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不動產抵押權設定契約書

債務人或第三人提供不動產為債權擔保、設定抵押權之契約；抵押權非經登記不生效力，債務不履行時得聲請拍賣抵押物優先受償

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適用情境

借貸或買賣價金等債權，要以不動產設定抵押權作擔保
債務人或第三人（物上保證人）提供土地、房屋擔保債權
想明定所擔保債權之範圍、實行方式，並辦理抵押權設定登記

法源依據

民法第 860 條（稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權）
民法第 861 條（抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用，但契約另有約定者不在此限）
民法第 758 條（不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；應以書面為之）
民法第 867 條（不動產所有人設定抵押權後得將不動產讓與他人，但抵押權不因此而受影響）、第 873 條（抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償）、第 881-1 條（最高限額抵押權：就一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權）

注意事項

【抵押權「非經登記不生效力」（§758）】抵押權為不動產物權，非經登記不生效力（民法第 758 條）。僅簽訂設定契約而未向地政機關辦理『抵押權設定登記』者，抵押權尚未成立，債權人並未取得擔保。務必持契約及相關文件向地政事務所完成登記，擔保才真正存在。
【不移轉占有，設定人仍可使用（§860）】抵押權的特點是『不移轉占有』——設定人（債務人或提供擔保之第三人）仍繼續占有、使用該不動產；抵押權人並不占有抵押物，而是在債務不履行時就『賣得價金』優先受償（第 860 條）。此與須交付占有之『質權』不同。
【擔保範圍要寫清楚（§861）】抵押權所擔保者，原則包括原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用（第 861 條）。應於契約具體載明所擔保之『債權內容、金額、利率、清償期』。若為往來、循環、不特定之債權，宜設定『最高限額抵押權』（第 881-1 條），約定擔保債權之範圍與最高限額。
【實行方式為「拍賣」，不宜約定到期逕取所有權（流抵）（§873）】債權屆清償期未受清償者，抵押權人得『聲請法院拍賣抵押物』，就賣得價金優先受償（第 873 條）。切勿約定『到期未還即將抵押物所有權逕歸抵押權人』（流抵）；此類約定依法須經登記並踐行清算程序，不得逕行取得所有權，否則不生效力或不得對抗他人。
【物上保證人與追及效力（§867）】若由『第三人』提供不動產擔保（物上保證人），該第三人並非債務人，僅以該不動產負擔保責任，宜於契約敘明。又設定抵押權後，設定人仍得讓與該不動產，但抵押權『不因此而受影響』，抵押權人仍得對受讓人之不動產實行（第 867 條，追及效力）。

填寫資料

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抵押權人（債權人）姓名／名稱*抵押權人身分證字號／統一編號*抵押人（提供擔保之人，債務人或第三人）姓名／名稱*抵押人身分證字號／統一編號*所擔保之債權（內容、金額、利率、清償期）*供擔保之不動產標示（地號、建號、門牌、權利範圍）*擔保債權金額／最高限額 NT$*抵押權種類（普通抵押／最高限額抵押）物上保證人之聲明（設定人非債務人時）擔保範圍之特別約定登記之約定其他特約事項

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不動產抵押權設定契約書

立契約書人　抵押權人（債權人）：【抵押權人（債權人）姓名／名稱】（身分證字號／統編：【抵押權人身分證字號／統一編號】）
　　　　　　　抵押人（提供擔保之人）：【抵押人（提供擔保之人，債務人或第三人）姓名／名稱】（身分證字號／統編：【抵押人身分證字號／統一編號】）

茲為擔保下列債權，由抵押人提供其所有不動產設定抵押權，雙方約定如下：

第一條（所擔保之債權）
【所擔保之債權（內容、金額、利率、清償期）】；擔保債權金額（或最高限額）為新台幣 【擔保債權金額／最高限額 NT$】。

第二條（抵押標的）
抵押人提供下列其所有之不動產設定抵押權：【供擔保之不動產標示（地號、建號、門牌、權利範圍）】。

第三條（抵押權之設定與登記）
雙方同意就上開不動產設定抵押權，並會同辦理抵押權設定登記。抵押權非經登記不生效力（民法第 758 條）。

第四條（擔保範圍）
本抵押權所擔保者，包括原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用（民法第 861 條）。

第五條（抵押權之實行）
債權已屆清償期而未受清償時，抵押權人得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金優先受償（民法第 860 條、第 873 條）。

第六條（其他）
抵押人於設定後仍占有使用該不動產；其讓與不動產者，抵押權不因此受影響（民法第 867 條）。本契約如有未盡事宜，依民法物權編相關規定處理。本契約一式二份，雙方各執一份為憑。

立契約書人
抵押權人：【抵押權人（債權人）姓名／名稱】　簽章：＿＿＿＿＿＿＿
抵押人：【抵押人（提供擔保之人，債務人或第三人）姓名／名稱】　簽章：＿＿＿＿＿＿＿

中華民國 115 年 8 月 4 日

標【】者為待填欄位；〔此段將由 AI 依您填寫的資料自動生成（即將開放）〕段落將於 AI 生成階段自動補上。填寫內容會自動暫存於本機，可隨時複製、下載（.txt / Word .doc）或用「列印 / 另存 PDF」輸出目前草稿。

適用後續

借貸債權本身 → 另立『借據／借款契約書』載明債權內容，抵押權為其擔保
債務人屆期不清償 → 取得執行名義後聲請法院拍賣抵押物（§873），就價金優先受償
往來、循環之不特定債權擔保 → 設定『最高限額抵押權』（§881-1），約定擔保範圍與最高限額

常見問題

借錢給別人，想用他的房子做擔保，怎麼辦？: 可以設定『抵押權』。由債務人（或第三人）提供不動產，雙方簽設定契約並到地政事務所辦『抵押權設定登記』。要特別注意：抵押權『沒有登記就不生效力』（民法第 758 條），一定要完成登記，擔保才真正成立。
設定抵押後，房子要交給我（債權人）保管嗎？: 不用。抵押權的特色就是『不移轉占有』——房子還是由設定人自己使用，你不會占有它（民法第 860 條）。你的保障是：對方不還錢時，可以就那間房子拍賣後的價金『優先受償』。這跟要交付物品的『質權』不一樣。
對方到期不還錢，我可以直接把抵押的房子過戶到我名下嗎？: 不行，不能約定『到期不還就把房子直接歸債權人』（這叫流抵）。正確方式是依民法第 873 條，向法院聲請『拍賣抵押物』，就賣得的價金優先受償。流抵約定依法要登記並經清算程序，不能逕自取得所有權。
被設定抵押的房子，屋主還能賣掉嗎？: 可以賣。但抵押權有『追及效力』——就算屋主把房子賣給別人，抵押權還是繼續存在，不受影響（民法第 867 條）。所以你的擔保不會因為房子轉手而消失，仍可對新屋主的房子實行抵押權。
普通抵押權和最高限額抵押權差在哪？: 普通抵押權擔保的是『特定一筆』債權（例如某筆借款）；最高限額抵押權擔保的是『一定範圍內、會變動的不特定債權』，在一個最高限額內都受擔保（民法第 881-1 條），常用於持續往來授信。看你的債權是固定一筆還是會反覆發生來選擇。

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法源依據

民法第 860 條（稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權）

民法第 861 條（抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用，但契約另有約定者不在此限）

民法第 758 條（不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；應以書面為之）

民法第 867 條（不動產所有人設定抵押權後得將不動產讓與他人，但抵押權不因此而受影響）、第 873 條（抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償）、第 881-1 條（最高限額抵押權：就一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權）

注意事項

【抵押權「非經登記不生效力」（§758）】抵押權為不動產物權，非經登記不生效力（民法第 758 條）。僅簽訂設定契約而未向地政機關辦理『抵押權設定登記』者，抵押權尚未成立，債權人並未取得擔保。務必持契約及相關文件向地政事務所完成登記，擔保才真正存在。

【不移轉占有，設定人仍可使用（§860）】抵押權的特點是『不移轉占有』——設定人（債務人或提供擔保之第三人）仍繼續占有、使用該不動產；抵押權人並不占有抵押物，而是在債務不履行時就『賣得價金』優先受償（第 860 條）。此與須交付占有之『質權』不同。

【擔保範圍要寫清楚（§861）】抵押權所擔保者，原則包括原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用（第 861 條）。應於契約具體載明所擔保之『債權內容、金額、利率、清償期』。若為往來、循環、不特定之債權，宜設定『最高限額抵押權』（第 881-1 條），約定擔保債權之範圍與最高限額。

【實行方式為「拍賣」，不宜約定到期逕取所有權（流抵）（§873）】債權屆清償期未受清償者，抵押權人得『聲請法院拍賣抵押物』，就賣得價金優先受償（第 873 條）。切勿約定『到期未還即將抵押物所有權逕歸抵押權人』（流抵）；此類約定依法須經登記並踐行清算程序，不得逕行取得所有權，否則不生效力或不得對抗他人。

【物上保證人與追及效力（§867）】若由『第三人』提供不動產擔保（物上保證人），該第三人並非債務人，僅以該不動產負擔保責任，宜於契約敘明。又設定抵押權後，設定人仍得讓與該不動產，但抵押權『不因此而受影響』，抵押權人仍得對受讓人之不動產實行（第 867 條，追及效力）。

不動產抵押權設定契約書立契約書人　抵押權人（債權人）：【抵押權人（債權人）姓名／名稱】（身分證字號／統編：【抵押權人身分證字號／統一編號】）　　　　　　　抵押人（提供擔保之人）：【抵押人（提供擔保之人，債務人或第三人）姓名／名稱】（身分證字號／統編：【抵押人身分證字號／統一編號】）茲為擔保下列債權，由抵押人提供其所有不動產設定抵押權，雙方約定如下：第一條（所擔保之債權）【所擔保之債權（內容、金額、利率、清償期）】；擔保債權金額（或最高限額）為新台幣【擔保債權金額／最高限額 NT$】。第二條（抵押標的）抵押人提供下列其所有之不動產設定抵押權：【供擔保之不動產標示（地號、建號、門牌、權利範圍）】。第三條（抵押權之設定與登記）雙方同意就上開不動產設定抵押權，並會同辦理抵押權設定登記。抵押權非經登記不生效力（民法第 758 條）。第四條（擔保範圍）本抵押權所擔保者，包括原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用（民法第 861 條）。第五條（抵押權之實行）債權已屆清償期而未受清償時，抵押權人得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金優先受償（民法第 860 條、第 873 條）。第六條（其他）抵押人於設定後仍占有使用該不動產；其讓與不動產者，抵押權不因此受影響（民法第 867 條）。本契約如有未盡事宜，依民法物權編相關規定處理。本契約一式二份，雙方各執一份為憑。立契約書人抵押權人：【抵押權人（債權人）姓名／名稱】　簽章：＿＿＿＿＿＿＿抵押人：【抵押人（提供擔保之人，債務人或第三人）姓名／名稱】　簽章：＿＿＿＿＿＿＿中華民國 115 年 8 月 4 日

適用後續

借貸債權本身 → 另立『借據／借款契約書』載明債權內容，抵押權為其擔保

債務人屆期不清償 → 取得執行名義後聲請法院拍賣抵押物（§873），就價金優先受償

往來、循環之不特定債權擔保 → 設定『最高限額抵押權』（§881-1），約定擔保範圍與最高限額

常見問題

借錢給別人，想用他的房子做擔保，怎麼辦？

可以設定『抵押權』。由債務人（或第三人）提供不動產，雙方簽設定契約並到地政事務所辦『抵押權設定登記』。要特別注意：抵押權『沒有登記就不生效力』（民法第 758 條），一定要完成登記，擔保才真正成立。

設定抵押後，房子要交給我（債權人）保管嗎？

不用。抵押權的特色就是『不移轉占有』——房子還是由設定人自己使用，你不會占有它（民法第 860 條）。你的保障是：對方不還錢時，可以就那間房子拍賣後的價金『優先受償』。這跟要交付物品的『質權』不一樣。

對方到期不還錢，我可以直接把抵押的房子過戶到我名下嗎？

不行，不能約定『到期不還就把房子直接歸債權人』（這叫流抵）。正確方式是依民法第 873 條，向法院聲請『拍賣抵押物』，就賣得的價金優先受償。流抵約定依法要登記並經清算程序，不能逕自取得所有權。

被設定抵押的房子，屋主還能賣掉嗎？

可以賣。但抵押權有『追及效力』——就算屋主把房子賣給別人，抵押權還是繼續存在，不受影響（民法第 867 條）。所以你的擔保不會因為房子轉手而消失，仍可對新屋主的房子實行抵押權。

普通抵押權和最高限額抵押權差在哪？

普通抵押權擔保的是『特定一筆』債權（例如某筆借款）；最高限額抵押權擔保的是『一定範圍內、會變動的不特定債權』，在一個最高限額內都受擔保（民法第 881-1 條），常用於持續往來授信。看你的債權是固定一筆還是會反覆發生來選擇。

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