遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 112年度桃簡字第1273號 原 告 永宏興 寄桃園市○○區○○路000號5樓 訴訟代理人 陳俊翰律師 複 代理人 林文富 被 告 許淑英 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年1月9日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○街00號3樓之房屋謄空返還 原告。 二、被告應給付原告新臺幣216,600元及自民國112年4月18日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 三、被告應自民國112年5月1日起至謄空返還第1項所示房屋之日 止，按月給付原告新臺幣6,000元。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由被告負擔90%，餘由原告負擔。 六、本判決第1項、第2項及第3項已到期部分得假執行。 七、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張：原告於民國89年間將自己所有之桃園市○○區○○○ 街00號3樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，雙方約定每 月租金為新臺幣（下同）6,000元（下稱系爭租約），兩造 就系爭租約並未簽立字據，故其性質應為不定期租賃。詎被 告自108年12月2日以後即未再向原告給付租金（該筆租金對 應之租期為108年12月1日至同年月31日），迄至原告提起本 件訴訟之日止，已積欠40個月租金共240,000元未付（即109 年1月至112年4月）。原告前於111年間以口頭向被告表示終 止系爭租約，後再於111年12月26日委託律師函請被告限期 給付積欠之租金，被告仍未給付，且拒不遷讓返還系爭房屋 。原告爰以本件起訴狀向被告終止系爭租約，並依系爭租約 及民法第767條、第179條之規定提起本件訴訟，並聲明： 　㈠被告應將系爭房屋謄空返還原告。 　㈡被告應給付原告240,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。 　㈢被告應自民國112年5月1日起至謄空返還系爭房屋之日止，按 月給付原告6,000元。 　㈣請依職權宣告假執行。 二、被告則以：系爭房屋原為被告所有，85年間被告因向訴外人 即原告之母許雪英借款而將系爭房屋借名登記於原告名下， 故被告應為系爭房屋真正之所有人，原告不得請求被告遷讓 等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由 　㈠原告主張自己為系爭房屋之登記名義人，被告並無爭執，此 部分事實堪信屬實。 　㈡原告主張自己為系爭房屋之所有人，有無理由。 　　⒈當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或 在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷 ，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同 意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第2項定有 明文。 　　⒉原告主張自己為系爭房屋所有人，業據提出系爭房屋登記 謄本為證（桃簡卷5頁），堪信屬實。而關於兩造間是否 存有系爭租約一節，被告前於112年12月1日言詞辯論時表 示「我確實有向原告租賃房屋，租金及給付方式均如原告 所述」等語（桃簡卷141頁反面），被告上開陳述已屬對 原告主張之自認，而被告固於113年1月9日辯論時改稱自 己向原告支付之款項性質為利息（桃簡卷148頁反面）， 然並未提出任何證據證明其先前之自認與事實不符，原告 亦未同意被告撤銷自認，故被告於自認後改稱付款之性質 為利息等語，不生撤回自認之效力。 　　⒊況，被告辯稱兩造間存在借名登記契約，然所謂借名登記 契約，係指當事人約定，一方將自己之財產以他方名義登 記，而仍由一方管理、使用、處分，他方同意出名登記之 契約（最高法院106年度台上字第2732號民事判決參照） 。查，被告曾寄發存證信函予原告表示： 　　　　「…22年前只是跟台端借款，房屋假過戶登記，並無買 賣之事實，試想該屋本人繳交頭期款，並繳交銀行貸 款也快5年總合幾乎是當時房屋一半以上，台端只付 剩餘款的銀行貸款金額，就無償的過戶給台端…」（ 桃簡卷11頁反面） 　　　衡諸一般之借名登記關係，借名登記之標的物係由借名人 （即實際所有人）管理、使用、處分，出名人（即登記名 義人）對標的物並無任何權利及義務。然依上開存證信函 之意思可知，原告在成為系爭房屋之登記名義人後尚須負 責繳納系爭房屋之銀行貸款，此與一般借名登記關係中， 出名人無須負擔義務之情形顯有不同。 　　⒋再者，被告雖辯稱兩造就借名登記一事有簽立契約，但亦 自承該契約中並未載明借名登記之意思，而係約定先將系 爭房屋過戶予原告，之後被告有錢再向原告買回（桃簡卷 141頁反面至142頁）。而被告並未提出上開契約，其所持 辯詞已難信屬實，且兩造既約定「之後被告有錢再向原告 買回」，顯然有未來再次移轉所有權之意思，故上開契約 縱令存在亦無法認定兩造間確有借名登記之約定，更無從 推認被告為系爭房屋之所有人。末者，被告固辯稱自己對 原告給付之款項為利息，但對於所謂「利息」之計算方式 ，如計息本金、利率等要素始終無法具體說明，故其所辯 實難採信。 　　⒌綜合以上，被告既自認向原告承租系爭房屋，又未能舉證 證明兩造間有何借名登記之契約存在，故被告所辯，並不 可採，應認原告方為系爭房屋之所有人。 　㈢原告主張終止系爭租約及請求被告返還系爭房屋，有無理由 ： 　　⒈承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個 月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條 第1項、第2項前段定有明文。 　　⒉當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文亦有明定。原告主張被告自109年 1月1日起即未再依約給付租金一節為被告所否認（桃簡卷 148頁反面），則被告應就給付租金之事實負舉證責任。 　　⒊被告辯稱自己自109年1月1日起每月仍有以現金支付許雪英 6,000元（桃簡卷148頁反面），然並未提出任何舉證。而 系爭租約係存在於兩造之間，被告上開所辯縱令屬實，仍 不能認為已按期清償其對原告之租金債務。 　　⒋況，原告主張自己於111年間曾向被告口頭催告欠繳之租金 ，被告則於111年8月8日以存證信函向原告表示自己為系 爭房屋之實際所有人並請求被告會同辦理房屋過戶等語（ 桃簡卷11至12頁），應認原告主張自己曾向被告催告付款 一事屬實。則被告過去長期均以匯款方式支付租金，卻在 明知兩造間就系爭房屋所有權已有爭執，及原告主張被告 欠繳租金之前提下，仍以現金向許雪英支付租金且不留存 任何證明，亦與一般常情不符。 　　⒌綜上，被告既無法證明自己於109年1月1日後有依系爭租約 向原告給付租金，則原告主張被告自109年1月1日後即未 依約給付租金，應認屬實。而被告自109年1月1日起即未 依約付租，原告自109年3月1日起即有權依上開規定終止 系爭租約。而原告於111年12月26日委託律師函催被告於 文到5日內給付積欠之租金，該函於111年12月28日送達被 告並於次日生效，此有原告提出之掛號回執可稽（桃簡卷 43頁），被告未於收受律師函之5日內付清房租，故系爭 租約已於112年1月3日合法終止。系爭租約終止後，被告 無法提出自己有何使用系爭房屋之合法權源，則原告依民 法第767條第1項前段請求被告返還系爭房屋自屬有據。 　㈣原告請求被告給付租金，有無理由： 　　⒈兩造間系爭租約既於112年1月3日合法終止，被告自109年1 月1日起即未再依約給付租金，算至112年1月3日共36月又 3日，折算租金為216,600元（計算式：6,000×36+6,000×( 3/30)=216,600)，原告依系爭租約請求被告給付，應屬有 據。至系爭租約終止後，被告即不再負有給付租金之義務 ，故原告請求被告給付112年1月4日至同年4月30日間之租 金，即屬無據，應予駁回。 　　⒉被告對原告所負租金債務屬給付有確定期限之金錢債務， 各期租金債務於原告提起本件訴訟前均已到期，則原告請 求被告給付上開租金債務自起訴狀繕本送達翌日即112年4 月18日（桃簡卷18頁送達證書）起至清償日止，按週年利 率5%計算之遲延利息，亦屬有據。 　㈤原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由： 　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性 質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181 條但書分別定有明文。復按無權占用他人房屋或土地者， 依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所 有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請 求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判決 意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上 並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之 結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受 有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害， 故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方 式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利 益之認定，自可參酌原先出租時之租金額。 　　⒉系爭租約經合法終止後，被告已喪失合法占有系爭房屋之 權利，而其自承迄至目前為止仍居住於系爭房屋內（桃簡 卷142頁），則被告自112年1月4日起迄今仍占有並使用系 爭房屋，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有不能 使用房屋之損害。依上開說明，原告按系爭租約約定之租 金，請求被告自112年5月1日起至返還系爭房屋返予原告 之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,000元， 亦屬有據。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約及民法 第179條之規定，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應 予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。 五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決， 爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定宣告假執行。至 原告敗訴部分，其假執行之聲請應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　16　　日 桃園簡易庭 法 官 楊奕泠 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　16　　日 書記官 王帆芝