存證信函・房屋漏水修繕及損害賠償請求

適用情境

• 住處天花板、牆面或地板因樓上或鄰戶漏水而受損，要請對方修繕止漏並賠償
• 要在調解或起訴前先書面催告、保留證據，並要求對方配合進入查修
• 需要一份載明漏水情形、損害與請求期限的存證信函

法源依據

• 民法第 191 條（土地上之建築物或其他工作物〔含管線〕所致他人損害，由工作物之所有人負賠償責任；除非證明對設置、保管無欠缺或已盡防止損害之相當注意，否則推定應負責——舉證責任倒置）
• 民法第 184 條（因故意或過失不法侵害他人權利者，負損害賠償責任）
• 民法第 213 條（負損害賠償責任者應回復原狀；債權人得請求支付回復原狀所必要之費用以代回復原狀，並自損害發生時起加給利息）、第 197 條（侵權行為損害賠償請求權，自知有損害及賠償義務人時起 2 年、自行為時起 10 年）
• 公寓大廈管理條例第 6 條（住戶維修專有部分不得妨害他住戶安寧、安全及衛生；他住戶因維修必須進入其專有部分時不得拒絕，並應擇損害最少之方法為之、修復或補償；違反經協調不履行得訴請法院為必要處置）
• 公寓大廈管理條例第 12 條（專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，維修費用由上下方區分所有權人共同負擔；但可歸責於一方之事由所致者，由該方負擔）

適用後續

• 對方不查修或不賠償 → 「鄉鎮市區調解聲請書」或「民事起訴狀（小額／簡易訴訟）」請求修繕及損害賠償
• 漏水來源不明或爭議大 → 委請建築師公會、土木技師公會鑑定，或循管委會協調
• 已達成賠償共識 → 以和解書載明修繕範圍、賠償金額與給付方式

常見問題

樓上漏水到我家，一定是樓上要賠嗎？我要證明他有過失嗎？

依民法第 191 條，建築物或管線造成的損害，由「工作物所有人」（通常是漏水來源的樓上住戶）負責，而且採推定過失——除非對方能證明自己對設置、保管沒有欠缺、或已盡防止損害的注意，否則就要賠。你不必證明他有故意或過失，但要能證明「漏水來自他家」這個因果關係，所以查明來源很重要。

怎麼證明漏水是從樓上來的？

建議委請抓漏業者或專業鑑定（建築師公會、土木技師公會）做檢測報告，並拍照、錄影記錄滲漏痕跡。報告與影像就是你主張因果關係、向對方求償的關鍵證據。

對方不讓我進去他家查漏怎麼辦？

依公寓大廈管理條例第 6 條第 1 項第 2 款，鄰居因維修必須進入對方專有部分時，對方不得拒絕（進入時應擇損害最少的方法並修復補償）。對方拒不配合、協調又不成時，可訴請法院或請主管機關為必要處置。

修繕費和損害怎麼算？樓地板裡的管線誰負擔？

你可以請求回復原狀的必要費用（民法第 213 條），例如天花板、油漆、受損家具電器的修復或賠償。若漏水來自樓地板內的共同管線，依公寓大廈管理條例第 12 條原則上由上下方住戶共同負擔，但若是可歸責於某一方的事由造成，就由該方負擔。

拖很久了還能告嗎？

侵權行為損害賠償請求權，自你知道有損害和賠償義務人時起算 2 年，最長自漏水行為時起 10 年（民法第 197 條）。持續漏水屬於繼續性的侵害。建議盡早以存證信函催告並保留證據，再循調解或訴訟處理。

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