抵押權塗銷同意書（清償後塗銷登記）

適用情境

• 抵押權所擔保之債權已全部清償，抵押權人要出具同意塗銷抵押權登記之文書
• 清償私人借款（已設定抵押）後，需取得塗銷同意以辦理地政塗銷登記
• 完成抵押權生命週期（設定 → 清償 → 塗銷）之最後一步

法源依據

• 民法第 307 條（債之關係消滅者，其債權之擔保及其他從屬之權利亦同時消滅）
• 民法第 308 條（債之全部消滅者，債務人得請求返還或塗銷負債之字據；僅一部消滅或字據上載有債權人他項權利者，得請求將消滅事由記入字據；債權人主張不能返還或記入者，債務人得請求給與債務消滅之公認證書）
• 民法第 860 條（普通抵押權：債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產，得就賣得價金優先受償）、第 861 條（抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用）
• 民法第 870 條（抵押權不得由債權分離而為讓與，或為其他債權之擔保）

適用後續

• 抵押權人失聯／死亡／拒絕配合塗銷 → 提起『塗銷抵押權登記之訴』（民§307、§767），或循繼承人、提存等途徑處理
• 設定抵押權（生命週期前段）→ 用『不動產抵押權設定契約書』範本（§860）
• 清償事實之佐證 → 另開『收據（受領證書）』（民§324）並保留匯款紀錄

常見問題

房貸或借款還清了，抵押權會自動消失嗎？

在『實體上』，依民法第 307 條，債權消滅後抵押權就跟著消滅了。但『登記簿上』的抵押權登記不會自動不見——你必須拿抵押權人出具的『塗銷同意書』和相關文件，到不動產所在地的地政事務所辦理『塗銷登記』，產權才會回復乾淨。

私人借款有設定抵押，我還錢後對方要給我哪些文件？

至少要拿到：①抵押權塗銷同意書（用印鑑章）、②抵押權人的印鑑證明、③他項權利證明書（正本）、④原抵押權設定契約書。有了這些，你（抵押人）才能去地政事務所辦塗銷登記。建議在清償的『同一時間』就把這些文件拿到手。

對方失聯、不肯給塗銷同意書怎麼辦？

如果抵押權人失聯、死亡或拒絕配合，你沒辦法單方塗銷，通常要提起『塗銷抵押權登記之訴』，拿確定判決去辦塗銷。這很花時間，所以最好的預防方法是：清償當下就一手交錢、一手取得塗銷同意書與印鑑證明，不要拖延。

只還了一部分，可以先塗銷抵押權嗎？

不行。抵押權是擔保『全部』債權的，要全部清償才會消滅、才能塗銷。依民法第 308 條，債務只有『一部』消滅時，你只能請求把消滅的事由記載到負債字據上，不能要求塗銷抵押權。全部清償後才可以塗銷。

塗銷登記要去哪裡辦？要帶什麼？

到『不動產所在地的地政事務所』辦理。通常要備齊：塗銷同意書、抵押權人印鑑證明、他項權利證明書、原抵押權設定契約書、登記申請書，以及抵押人的身分證明文件。規費通常依件計收，由誰負擔可在清償時約定。

相關計算工具

先用免費試算工具估出金額，再填入本範本。

• 利息計算機依民法第 203、205、233 條試算法定利息（5%）、約定利息（上限 16%）與遲延利息。
• 貸款試算機房貸／車貸月付金、總利息試算，比較本息平均與本金平均攤還，支援寬限期。

你可能也需要

• 契約類・擔保

  不動產抵押權設定契約書範本

  債務人或第三人提供不動產為債權擔保、設定抵押權之契約；抵押權非經登記不生效力，債務不履行時得聲請拍賣抵押物優先受償

• 證明類・預告登記

  預告登記同意書範本

  登記名義人（土地所有人）同意請求權人就其不動產辦理預告登記之文書（土地法§79-1）；預告登記未塗銷前，登記名義人妨礙所登記請求權之處分無效，常用於防一屋二賣、保全移轉登記請求權

• 證明類・個資告知同意

  個人資料蒐集、處理及利用告知暨同意書範本

  非公務機關（企業／商家／診所等）向當事人蒐集個資時，依個資法§8 告知法定事項並取得§19／§7 同意之文書；告知 6 事項、當事人 5 項權利不得預先拋棄