不動產買賣契約書（房地）

適用情境

• 買賣房屋、土地等不動產，需以書面明定價金、付款、過戶與點交
• 想約定定金、履約保證、稅費分擔、瑕疵擔保（漏水／凶宅告知）與違約責任
• 自行交易（非透過仲介）或補充仲介提供契約之不足

法源依據

• 民法第 345 條（買賣：當事人約定一方移轉財產權於他方、他方支付價金之契約）、第 348 條（物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務）
• 民法第 758 條（不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；前項行為應以書面為之）
• 民法第 249 條（定金之效力：契約履行時定金應返還或作為給付之一部；因可歸責於付定金當事人之事由致不能履行者定金不得請求返還；因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行者應加倍返還）
• 民法第 354 條（物之出賣人應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少價值、或滅失減少通常或約定效用之瑕疵，並擔保其所保證之品質）、第 359 條（物有瑕疵者買受人得解除契約或請求減少價金，但解除顯失公平者僅得請求減少價金）

適用後續

• 對方收錢不過戶／過戶後不付尾款 → 透過履約保證或價金信託專戶收付，或約定過戶與尾款同時履行
• 買到漏水、凶宅、海砂屋 → 依瑕疵擔保解約或請求減少價金（§354、§359），或主張受詐欺撤銷
• 一方違約 → 依定金沒收／加倍返還（§249）及違約金條款處理，必要時訴請履行或損害賠償

常見問題

簽了買賣契約，房子就是我的了嗎？

還不是。簽契約只是產生『債權債務』（賣方要過戶、買方要付錢）。不動產的所有權『要辦登記才移轉』（民法第 758 條）。一定要到地政機關完成『所有權移轉登記』，房子才真的是你的。付了大錢卻沒過戶，風險很大。

簽約前要查什麼？

一定要調『土地及建物登記謄本』，確認賣方是不是登記的所有權人、有沒有設定抵押、有沒有被查封或預告登記、有沒有欠稅欠管理費。最好約定賣方在收尾款前塗銷抵押、產權乾淨後你再付尾款。

錢要怎麼付才安全？

建議分『簽約款／用印款／完稅款／交屋尾款』分期付，並透過『價金信託』或『履約保證』專戶，等過戶和點交都完成才撥款給賣方。這樣可以避免賣方收了錢不過戶、或你過戶後收不到尾款。

定金付了反悔，拿得回來嗎？

看誰反悔。如果是買方反悔不買，定金原則上拿不回來（被沒收）；如果是賣方反悔不賣，要『加倍返還』定金給買方（民法第 249 條）。所以契約裡要寫清楚那筆錢是不是定金、多少金額。

買到漏水、海砂屋或凶宅怎麼辦？

賣方對房子的瑕疵要負擔保責任，你可以依民法第 354、359 條解除契約或請求減少價金。像漏水、海砂屋、輻射屋、是否為凶宅（兇殺、自殺等非自然死亡）這些重大事項，賣方應該據實告知，隱瞞的話可能構成詐欺，你還可以主張撤銷或賠償。

相關計算工具

先用免費試算工具估出金額，再填入本範本。

• 定金違約計算機依民法第 248、249 條判斷定金該沒收、返還或加倍返還，看定金能不能要回來。

你可能也需要

• 契約類・買賣契約

  買賣契約書範本

  雙方簽署的買賣契約，明確標的、價金、交付與危險負擔、瑕疵擔保，可選填保固、違約金與管轄

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  不動產抵押權設定契約書範本

  債務人或第三人提供不動產為債權擔保、設定抵押權之契約；抵押權非經登記不生效力，債務不履行時得聲請拍賣抵押物優先受償

• 契約類・定金

  定金收據（定金契約書）範本

  交付／收受定金時出具之文書；受有定金推定契約成立（民§248），履約時抵充價金、付定金方違約不得請求返還、受定金方違約應加倍返還（民§249）