靠系爭房屋開的店生活，所以就去 借了300萬元來還，然後把那個借據拿回來。我沒看過系爭 換約申請書，我只有看過抵押的那張借據。我有打給原告， 問原告為何簽這麼離譜的抵押。我記得上面寫說，原告向鄭 何淑慧借300萬元，如果2年後沒有還，系爭房屋就歸鄭何淑 慧。幫原告還的這300萬元，其中100萬元是跟被告的爸爸借 的，100萬元是向我阿伯李照煌借的，100萬元是跟系爭房屋 隔壁鄰居叫大為借的。去借款時沒有簽任何借據或開立本票 等語（本院卷第92頁至第93頁反面），然鄭何淑慧證稱：原 告有無跟我借過錢我不懂，我先生叫鄭棋堂都是我先生在處 理的等語（本院卷第101頁反面至第102頁），足見鄭何淑慧 亦不知悉有無借款或讓與擔保一事，原告復無提出任何借據 、本票或其他證據證明有讓與擔保之法律行為存在，僅空泛 稱有讓與擔保而無欲出售及點交系爭房屋，難為原告有利之 認定。 　⒊原告雖再否認於92年9月1日鄭何淑慧與被告間有系爭第2次買 賣等語。惟查： 　⑴被告有為系爭第2次買賣之價金支付，業據被告提出6紙支票 為證（詳附表二），並參以鄭何淑慧證稱：鄭棋堂是我先生 ，是我先生在處理。鄭國中是鄰居朋友等語（本院卷第101 頁反面至第102頁），及林瑞彬證稱：系爭第2次買賣契約書 是在我事務所做的，這份是公契。我看過附表二編號1、2之 本票，其中關於手寫字跡「於92年9月12由鄭何淑慧簽收無 誤」，除「鄭何淑慧」部份外，是我助理寫的，然後給鄭何 淑慧簽名的；附表二編號3至6之本票，因為年代久遠，除了 簽收的那字跡我記得，其他沒有簽收的東西我沒有印象。這 些應該是價款，因為我只有經手價款，非價款的部分我是不 經手等語（本院卷第126頁至反面），足見被告應有於系爭 第2次買賣契約書簽立後，交付予鄭何淑慧附表二之支票作 為買賣價款，雖該等附表二支票憑票支付予鄭棋堂、鄭國中 ，然鄭棋堂為鄭何淑慧之配偶且為其處理系爭房屋之事務， 鄭國中為其鄰居朋友之關係，被告向該2人為支付，尚屬合 情，並非向無故之第三人為支付，至於鄭何淑慧與鄭棋堂、 鄭國中之間內部關係是否有如被告所稱有債務關係，由被告 代鄭何淑慧向該2人為清償乙節，則非所問，並不影響被告 有向鄭何淑慧交付系爭房屋價金之事實，是鄭何淑慧證稱： 我沒有欠鄭棋堂、鄭國中債務等語（本院卷第102頁），不 影響本院上開之判斷。 　⑵再者，就系爭土地之承租人乙節，經本院函詢財政部國有財 產署北區分署桃園辦事處，該處函覆：原告租期自89年1月1 日至93年12月31日止；於92年7月30日申請過戶換約為鄭何 淑慧，並於92年8月13日與鄭何淑慧訂立租約，租其自92年7 月30日至100年12月31日止，惟被告復於92年9月18日申請過 戶換約，本處則於92年10月6日與被告訂立租約，租期自92 年9月18日至100年12月31日止，迭經續租換約，目前承租人 仍為被告，租期至116年12月13日等語（本院卷第146頁）， 足見鄭何淑慧原租期至110年12月31日止，倘若無系爭第2次 買賣之意思，應無可能申請換約，且自92年9月18日迄今長 達20年之久均由被告持續承租系爭土地，並提出103年至109 年租金繳款收據（本院卷第61頁至第71頁），是該系爭第2 次買賣契約書具有實質證據力，系爭第2次買賣亦應為真實 ，被告因此自鄭何淑慧取得系爭房屋之事實上處分權。從而 ，被告抗辯於92年9月1日經由林瑞彬辦理系爭第2次買賣向 鄭何淑慧買受系爭房屋等語，亦屬可採，原告前揭主張，亦 難認有理。 　⒋按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以 占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有 之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權 。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向 他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占 有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上 應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人 亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利， 此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，與債之相對性 （該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占 有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號 判決意旨參照）。經查，系爭房屋係由原告興建而取得系爭 房屋所有權，嗣再經系爭第1次買賣、系爭第2次買賣，而由 被告占有並取得對系爭房屋之事實上處分權，揆諸前揭裁判 意旨，則被告基於前開占有連鎖之法律關係，對於系爭房屋 即非無權占有，亦無侵害原告之權益歸屬。從而，原告主張 被告對系爭房屋為無權占有，請求依民法第767條或民法第1 79條等語，即屬無理，不應准許。 　㈢原告既不得向被告主張民法第767條或民法第179條，則被告 是否可善意取得系爭房屋等節，即無再事審究之必要，併此 敘明。 五、綜上所述，原告依民法第767條或民法第179條規定，請求被 告應將系爭房屋之全部騰空返還原告，為無理由，應予駁回 。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗， 爰一併駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日 桃園簡易庭 法 官 王子鳴 附表一：系爭房屋 1.稅籍編號 0000000000 2.門牌 鄉鎮市區 龜山區 街路 大崗里18鄰 段巷弄 新興街 號樓 284號 3.建物坐落 段 桃園市龜山區下湖段 小段 地號 7 4.面積（平方公尺） 一層 90.5 二層 78.7 三層 78.6 附表二：被告主張系爭第2次買賣支付之支票 編號 憑票支付 票號 票面金額 發票日 備註 1 鄭棋堂 L0000000 3萬1,030元 92年9月12日 有手寫字跡：92年9月12日由鄭何淑慧簽收無誤 2 鄭棋堂 L0000000 2萬元 92年9月12日 有手寫字跡：92年9月12日由鄭何淑慧簽收無誤 3 鄭棋堂 FF0000000 150萬元 92年8月26日 有手寫字跡：以下支票2紙於92年8月28日由鄭何淑慧收訖無誤 4 鄭棋堂 FF0000000 100萬元 92年8月26日 有手寫字跡：以下支票2紙於92年8月28日由鄭何淑慧收訖無誤 5 （空白） L0000000 11萬元 92年9月8日 6 鄭國中 L0000000 12萬5,000元 92年9月8日 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日 書記官 許寧華