給付租金等

臺灣桃園地方法院桃園簡易庭民事判決　　　　　　　八十九年度桃簡字第六О九號 　　原　　　告　丁○○ 　　訴訟代理人　陳鄭權律師 　　複 代理 人　陳韻如律師 　　被　　　告　甲○○ 　　　　　　　　丙○○ 　　　　　　　　乙○○ 右當事人間給付租金等事件，本院判決如左： 主 文 被告應連帶給付原告新臺幣參拾肆萬元，及自民國八十九年六月三十日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由被告連帶負擔。 本判決第一項於原告以新台幣壹拾壹萬肆仟元供擔保後得假執行。 　事實及理由 一、本件原告起訴時原請求 (一)被告應連帶給付原告新台幣 (下同)三十萬五千元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，(二)被告 甲○○應自門牌號碼桃園縣桃園市○○街三十六號房屋（以下簡稱系爭房屋）遷 出，拆除違規營業設備後，將房屋騰空交還原告，暨自起訴狀繕本送達翌日起至 遷讓房屋之日止按月給付原告四萬一千元之損害金，嗣於訴訟中因被告甲○○已 遷出系爭房屋，兩造間租約業已終止，縮減其聲明為被告應連帶給付原告三十四 萬四千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ，本院認原告此項訴之變更與原起訴之聲明本於同一原因事實，無礙被告之防禦 及訴訟之終結，應予准許。又被告甲○○、丙○○經合法通知，未於最後言詞辯 論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。 二、原告起訴主張： （一）被告甲○○於民國八十八年九月十日曾向原告承租原告所有門牌號碼桃園縣桃 園市○○街三十六號之房屋，租期自八十八年九月十一日起至九十年十月十日 止，約定租金每月四萬元，應按月給付，並由被告丙○○、乙○○為被告甲○ ○之連帶保證人，就被告甲○○因違背租賃契約或損害租賃房屋等情事連帶負 損害賠償責任。詎被告甲○○自民國八十九年二月十日起即拒繳房租，並自八 十九年一月起即未依租賃契約之約定繳納管理費。原告乃於八十九年四月二十 六日以存證信函通知被告終止雙方間租賃契約，然被告仍拒絕搬遷，至八十九 年六月二十七日被告甲○○始出面與原告商談，願搬離系爭房屋，並於原告租 約簽名同意終止租約。 （二）又系爭房屋坐落「住宅區」，樓地板面積未超過三百平方公尺，可作為飲食店 使用，原告與被告甲○○訂立租賃契約時，被告甲○○告知系爭房屋係用作為 「青秀飲食店」使用，原告始同意出租，詎被告甲○○竟違反使用分區規定開 設卡拉ＯＫ致原告以建築物所有人而遭桃園縣政府工務局科處罰鍰十四萬元。 （三）從而，自八十九年二月原告未繳交租金、自一月未繳交大樓管理費起迄同年四 月二十六日原告終止租約止，被告甲○○尚積欠租金十二萬元及管理費四千元 未繳，又自四月二十六日契約終止後迄被告甲○○搬離之六月二十七日止，被 告應賠償原告相當於租金之損害金計八萬元。復因被告甲○○違規營業，致原 告遭桃園縣工務局科處罰鍰十四萬元，依兩造間租賃契約第十條第十二條規定 ，被告甲○○應賠償原告此部分損害。是被告甲○○計應給付原告三十四萬四 千元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲 延利息。另被告乙○○與丙○○既同意就被告甲○○因違背租賃契約或損害租 賃房屋等情事連帶負損害賠償責任，爰訴請被告三人應連帶給付上開金額。 三、被告甲○○、丙○○、乙○○均對租賃契約及連帶保證之約定真正不爭執，被告 甲○○以伊向原告承租系爭房屋係因頂讓前手經營之店址，其前手即係開設卡拉 ＯＫ，伊僅係繼續經營而已，不知有違建築管理規定等語置辯。又被告三人均辯 稱被告甲○○於二月間已搬離，未再營業亦未占用系爭房屋，八十九年六月二十 七日當日由被告甲○○與原告商談，原告另出租予訴外人黃國雄。 四、查原告主張兩造間就系爭房屋定有租賃契約，租賃期限自八十八年九月十一日起 至九十年十月十日止，每月租金四萬元，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約 書一紙為證；又被告甲○○八十九年二月起即未再繳納租金，及系爭房屋於被告 甲○○承租期間，係用作經營卡拉ＯＫ，因違反住宅區分區管制不得經營視聽歌 唱場之規定，分別於八十八年十一月八日、同年十二月十三日遭桃園縣政府工務 局以違反建築法第七十七條第一項規定，依同法第九十一條科處六萬元、八萬元 罰鍰，該二筆罰鍰於八十九年五月二日由原告繳納完畢，有原告提出桃園縣政府 工務局八十八年十二月三十日八八桃縣工建（戊）字第一五六六八號函、八十九 年一月五日八八桃縣工建（戊）字第一六二八０號函、八十九年三月二十七日八 九桃縣工建（戊）字第０二六四四號函、八十九年十月九日八九桃縣工建（戊） 字第０七一七四號函、桃園縣政府罰鍰繳納單各一紙為證，並為被告等所不爭執 ，均堪信為真實。 五、次查，就系爭租賃契約究何時終止？按租賃定有期限者，其租賃關係，除有法定 或約定終止契約原因或合意解除契約外，於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條 第一項定有明文，而於租賃關係存續中，僅承租人對於租賃物有使用、收益權能 ，身為租賃物所有權人之出租人尚不能任意介入使用收益租賃物，縱承租人或因 己意或因不可抗力致未能使用租賃物，然既未合法終止租賃契約，租賃關係仍繼 續存在。被告等雖辯稱於八十九年二月間即已搬離，嗣未再繼續營業云云，惟其 既未舉證證明是時已與原告合法終止租賃契約，租賃關係仍繼續存在，被告甲○ ○仍應付給付租金之契約上義務。次按租賃物為房屋者，承租人遲付之租金總額 如逾兩期之租額，出租人得終止租約，民法第四百四十條固有明文，但依同法條 規定，仍需出租人定相當期限催告承租人支付，承租人於期限內仍不為支付時， 方得向承租人為終止租賃契約之意思表示，原告未舉證其於被告甲○○遲延給付 租金逾二期時曾定相當期限催告被告支付租金，亦未能舉證其所為終止契約之意 思表示曾達到被告、使被告居於可了解其終止契約之意思表示之地位，則原告主 張其與被告甲○○間租賃契約業於八十九四月二十六日終止云云，亦無可採。迄 八十九年六月二十七日，原告與被告曾共同協商系爭房屋租賃關係存續事宜，兩 造並同意系爭房屋改出租予訴外人黃國雄，被告甲○○且於兩造原定租賃契約簽 立「契約終止89年6/27甲○○」等字，有原告提出房屋租賃契約書一份、桃園縣 政府營利事業登記證一紙為證，復為兩造所不爭執，足稽兩造間原租賃契約應係 於八十九年六月二十七日經兩造合意終止。準此，被告甲○○自八十九年二月即 未付租金，迄契約終止之八十九年六月二十七日，計有五月份租金共二十萬元遲 未給付，原告自得本於租賃契約，請求被告給付積欠租金二十萬元。另原告主張 依慣例管理費應由被告甲○○支付，被告自八十九年一月起即未支付管理費，乃 起訴請求被告支付未付四期管理費計四千元部分，經查兩造間租賃契約並未就管 理費應由何人負擔特為約定，原告復未能就出租公寓大廈管理費之負擔通常係由 承租人之公寓大廈住戶負擔此一慣例舉證以實其說，是原告此一部份主張即無可 採。 六、再按都市計劃法台灣省施行細則第十六條規定，住宅區為保護居住環境而劃定， 不得供戲院、電影片業、視聽歌唱業、遊藝場等建築物及土地之使用，惟如樓地 板面積未超過三百平方公尺者，則可供作飲食店使用。經查，本件系爭房屋坐落 住宅區，面積為二二九點七四平方公尺，原供作青秀飲食店使用，有原告提出桃 園縣政府建設局使用執照、讓渡書各一紙為證，而於被告甲○○承租期間，因用 作經營卡拉ＯＫ使用，致原告遭桃園縣政府工務局處以罰鍰，已如前述，則原告 遭桃園縣工務局科處罰鍰顯係因被告甲○○違反使用分區管制將系爭房屋違規供 作卡拉ＯＫ使用所致，況人民應有知悉法律、遵行國家法令之義務，且住宅區經 營卡拉ＯＫ屢遭警務、建管單位取締，曾經雜誌、報章多次披漏、報導，應為一 般社會大眾所知悉，被告辯稱伊不知經營卡拉ＯＫ有違建築管理規定云云，委無 足取，而依兩造間契約第十條約定：「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響 公共安全」，第十二條規定：「乙方 (即被告甲○○)若有違約情事，致損害甲 方 (即原告)權益時，願聽從甲方賠償損害」，則原告請求被告賠償其經科處罰 鍰十四萬元，核屬有據。 七、末按租賃契約第十三條約定：「乙方 (即被告甲○○)如有違背本契約各條項或 損害租賃房屋等情事時，丙方 (即被告丙○○、乙○○)應連帶負損害賠償責任 ，並願拋棄先訴抗辯權」，被告甲○○既有如上所述未繳付租金及未合法使用系 爭房屋之違背契約約定情事，從而，原告依租賃契約及連帶保證之法律關係，請 求被告三人連帶給付其三十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年六月三 十日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，洵屬正當，應予准許 。逾此部份請求，即屬無據，應予駁回。 八、本件原告陳明願供擔保請準宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當 擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。 九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第四百三十六 條第二項、第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項 ，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　二　　　月　　二十三　　日 　　　　　　　　　　　　　　　臺灣桃園地方法院桃園簡易庭 法 官 管靜怡 右為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決 宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官 周炎德 中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　二　　　月　　二十三　　日