店面／辦公室租賃契約書（商業租賃）

適用情境

• 承租店面、辦公室、廠房等供『營業使用』之不動產
• 需明定營業用途、押租金、稅費負擔、裝潢與回復原狀、提前解約等商用條款
• 想以公證強化『買賣不破租賃』之保障，確保營業不因房東換手或法拍而中斷

法源依據

• 民法第 421 條（稱租賃者，謂一方以物租與他方使用收益、他方支付租金之契約）、第 422 條（不動產租賃期限逾 1 年者應以字據訂立，未立字據者視為不定期限之租賃）
• 民法第 425 條（租賃物交付後承租人占有中，縱出租人將所有權讓與第三人，租賃契約對受讓人仍繼續存在＝買賣不破租賃；但未經公證之不動產租賃，其期限逾 5 年或未定期限者不適用）
• 民法第 440 條（承租人遲付租金，出租人得定期催告，逾期不付得終止契約；租賃物為房屋者，遲付總額非達 2 個月租額不得終止）
• 民法第 443 條（承租人非經出租人承諾不得轉租，但房屋租賃除有反對約定外得轉租一部；違反者出租人得終止契約）、第 450 條（租賃定期者期滿消滅，未定期限者各當事人得隨時終止並應先期通知）

適用後續

• 房東不返還押租金 → 寄『存證信函（返還押金）』催告，或提小額／簡易訴訟（參押金返還範本）
• 想確保營業不因房東換手或法拍而中斷 → 辦理租約公證（買賣不破租賃§425 於未公證且逾 5 年或未定期限時不適用）
• 承租人欠租 → 遲付達 2 個月租額經催告得終止（§440），並依約抵充押租金或求償

常見問題

租店面跟租住家的合約一樣嗎？

基本架構一樣（都適用民法租賃規定），但商用租賃要特別注意：①約定『營業用途』（關係到能否辦營業登記）；②房屋稅、地價稅、營業費用怎麼分擔；③裝潢與回復原狀；④是否公證以保障買賣不破租賃。住宅另有『租賃住宅條例』，商用則主要看民法和契約約定。

房東把房子賣了或被法拍，我還能繼續營業嗎？

原則上可以——這叫『買賣不破租賃』，房子交付給你之後，就算房東把所有權移轉給別人，租約對新屋主仍然有效（民法第 425 條）。但要注意：『沒有公證』的不動產租約，如果期限超過 5 年或沒定期限，就不適用這個保障。所以長期商用租約建議辦公證。

房屋稅、地價稅應該誰付？

房屋稅、地價稅原則上是所有權人（房東）的義務，不宜全部轉嫁給房客。水、電、瓦斯、管理費、清潔費等使用性費用，則可以約定由房客負擔。建議在合約裡寫清楚，避免事後爭執。

房客欠租，房東多久可以終止合約？

房客遲付租金，房東要先定期限催告；如果是房屋，遲付的租金總額要『達到 2 個月租額』，催告後仍不付，房東才能終止契約（民法第 440 條）。所以不是欠一期就能馬上解約。

我可以把店頂讓給別人嗎？

原則上不行，除非房東同意。依民法第 443 條，沒有經過出租人承諾不能轉租，違反的話房東可以終止契約。商用常見的『頂讓』『營業讓與』，一定要在合約裡約定能不能做、要符合什麼條件，並取得房東書面同意。

你可能也需要

• 契約類・租賃契約

  房屋租賃契約書範本

  出租人與承租人簽署的房屋租賃契約，涵蓋租金押金、租期、修繕、轉租與終止，可選填設備、費用與特約條款

• 契約類・轉租

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• 契約類・營業讓與

  營業頂讓契約書（營業讓與）範本

  讓與人將其營業（含生財設備、裝潢、商譽、存貨、租賃權及現存債權債務）讓與受讓人之契約；概括承受資產負債者經通知公告生承擔效力、原業主 2 年連帶（民§305），租賃權讓與須房東承諾（§443）