存證信函・催繳管理費（公寓大廈）

適用情境

• 社區管委會要向積欠管理費、公共基金的住戶或區分所有權人催繳
• 欠費已逾兩期或達相當金額，要在訴請給付前先定期催告並保留證據
• 需要一份載明欠費明細、催繳期限與法律後果的存證信函

法源依據

• 公寓大廈管理條例第 10 條（共用部分之修繕、管理、維護費用，由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔；規約或區分所有權人會議另有規定者從其規定）
• 公寓大廈管理條例第 21 條（區分所有權人或住戶積欠公共基金或應分擔費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命給付應繳金額及遲延利息）
• 公寓大廈管理條例第 22 條（積欠費用經強制執行後再度積欠達區分所有權總價百分之一者，得經區分所有權人會議決議訴請強制遷離；對區分所有權人並得訴請命出讓、拍賣）、第 38 條（管理委員會有當事人能力）
• 民法第 95 條（非對話之意思表示，於通知到達相對人時發生效力）

適用後續

• 催告後仍不繳 → 「民事支付命令聲請狀」或「民事起訴狀（小額訴訟）」訴請給付
• 取得支付命令確定或勝訴判決後 → 「民事強制執行聲請狀」
• 重大、長期欠費 → 依第 22 條經區分所有權人會議決議訴請遷離／拍賣（宜諮詢律師）

常見問題

住戶欠管理費，管委會可以怎麼追？

依公寓大廈管理條例第 21 條，住戶積欠費用「逾兩期或達相當金額」，經管委會定期限催告仍不繳，管委會可以訴請法院命他給付欠費及遲延利息。先寄存證信函催告，是保留證據的標準做法。

可以斷他水電、不讓他用公設嗎？

不建議且可能違法。管委會不能擅自斷專有部分的水電或妨礙住戶使用，正確途徑是催告 → 訴請給付 → 強制執行。涉及公共設施使用之限制須依規約且不得逾越比例原則。

欠很久很多，可以叫他搬走或賣房嗎？

那是第 22 條的最終手段，門檻很高：要積欠費用「經強制執行後再度積欠」達該戶區分所有權總價 1%，且須經區分所有權人會議決議，才能訴請強制遷離；對區分所有權人甚至可訴請命出讓、拍賣。不是欠一兩期就能用。

管理費要怎麼算、欠多少才算數？

依區分所有權人的應有部分比例分擔，或依規約／區分所有權人會議決議（第 10 條）。催繳金額要跟規約、決議一致；對金額有爭議時，住戶可要求管委會提出計算依據。

管委會可以自己當原告告住戶嗎？

可以。公寓大廈管理委員會雖非法人，但依條例第 38 條有當事人能力，得為訴訟當事人；催繳與起訴宜有管委會決議授權、由主任委員代表為之。

相關計算工具

先用免費試算工具估出金額，再填入本範本。

• 特休計算機依勞基法第 38 條按年資算特別休假天數，並試算年度終結或離職時未休特休應發的工資。
• 利息計算機依民法第 203、205、233 條試算法定利息（5%）、約定利息（上限 16%）與遲延利息。

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