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借名登記契約書

借名人提供財產、約定登記於出名人名下，而實質所有及管理處分權仍歸借名人之契約（無名契約，實務類推適用委任）；為規避法律強制禁止規定者無效（民§71），高風險宜律師評估

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適用情境

借名人因正當理由將自己之財產登記於出名人名下，欲以書面確認實質所有及權利義務（合法、無脫法目的者）
釐清借名登記之權利歸屬、出名人之義務及返還移轉
借名登記關係之舉證留存（高風險，務必先評估合法性與稅務）

法源依據

民法第 528 條（委任：當事人約定一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約）——借名登記為無名契約，實務多數見解認其性質與委任類似，類推適用委任之規定
民法第 541 條（受任人因處理事務所收取之金錢物品及孳息應交付委任人；以自己名義為委任人取得之權利應移轉於委任人）——類推：出名人應將孳息交付、並於請求時將財產移轉登記返還借名人
民法第 544 條（受任人因處理事務有過失或逾越權限之行為所生損害應負賠償責任）、第 549 條（當事人任何一方得隨時終止委任契約，不利時期終止應負損害賠償責任）——類推適用於出名人擅自處分之賠償及借名契約之終止
民法第 71 條（法律行為違反強制或禁止之規定者無效）——借名登記為規避法律強制禁止規定（脫法行為）者無效；第 87 條（通謀虛偽意思表示無效，但不得對抗善意第三人）

注意事項

【借名登記是「無名契約」，實務類推適用委任】借名登記，係借名人提供財產、約定登記於出名人名下，而實質之所有及管理處分權仍歸借名人之契約。民法未設專條，實務多數見解認其為『無名契約』，性質與委任類似，類推適用民法委任之規定（如§541 交付移轉、§544 逾越權限賠償、§549 終止）。本契約即在將雙方真意書面化，俾日後舉證借名關係之存在。
【最大紅線：規避強制禁止規定者「無效」（§71）】借名登記若係為『規避法律之強制或禁止規定』（脫法行為），例如借名規避農地承受人資格、原住民保留地、自耕能力、優惠購屋／貸款資格、超貸、稅捐等，依民法第 71 條為『無效』。一旦認定無效，借名人可能無法請求返還、甚至血本無歸。本範本僅適用於『無脫法目的』之合法借名，切勿用於規避法令。
【出名人擅自處分之風險（§541、§544）】財產登記在出名人名下，第三人多會信賴登記（不動產有登記公信力）。若出名人擅自出售、設定抵押，或被其債權人查封，善意第三人可能確定取得權利，借名人未必能追回。借名人雖得依約及類推§541／§544 向出名人請求返還、移轉或賠償，但對抗善意第三人有相當困難。借名登記風險極高，務必審慎。
【出名人之債務、繼承、婚姻風險】登記在出名人名下之財產，可能：被出名人之債權人查封拍賣、於出名人死亡時列入其遺產由繼承人繼承、於出名人離婚時被計入夫妻財產分配。這些都使借名人之權利受威脅。除書面契約外，宜考慮設定抵押權、辦理預告登記等保全措施，以降低風險。
【稅務與返還複雜；強烈建議律師協助】借名登記之移轉、返還涉及契稅、土地增值稅、贈與稅等稅務疑義；且實務上借名登記之認定、舉證、返還訴訟複雜（須證明借名關係存在、出資來源等）。本範本僅為基礎架構，借名登記法律關係敏感且高風險，使用前『強烈建議委任律師』評估合法性、稅務及風險，並妥善保存出資、管理之證據（如匯款紀錄、繳稅單據、租金收取紀錄）。

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借名人（實質所有人）姓名*出名人（登記名義人）姓名*借名登記之標的*借名之原因／目的（須合法、無脫法）*權利義務之約定（實質權利歸屬、管理處分）*借名人身分證字號出名人身分證字號對價／報酬之約定終止／返還移轉之約定稅費負擔之約定其他特約事項

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借名登記契約書

立契約書人　借名人（實質所有人）：【借名人（實質所有人）姓名】
　　　　　　　出名人（登記名義人）：【出名人（登記名義人）姓名】

茲就借名人借用出名人名義登記財產事宜，雙方約定如下：

第一條（借名登記之標的）
借名登記之標的：【借名登記之標的】。上開財產雖登記於出名人名下，惟實質所有權及出資、管理、使用、收益、處分之權利，均歸屬於借名人。

第二條（借名之原因）
借名登記之原因／目的：【借名之原因／目的（須合法、無脫法）】。

第三條（權利義務之約定）
【權利義務之約定（實質權利歸屬、管理處分）】。出名人僅為登記名義人，應依借名人之指示管理、處分上開財產；出名人因登記名義所收取之金錢、物品及孳息，應交付借名人，並應於借名人請求時將該財產移轉登記予借名人或其指定之人（類推適用民法第 541 條）。出名人非經借名人同意，不得就上開財產為出賣、設定負擔或其他處分；如有逾越權限或擅自處分致借名人受損害者，應負賠償責任（類推適用民法第 544 條）。

第四條（契約之終止及返還）
借名人得隨時終止本契約，請求出名人將上開財產移轉登記返還（類推適用民法第 549 條）。

第五條（合法性聲明及其他）
本契約如因違反法律強制或禁止之規定、或背於公序良俗而無效者，不生借名登記之效力（民法第 71 條）；雙方聲明本借名登記並無規避法令強制規定之脫法目的。本契約未盡事宜，依民法相關規定及實務見解處理。本契約一式二份，雙方各執一份為憑。

借名人（實質所有人）：【借名人（實質所有人）姓名】　簽章：＿＿＿＿＿＿＿
出名人（登記名義人）：【出名人（登記名義人）姓名】　簽章：＿＿＿＿＿＿＿

中華民國 115 年 8 月 4 日

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適用後續

出名人擅自處分或拒不返還 → 提起返還借名財產（移轉登記）之訴，須舉證借名關係（出資、管理證據）
保全借名財產 → 考慮就借名財產設定抵押權予借名人、辦理預告登記，並得聲請假處分
一般委任他人處理事務（非借名）→ 用『委任契約書』範本（民§528）

常見問題

借名登記是什麼？合法嗎？: 借名登記就是把自己的財產（房子、土地、股份等）登記在『別人（出名人）』名下，但實際上還是自己（借名人）的。實務上認為這是『無名契約』，原則上有效，並類推適用委任的規定。但有一個大前提：如果借名的目的是為了『規避法律的強制或禁止規定』（例如規避資格限制、優惠資格），依民法第 71 條就『無效』。所以合不合法，要看借名的目的。
借名買的房子，我要怎麼拿回來（移轉到自己名下）？: 你可以依借名契約、並類推適用民法第 549 條終止借名關係，依第 541 條請求出名人把財產『移轉登記』返還給你。但實務上最大的難題是『舉證』——你要能證明確實存在借名關係（例如是你出的錢、你在繳稅、你在收租），所以平時務必保留匯款、繳稅、管理的證據。必要時要提起『返還借名財產之訴』。
房子登記在別人名下，有什麼風險？: 風險非常大：①出名人可能擅自把房子賣掉或設定抵押，買到的善意第三人可能確定取得（不動產登記有公信力），你不一定追得回；②出名人欠債時，他的債權人可以查封這間房子；③出名人過世，房子會變成他的遺產由繼承人繼承；④出名人離婚，房子可能被算進夫妻財產分配。所以借名登記是高風險安排，最好設定抵押權或辦預告登記來保全。
為了符合優惠房貸或農地的資格而借名，這樣有效嗎？: 無效。依民法第 71 條，為了『規避法律強制或禁止規定』而借名（例如規避農地承受人資格、自耕能力、優惠購屋或貸款資格、超貸等），屬於脫法行為，是無效的。無效的後果可能是你連財產都要不回來，風險極高。本範本只適用於沒有脫法目的的合法借名，絕對不要用來規避法令。
做借名登記應該注意什麼？: 幾個重點：①先確認『沒有脫法目的』，否則無效；②簽『書面契約』並保留出資（匯款）、繳稅、管理收益的所有證據，作為日後舉證借名關係之用；③考慮『保全措施』，例如讓出名人就該財產設定抵押權給你、或辦理預告登記，防止出名人擅自處分；④評估『稅務』（移轉時的契稅、土增稅、贈與稅疑義）。因為借名登記敏感又高風險，強烈建議先找律師評估合法性與風險。

你可能也需要

適用情境

借名人因正當理由將自己之財產登記於出名人名下，欲以書面確認實質所有及權利義務（合法、無脫法目的者）

釐清借名登記之權利歸屬、出名人之義務及返還移轉

借名登記關係之舉證留存（高風險，務必先評估合法性與稅務）

法源依據

民法第 528 條（委任：當事人約定一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約）——借名登記為無名契約，實務多數見解認其性質與委任類似，類推適用委任之規定

民法第 541 條（受任人因處理事務所收取之金錢物品及孳息應交付委任人；以自己名義為委任人取得之權利應移轉於委任人）——類推：出名人應將孳息交付、並於請求時將財產移轉登記返還借名人

民法第 544 條（受任人因處理事務有過失或逾越權限之行為所生損害應負賠償責任）、第 549 條（當事人任何一方得隨時終止委任契約，不利時期終止應負損害賠償責任）——類推適用於出名人擅自處分之賠償及借名契約之終止

民法第 71 條（法律行為違反強制或禁止之規定者無效）——借名登記為規避法律強制禁止規定（脫法行為）者無效；第 87 條（通謀虛偽意思表示無效，但不得對抗善意第三人）

注意事項

【借名登記是「無名契約」，實務類推適用委任】借名登記，係借名人提供財產、約定登記於出名人名下，而實質之所有及管理處分權仍歸借名人之契約。民法未設專條，實務多數見解認其為『無名契約』，性質與委任類似，類推適用民法委任之規定（如§541 交付移轉、§544 逾越權限賠償、§549 終止）。本契約即在將雙方真意書面化，俾日後舉證借名關係之存在。

【最大紅線：規避強制禁止規定者「無效」（§71）】借名登記若係為『規避法律之強制或禁止規定』（脫法行為），例如借名規避農地承受人資格、原住民保留地、自耕能力、優惠購屋／貸款資格、超貸、稅捐等，依民法第 71 條為『無效』。一旦認定無效，借名人可能無法請求返還、甚至血本無歸。本範本僅適用於『無脫法目的』之合法借名，切勿用於規避法令。

【出名人擅自處分之風險（§541、§544）】財產登記在出名人名下，第三人多會信賴登記（不動產有登記公信力）。若出名人擅自出售、設定抵押，或被其債權人查封，善意第三人可能確定取得權利，借名人未必能追回。借名人雖得依約及類推§541／§544 向出名人請求返還、移轉或賠償，但對抗善意第三人有相當困難。借名登記風險極高，務必審慎。

【出名人之債務、繼承、婚姻風險】登記在出名人名下之財產，可能：被出名人之債權人查封拍賣、於出名人死亡時列入其遺產由繼承人繼承、於出名人離婚時被計入夫妻財產分配。這些都使借名人之權利受威脅。除書面契約外，宜考慮設定抵押權、辦理預告登記等保全措施，以降低風險。

【稅務與返還複雜；強烈建議律師協助】借名登記之移轉、返還涉及契稅、土地增值稅、贈與稅等稅務疑義；且實務上借名登記之認定、舉證、返還訴訟複雜（須證明借名關係存在、出資來源等）。本範本僅為基礎架構，借名登記法律關係敏感且高風險，使用前『強烈建議委任律師』評估合法性、稅務及風險，並妥善保存出資、管理之證據（如匯款紀錄、繳稅單據、租金收取紀錄）。

借名登記契約書立契約書人　借名人（實質所有人）：【借名人（實質所有人）姓名】　　　　　　　出名人（登記名義人）：【出名人（登記名義人）姓名】茲就借名人借用出名人名義登記財產事宜，雙方約定如下：第一條（借名登記之標的）借名登記之標的：【借名登記之標的】。上開財產雖登記於出名人名下，惟實質所有權及出資、管理、使用、收益、處分之權利，均歸屬於借名人。第二條（借名之原因）借名登記之原因／目的：【借名之原因／目的（須合法、無脫法）】。第三條（權利義務之約定）【權利義務之約定（實質權利歸屬、管理處分）】。出名人僅為登記名義人，應依借名人之指示管理、處分上開財產；出名人因登記名義所收取之金錢、物品及孳息，應交付借名人，並應於借名人請求時將該財產移轉登記予借名人或其指定之人（類推適用民法第 541 條）。出名人非經借名人同意，不得就上開財產為出賣、設定負擔或其他處分；如有逾越權限或擅自處分致借名人受損害者，應負賠償責任（類推適用民法第 544 條）。第四條（契約之終止及返還）借名人得隨時終止本契約，請求出名人將上開財產移轉登記返還（類推適用民法第 549 條）。第五條（合法性聲明及其他）本契約如因違反法律強制或禁止之規定、或背於公序良俗而無效者，不生借名登記之效力（民法第 71 條）；雙方聲明本借名登記並無規避法令強制規定之脫法目的。本契約未盡事宜，依民法相關規定及實務見解處理。本契約一式二份，雙方各執一份為憑。借名人（實質所有人）：【借名人（實質所有人）姓名】　簽章：＿＿＿＿＿＿＿出名人（登記名義人）：【出名人（登記名義人）姓名】　簽章：＿＿＿＿＿＿＿中華民國 115 年 8 月 4 日

適用後續

出名人擅自處分或拒不返還 → 提起返還借名財產（移轉登記）之訴，須舉證借名關係（出資、管理證據）

保全借名財產 → 考慮就借名財產設定抵押權予借名人、辦理預告登記，並得聲請假處分

一般委任他人處理事務（非借名）→ 用『委任契約書』範本（民§528）

常見問題

借名登記是什麼？合法嗎？

借名登記就是把自己的財產（房子、土地、股份等）登記在『別人（出名人）』名下，但實際上還是自己（借名人）的。實務上認為這是『無名契約』，原則上有效，並類推適用委任的規定。但有一個大前提：如果借名的目的是為了『規避法律的強制或禁止規定』（例如規避資格限制、優惠資格），依民法第 71 條就『無效』。所以合不合法，要看借名的目的。

借名買的房子，我要怎麼拿回來（移轉到自己名下）？

你可以依借名契約、並類推適用民法第 549 條終止借名關係，依第 541 條請求出名人把財產『移轉登記』返還給你。但實務上最大的難題是『舉證』——你要能證明確實存在借名關係（例如是你出的錢、你在繳稅、你在收租），所以平時務必保留匯款、繳稅、管理的證據。必要時要提起『返還借名財產之訴』。

房子登記在別人名下，有什麼風險？

風險非常大：①出名人可能擅自把房子賣掉或設定抵押，買到的善意第三人可能確定取得（不動產登記有公信力），你不一定追得回；②出名人欠債時，他的債權人可以查封這間房子；③出名人過世，房子會變成他的遺產由繼承人繼承；④出名人離婚，房子可能被算進夫妻財產分配。所以借名登記是高風險安排，最好設定抵押權或辦預告登記來保全。

為了符合優惠房貸或農地的資格而借名，這樣有效嗎？

無效。依民法第 71 條，為了『規避法律強制或禁止規定』而借名（例如規避農地承受人資格、自耕能力、優惠購屋或貸款資格、超貸等），屬於脫法行為，是無效的。無效的後果可能是你連財產都要不回來，風險極高。本範本只適用於沒有脫法目的的合法借名，絕對不要用來規避法令。

做借名登記應該注意什麼？

幾個重點：①先確認『沒有脫法目的』，否則無效；②簽『書面契約』並保留出資（匯款）、繳稅、管理收益的所有證據，作為日後舉證借名關係之用；③考慮『保全措施』，例如讓出名人就該財產設定抵押權給你、或辦理預告登記，防止出名人擅自處分；④評估『稅務』（移轉時的契稅、土增稅、贈與稅疑義）。因為借名登記敏感又高風險，強烈建議先找律師評估合法性與風險。