房屋租賃契約書

適用情境

• 出租或承租房屋，想用書面把租金、押金、租期與雙方權利義務講清楚
• 需要一份雙方簽署、各執一份的正式房屋租賃契約
• 想先約定修繕責任、費用負擔、轉租與提前終止規則，避免日後爭執

法源依據

• 民法第 421 條（租賃定義）、第 422 條（不動產租賃期限逾一年者應以字據訂立，未以字據訂立者視為不定期限之租賃）
• 民法第 423 條（出租人應交付合於約定使用之租賃物並保持其狀態）、第 429、430 條（修繕義務，及承租人定期催告修繕、得終止或自行修繕請求費用／於租金中扣除）
• 民法第 440 條（承租人遲付租金，出租人定期催告仍不付得終止；租賃物為房屋者，遲付租金總額須達二個月之租額）
• 民法第 443 條（非經出租人承諾不得轉租）、第 455 條（租賃關係終止後承租人應返還租賃物）、第 425 條（買賣不破租賃）
• 土地法第 99 條、租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條（押金／擔保金不得逾二個月租金總額，超過部分得抵付租金）

適用後續

• 要終止租約 → 推送「存證信函・終止租賃契約通知」
• 押金到期不退 → 推送「存證信函・押金返還」
• 退租點交與押金結算 → 推送「租賃點交及押金結算確認書」

常見問題

押金可以收幾個月？

依土地法第 99 條與租賃住宅條例第 7 條，押金（擔保金）不得超過 2 個月租金總額；收超過的部分，承租人可以拿來抵付租金。

房客欠一個月租金，房東可以馬上終止租約嗎？

不行。房屋租賃要房客遲付租金「累積達 2 個月之租額」，而且房東還要先定相當期限催告，房客仍不支付，房東才能終止契約（民法第 440 條）。更不能擅自斷水電、換鎖，那可能違法。

租約一定要白紙黑字嗎？

租期超過 1 年的不動產租賃，依民法第 422 條應以書面訂立，否則會被視為「不定期租賃」；即使在 1 年內，書面契約也能把租金、押金、修繕、退租講清楚，強烈建議簽署。

房東把房子賣掉，我要被趕走嗎？

原則不會。「買賣不破租賃」：房屋交付後你占有使用中，就算房東把所有權讓與別人，租約對新房東仍繼續存在（民法第 425 條）。但未經公證、租期逾 5 年或未定期限的租約，不適用此保護。

這份範本就是合法的租賃住宅契約嗎？

本範本是一般民法租賃骨架。若是以居住為目的的「租賃住宅」，還要符合內政部「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（例如不得約定拋棄修繕請求權、不得限制承租人遷入戶籍或申報租金支出等），牴觸的條款無效。簽約前請對照內政部公告的定型化契約版本。

你可能也需要

• 契約類・租賃

  店面／辦公室租賃契約書（商業租賃）範本

  供營業使用之不動產租賃契約，明定租金、押租金、租稅負擔、裝潢與回復原狀、轉租與提前解約，並注意買賣不破租賃之公證保障

• 契約類・轉租

  房屋轉租契約書範本

  原承租人（轉租人／二房東）將承租之房屋全部或一部轉租予次承租人之契約；轉租須經出租人承諾（房屋一部除反對約定外得轉租，民§443），原租賃關係續存且轉租人對次承租人行為負責（§444）

• 契約類・租賃終止

  房屋租賃提前終止協議書範本

  出租人與承租人合意提前終止租約、結算押金與點交的書面協議