地上權設定契約書

適用情境

• 在他人土地之上下興建建築物或工作物（太陽能光電、廣告塔、基地、管線等），設定地上權取得用地
• 地主提供土地予他人設定地上權，需明定目的、存續期間、地租及期滿處理
• 想以『物權』（較穩固、可登記對抗第三人）方式取得土地利用權，而非僅租賃（債權）

法源依據

• 民法第 832 條（稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權）、第 841-1 條（區分地上權：以在他人土地上下一定空間範圍內設定之地上權）
• 民法第 833-1 條（地上權未定有期限者，存續逾 20 年或成立目的已不存在時，法院得因當事人請求定其存續期間或終止）
• 民法第 835 條（有支付地租約定之地上權人拋棄權利之規則）、第 836 條（地上權人積欠地租達 2 年總額，經催告不支付者，土地所有人得終止地上權；設定抵押者應通知抵押權人）
• 民法第 838 條（地上權人得讓與或設定抵押權，但契約或習慣另有約定者除外且非經登記不得對抗第三人；地上權與其建築物或工作物不得分離而為讓與或設定其他權利）
• 民法第 840 條（地上權之工作物為建築物者，因存續期間屆滿而消滅時，地上權人得於期滿前定 1 個月以上期間請求土地所有人按建築物時價補償；拒絕者地上權期間應酌量延長）

適用後續

• 地上權設定抵押權（融資擔保）→ 地上權得設定抵押權（民§838），另立抵押權設定契約並登記
• 純土地租賃（不設物權）→ 用『商用租賃契約書』等租賃範本（債權，較不穩固）
• 期滿工作物時價補償協議不成 → 依民§840 聲請法院裁定時價

常見問題

地上權和『租地蓋房子』（租賃）有什麼不同？

最大差別是『物權 vs 債權』。地上權是物權，經地政登記後具有對世效力，即使土地易主，地上權仍存在，而且可以讓與、設定抵押（民§838），相對穩固。租賃則是債權，原則上只拘束契約雙方。所以像太陽能、長期建物這類需要長久、穩固土地利用的情形，常會選擇設定地上權而非租賃。

太陽能業者要在我的土地上設地上權，我該注意什麼？

重點包括：①明確約定『存續期間』（避免未定期限將來由法院介入，民§833-1）；②『地租』金額與給付方式；③地上權的『目的』（限於太陽能設施）；④『期滿處理』——設備是由業者拆除回復原狀，還是由你按時價補償取得（民§840）；⑤讓與、設定抵押的限制。建議找地政士或律師協助擬約與登記。

地上權人積欠地租，我可以終止嗎？

可以，但有門檻。依民法第 836 條，地上權人『積欠地租達 2 年的總額』，你要先定相當期限催告他支付，如果期限內仍不付，你才可以終止地上權，而且終止要用意思表示向地上權人為之。另外要特別注意：如果這個地上權有設定抵押權，你催告時還要『同時通知抵押權人』。

地上權可以單獨賣掉，把房子留下嗎？

不可以。依民法第 838 條，地上權與其建築物或工作物『不得分離而為讓與或設定其他權利』。也就是說，要讓與就得『地上權＋建物一起』讓與，不能只賣地上權而留下建物，或只賣建物而留下地上權。設定抵押權時也是同樣的道理。

存續期間到了，土地上的建物怎麼處理？

依民法第 840 條，如果地上權人的工作物是『建築物』，在地上權因期間屆滿而消滅時，地上權人可以在期滿前定 1 個月以上的期間，請求土地所有人按建築物的『時價』給予補償。如果土地所有人拒絕補償，地上權的期間就要『酌量延長』。當然，雙方也可以在契約中另外約定（例如期滿由地上權人自行拆除回復原狀），那就從約定。

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